新華社有關(guān)房地產(chǎn)市場的報(bào)道基調(diào)開始發(fā)生明顯變化。

5月23日，一篇新華社社評提到：不能通過加杠桿去庫存，不宜搞大力度刺激。必須遏制地方政府“炒地”、投機(jī)資本“炒房”之風(fēng)，要通過供給側(cè)改革，給房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新以機(jī)會(huì)，使其輕裝上陣，更多參與深化住房制度改革。

與此同時(shí)，由于市場過熱，合肥、蘇州、南京登城市地方政府已經(jīng)開始密切關(guān)注市場變化形勢，并且也在研討接下來的樓市調(diào)控政策，地方政府落實(shí)新的調(diào)控政策的時(shí)間應(yīng)該越來越近了。這意味著，一些熱點(diǎn)二線城市比如，合肥、蘇州、南京、廈門等城市調(diào)控基調(diào)也很快將發(fā)生改變。

從預(yù)期的發(fā)布時(shí)機(jī)來看，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為主要考慮幾個(gè)因素：一是市場繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)；二是，待上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)結(jié)果出來之時(shí)，如果經(jīng)濟(jì)基本面下行趨勢結(jié)束，那么，經(jīng)濟(jì)對于樓市的依賴度降低，此時(shí)樓市調(diào)控政策收緊的可能性加大；從政府出臺(tái)政策的時(shí)機(jī)來看，上半年還有一個(gè)月左右的時(shí)間，這些城市比如蘇州、南京、合肥等，土地市場與交易市場的成交量已經(jīng)得到快速釋放，下半年已經(jīng)無太多指標(biāo)上的壓力，再根據(jù)最近這三個(gè)地方政府的正式或非正式渠道的信息來看，5-6月份成為蘇州、南京、合肥等城市政策收緊的“窗口期”。

那么，合肥、南京、蘇州會(huì)有哪些調(diào)控政策出臺(tái)？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從預(yù)期可能出現(xiàn)的政策落實(shí)來看，在上述城市當(dāng)中，可能會(huì)有以下4大類11條措施出臺(tái)：

一、土地市場相關(guān)政策

1、想方設(shè)法增加土地供應(yīng)仍然為上述幾個(gè)城市的政策導(dǎo)向，類似“9070政策”土地政策再度回歸市場，明確增加中小套型的配比，增加中小套型的供應(yīng)量，保證首套自住類的需求；

2、土地市場可能會(huì)采取嚴(yán)格的限價(jià)政策（比如限制溢價(jià)率、樓板價(jià)等），同時(shí)配以“競配建”等措施，對土地出讓之后的項(xiàng)目，加快項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，對于新出讓的地塊給予明確的開工、竣工、交付等時(shí)間限制，以防止部分開發(fā)企業(yè)“囤地”，防止開發(fā)企業(yè)“捂盤惜售”，通過加快開發(fā)節(jié)奏與供應(yīng)節(jié)奏調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系；

3、考慮到目前上述幾個(gè)城市局部市場商辦市場存在過剩的狀況，建議規(guī)劃國土資源局等相關(guān)部門研討，討論將這部分土地庫存轉(zhuǎn)性為商品住宅用地，以增加商品住宅市場供應(yīng)，緩解市場供求緊張的局面。

二、商品住宅交易市場相關(guān)政策：限購限貸類措施

1、樓市限購政策或因?yàn)闃鞘羞^熱而重返南京、蘇州和合肥這3個(gè)城市，限購政策的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)可能為：針對非本地戶籍家庭的購房，社保證明、納稅證明在過去3年當(dāng)中連續(xù)繳納滿2年（筆者認(rèn)為，連續(xù)繳納滿2年力度較為適中，1年有點(diǎn)溫柔，影響不大，很難為當(dāng)前樓市降溫，3年以上影響有點(diǎn)大，可能會(huì)調(diào)過頭），限購1套，本地戶籍家庭限購2套；

2、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)或調(diào)整，只要在當(dāng)?shù)爻鞘屑彝ッ掠蟹康?，無論貸款還清與否，都計(jì)入購房套數(shù)，預(yù)計(jì)新的政策會(huì)開始“認(rèn)房”，防止投資客炒房現(xiàn)象蔓延；

3、由于上述三個(gè)城市商品住宅市場過熱，這些城市樓市購房需降杠桿，因此，首套房貸或由當(dāng)前的首付2成回升至首付3成；二套房貸政策或由當(dāng)前的首付4成（或4.5成）提升至6成；

4、公積金貸款政策或由于貸款余額不足而被動(dòng)收緊、貸款額度或開始受限制，貸款審批周期會(huì)進(jìn)一步拉長。

三、房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管與媒體輿論導(dǎo)向方面

1、對于已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)階段的項(xiàng)目，也可能出臺(tái)相關(guān)措施，加快開發(fā)進(jìn)入，加快發(fā)放預(yù)售許可證，加快市場供應(yīng)，同時(shí)，一方面通過預(yù)售許可證的審批控制房價(jià)過快上漲，一方面打擊捂盤惜售，讓已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目盡快進(jìn)入銷售階段，緩解短期內(nèi)市場供求關(guān)系緊張的局面。

2、加強(qiáng)對于中介行業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范交易流通環(huán)節(jié)，打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房價(jià)、捂盤惜售等現(xiàn)象。規(guī)范交易流通環(huán)節(jié)，有關(guān)首付貸消費(fèi)金融的業(yè)務(wù)監(jiān)管會(huì)強(qiáng)化；

3、今年以來市場突然火熱起來和媒體報(bào)道炒作有關(guān)系，預(yù)計(jì)這些城市在媒體輿論上，不再允許媒體天天盯著“日光盤”報(bào)道，媒體輿論要引導(dǎo)市場預(yù)期，不能制造緊張氣氛。

四、其他個(gè)性調(diào)控政策

1、就合肥而言，近期，在合肥不少開發(fā)商中流行起來的捆綁車位銷售、捂盤惜售現(xiàn)象，引發(fā)購房者的反感。對此，合肥市房產(chǎn)部門人士表示將繼續(xù)出臺(tái)細(xì)則規(guī)定，商品房配套車位須在住房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后方可預(yù)售或現(xiàn)售。由于目前商品房絕大多數(shù)為預(yù)售，這將意味著以后綁車位賣房行不通。如果再次發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，將給與涉事開發(fā)企業(yè)相對應(yīng)的處罰。

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