2016年春節(jié)后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是一線城市及部分優(yōu)質(zhì)二線城市，市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，爆發(fā)出驚人的成交量，并伴隨著價(jià)格的快速上漲。

部分城市房?jī)r(jià)上漲具有一定合理性，且在官方的容忍范圍之內(nèi)。

而近期一線城市和部分二線城市的土拍市場(chǎng)彌漫著極度樂觀情緒，部分地塊的價(jià)格已經(jīng)失去常識(shí)和理性。

土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)急劇加大。

一、政策特別是貨幣推動(dòng)了預(yù)期逆轉(zhuǎn)

始自于2015年底，官方確定了以去庫(kù)存的名義重新啟動(dòng)通過房地產(chǎn)市場(chǎng)阻止經(jīng)濟(jì)下行的行動(dòng)，2016年春節(jié)后，在多重政策疊加，特別是一季度4.61萬(wàn)億元的巨量信貸推動(dòng)下，市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)。

市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)后，在一線城市和部分優(yōu)質(zhì)二線城市爆發(fā)出驚人的成交量。

杭州市區(qū)商品房3月成交近2.5萬(wàn)套，刷新所有歷史紀(jì)錄。4月成交近2萬(wàn)套，仍維持次新高歷史紀(jì)錄。5月成交量仍將接近于4月份。

巨量成交帶動(dòng)了一線城市和部分優(yōu)質(zhì)二線城市價(jià)格上漲，有的甚至大幅度上漲。

二、樂觀預(yù)期迅速向土地市場(chǎng)傳導(dǎo)并急劇放大

量?jī)r(jià)齊升，開發(fā)商迅速回籠資金，市場(chǎng)彌漫著樂觀情緒。

市場(chǎng)溫度迅速向土地市場(chǎng)傳導(dǎo)，土地市場(chǎng)在去年四季度已經(jīng)大熱的背景下，溫度持續(xù)高熱。

開發(fā)商在一線城市和部分二線城市出現(xiàn)了搶地現(xiàn)象，土地價(jià)格急劇攀升，部分城市的部分地塊創(chuàng)下了驚人的價(jià)格。

保利地產(chǎn)以43607元/平方米（實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)55000元/平方米以上）的樓面價(jià)拿下上海浦東新區(qū)周浦地塊，葛洲壩以45213元/平方米的樓面價(jià)拿下南京河西南G14宅地，綠城以45386元/平方米的樓面價(jià)拿下杭州市中心潮鳴地塊，景瑞和陽(yáng)光城分別以19634元/平方米和19846元/平方米的樓面價(jià)拿下杭州錢江世紀(jì)城奧體地塊，招商地產(chǎn)以15268元/平方米的樓面價(jià)拿下杭州鐵路北站單元地塊，萬(wàn)科以14902元/平方米的樓面價(jià)拿下三墩北宅地，融信以31403元/平方米的樓面價(jià)拿下慶隆熱電廠地塊……

截至5月20日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市在內(nèi)，共計(jì)22個(gè)重點(diǎn)城市，今年以來(lái)已產(chǎn)生總價(jià)、單價(jià)或溢價(jià)率地王數(shù)量達(dá)118個(gè)，而在上一個(gè)“地王年”2013年，全年也不過拍出60個(gè)地王。

盡管官方更希望庫(kù)存積壓嚴(yán)重的三四線城市能更快的去庫(kù)存，但市場(chǎng)表現(xiàn)并非如愿，一線城市和部分優(yōu)質(zhì)二線城市搶跑插隊(duì)去庫(kù)存。

迄今為止，官方對(duì)這一結(jié)果仍持基本容忍態(tài)度。

特別是杭州樓市，在過去6年中價(jià)格穩(wěn)中有降，甚至在2014年12月創(chuàng)下了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)跌幅第一。這一次的價(jià)格上漲是一次補(bǔ)漲，如果平攤到6年中，每年漲幅微乎其微。

如果說(shuō)一線城市及部分優(yōu)質(zhì)二線城市目前的房?jī)r(jià)上漲具有一定的合理性的話，土地價(jià)格的漲幅則已漸漸失去理性，土拍市場(chǎng)已經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。

三、部分城市的高價(jià)地塊面臨三大風(fēng)險(xiǎn)

1. 政策風(fēng)險(xiǎn)

5月9日，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表權(quán)威人士談當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的專訪。

否定了一季度“開門紅”和“小陽(yáng)春”的結(jié)論，并不容紛爭(zhēng)的確定中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)將是L型，并強(qiáng)調(diào)“房子是給人住的，不應(yīng)通過加杠桿去庫(kù)存”，認(rèn)為“高杠桿是原罪”，并首提“房地產(chǎn)泡沫”。

