國務(wù)院常務(wù)會議確認(rèn)了住建部提出的培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，毫無疑問，這個政策的初衷是好的。不僅可以發(fā)展和培育第三產(chǎn)業(yè)及其市場主體，讓企業(yè)獲得更多的發(fā)展空間和發(fā)展自由度，讓居民增加財產(chǎn)性收入，而且可以通過市場機(jī)制自主調(diào)節(jié)和幫助緩解大城市住房難、房價高的難題。

政策本身是好的，提出的時機(jī)也切合我國房地產(chǎn)由開發(fā)為主逐步轉(zhuǎn)向租賃為主的市場發(fā)展大趨勢，目前一線城市住房租賃市場已經(jīng)超過開發(fā)市場，未來這樣的格局將會向二線、三線城市蔓延。在此背景下，培育和發(fā)展住房租賃市場顯得相當(dāng)及時。這次政策提出“支持個人依法出租自有住房”，也就是正面認(rèn)可并支持鼓勵個人住房投資性需求。十七大報告就已經(jīng)提出增加人民群眾財產(chǎn)性收入，但多年來政策和輿論對于房地產(chǎn)投資性需求都還是傾向于打壓，特別是市場供求矛盾越是突出的時候，投資性需求越是成為過街老鼠。為住房投資性需求正名，也符合十八屆三中全會決議“使市場在資源配置中起決定性作用”的要求。

政策提出：新建租賃住房納入年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃，并鼓勵地方政府盤活存量，這就從建設(shè)制度上保障了租賃住房建設(shè)和發(fā)展的可行性。但是，全國城市情況差異很大，中小城市租賃住房需求很少，從國家統(tǒng)計局公布的人口普查資料看，2010年，小城鎮(zhèn)租賃住房比例就已不到15%，經(jīng)過這幾年的住房市場發(fā)展，租賃住房更少。而大中城市特別是一二線大城市商品住房自有率很低（如上海購買商品房的比例僅為25%，租賃住房高達(dá)39.5%），因此，租賃住房建設(shè)計劃和用地計劃更應(yīng)當(dāng)向一二線城市傾斜。

政策還提出：推進(jìn)公租房貨幣化，這是政府減少大包大攬、充分運(yùn)用市場機(jī)制解決公共服務(wù)的有效方法，這意味著未來會減少公租房建設(shè)，而更多通過市場化方式購買、租用商品房或者補(bǔ)貼人頭租賃商品房來提供公租房服務(wù)，對于消化三四線城市的庫存也是有積極意義的，但更重要的是，政府更多通過貨幣化補(bǔ)貼租住商品房的方式，不僅可以讓低收入家庭體面地融入社會化的住宅小區(qū)（而不是受歧視的標(biāo)簽化的保障房小區(qū)），享受均等化的配套服務(wù)和公共保障服務(wù)，而且補(bǔ)貼租房的管理方式可以通過年度審核調(diào)整月租金補(bǔ)貼額度，更加有利于減少腐敗尋租和公租房退出難題。

目前商業(yè)用房庫存更大，去化周期達(dá)到11年，遠(yuǎn)超住宅庫存去化周期五到六年的水平，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，也可以有效幫助商業(yè)去庫存。政策還允許將現(xiàn)有住房改造后按間出租，這對于解決北京、上海、深圳等市存在的嚴(yán)重群租現(xiàn)象，給了一個較好的疏解而非添堵的解決辦法。當(dāng)然，目前來看，政策還有許多懸而未決的問題，比如說：政策明確了“承租人依法享受公共服務(wù)的權(quán)利”，這是否意味著租房人可以獲得與購買住房甚至是居住證、戶口等同的新市民權(quán)利？還有，政策的現(xiàn)實可行性也需要探討。目前住房租賃的投資回報率非常低，新建租賃住房會沉淀大量現(xiàn)金流，影響企業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展。庫存住房改造為租賃住房又需要增加裝修改造費用，但租金回報率很難覆蓋投資成本。真正需要租賃住房的，主要是在一二線城市，而一二線城市住房本就供求失衡，房企回歸一二線城市，土地緊缺、地價上漲，拿到一塊地非常不容易，怎么可能去做租賃住房呢？“新建中小戶型為主的租賃住房”本身提法也是一個問題，在中小城市里，住房供大于求或者不需要租賃住房，即便是需要租賃住房，但因為房價低、租金低，可以居住的舒適一點，中小戶型并不一定是市場所需要的。市場需要什么樣的租賃住房，政府應(yīng)該支持和鼓勵什么樣的租賃住房，而不是再去規(guī)定只能是多大面積、多高標(biāo)準(zhǔn)、多少價格的租賃住房。此外，既然允許商業(yè)用房改造為租賃住房，土地用途也調(diào)整為居住用地，為什么還要限制土地使用年限和容積率不變？恐怕還是政府舍不得讓利于民啊。

從稅收、金融方面給予優(yōu)惠政策的支持，確是體現(xiàn)了政策實施的決心。但是，稅收政策的關(guān)鍵在于是不是真心想放水養(yǎng)魚？優(yōu)惠幅度究竟有多大？房地產(chǎn)投資信托基金這么多年推不出來，就是因為覺得房地產(chǎn)企業(yè)錢賺得多了，就要課以重稅，稅賦太高，REITs自然就無法成行。住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品的關(guān)鍵也是在于未來收益是否能夠覆蓋投資成本和社會平均利潤率，如果不能覆蓋，資本是會用腳跑路的。目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)響應(yīng)度并不高，關(guān)鍵還是投資回報率太低，以上海租金回報率2%的水平，根本無法覆蓋資金成本，更遑論發(fā)展了。

作為一個完整的市場發(fā)展導(dǎo)向性意見，政策還不夠全面，政府監(jiān)管的手還是太長，過于關(guān)注中介服務(wù)“七宗罪”，這些其實都是行業(yè)自律、協(xié)會監(jiān)管可以做的。而培養(yǎng)和發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，政府更多要做的是公共服務(wù)機(jī)制的基礎(chǔ)性建設(shè)，完善法律服務(wù)體系，加大違法違約成本及其處罰執(zhí)行力度，做到守法不碰，違法必究，究必效尤，而不是言必監(jiān)管、亂必整頓。政府放水養(yǎng)魚，池子越大水越多，池子中間不設(shè)欄，魚才能長得滋潤，魚池才有生機(jī)和活力，這才是培育和發(fā)展的真諦！

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