事實(shí)上，這僅僅是一次政策變化公開而明確表述。4月份的信貸增長(zhǎng)額已經(jīng)急劇收緊，僅為5556億元。

如果對(duì)一季度的貨幣放水穩(wěn)增長(zhǎng)政策確實(shí)徹底否定的話，現(xiàn)在還處在一季度放水慣性的市場(chǎng)，未來(lái)幾個(gè)月將會(huì)感受到銀根緊縮帶來(lái)的巨大壓力。

隨后，官方媒體連篇累牘炮轟房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2. 市場(chǎng)邏輯風(fēng)險(xiǎn)

上海最為離譜的是周浦地塊，實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)55000元/平方米以上。而這塊地王周邊新房在售均價(jià)在33000-48000元/平方米之間。

開發(fā)商的邏輯是未來(lái)一兩年內(nèi)房?jī)r(jià)要上漲一倍。

杭州與上海、蘇州相比，雖還不算過于離譜，但同樣也已經(jīng)接近了在售“面包”的價(jià)格。

在杭州石祥路以北的鐵路北站板塊，樓面價(jià)達(dá)到1.5萬(wàn)元/平方米以上，而這塊地南邊的在售樓盤杭鋼·尚堂府在售價(jià)格也剛剛超過16000元/平方米。

錢江世紀(jì)城的兩塊土地樓面價(jià)高達(dá)近2萬(wàn)元/平方米，而周邊碧桂園的土地價(jià)格還不到其價(jià)格的一半。如果未來(lái)價(jià)格大幅度上漲，當(dāng)然皆大歡喜，但如果價(jià)格沒怎么上漲，碧桂園·瓏悅就賣2.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，高價(jià)地怎么辦呢？

同樣的情況發(fā)生在熱電廠板塊。緊鄰其地塊的濱江房產(chǎn)錦繡之城，土地價(jià)格僅為19000元/平方米左右。如果未來(lái)一兩年內(nèi)，房?jī)r(jià)能夠漲到5萬(wàn)元以上/平方米，皆大歡喜。但如果市場(chǎng)只能接受4萬(wàn)元/平方米，濱江房產(chǎn)也已經(jīng)達(dá)到他們收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目時(shí)的樂觀估計(jì)，高價(jià)地塊怎么辦呢？

如果成本比周邊在售樓盤略高，通過產(chǎn)品創(chuàng)新或品牌溢價(jià)等，完全有可能保本甚至獲利。但如果完全是寄希望于市場(chǎng)價(jià)格大幅度上漲，這個(gè)邏輯就危險(xiǎn)了。

3. 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的4月份宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，多項(xiàng)數(shù)據(jù)增速又一次回落，房地產(chǎn)是唯一的亮點(diǎn)。

2016年4月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長(zhǎng)6.0%（以下增加值增速均為扣除價(jià)格因素的實(shí)際增長(zhǎng)率），比3月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。

2016年1-4月份，民間固定資產(chǎn)投資82393億元，同比名義增長(zhǎng)5.2%，增速比1-3月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。民間固定資產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）的比重為62.1%，比去年同期降低3.2個(gè)百分點(diǎn)。

2016年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資25376億元，同比名義增長(zhǎng)7.2%，增速比1-3月份提高1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資16887億元，增長(zhǎng)6.4%，增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.5%。

以上經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)明了經(jīng)濟(jì)下行的嚴(yán)峻程度。民間固定資產(chǎn)投資斷崖式的下跌與房地產(chǎn)投資陡峭增長(zhǎng)形成了鮮明對(duì)比。

有人甚至樂觀地認(rèn)為，房地產(chǎn)投資快速?gòu)?fù)蘇是好事，其實(shí)恰恰相反。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍然面臨著巨大庫(kù)存，有人把去庫(kù)存簡(jiǎn)單理解為賣房子。

實(shí)際上去庫(kù)存應(yīng)該是雙向作用，即水池加快出水，減少進(jìn)水，水位才能緩緩下降。

而現(xiàn)在，在加快出水的同時(shí)，進(jìn)水速度急劇加快，使得去庫(kù)存的效果大打折扣，如果投資速度進(jìn)一步加快，甚至高于出水速度，那么庫(kù)存的水位不降反漲。

在經(jīng)濟(jì)低迷，股市不振，人民幣匯率持續(xù)貶值的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)一枝獨(dú)秀，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，有這種可能性嗎？

文/丁建剛 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)

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