兩組數(shù)據(jù)或兩類現(xiàn)象應(yīng)該引起我們注意！

一是，5月13日下午，中國人民銀行發(fā)布數(shù)據(jù)報告，4月末，廣義貨幣(M2)余額144.52萬億元,同比增長12.8%，增速比上月末低0.6個百分點；截止2016年4月末，社會融資規(guī)模存量為145.59萬億元，同比增長13.1%。當(dāng)月社會融資規(guī)模增量為7510億元，比去年同期少3072億元。貨幣政策走向開始改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮。

二是，5月初，上海土地市場泗涇、南橋新城“地王”頻出，5月13日下午，葛洲壩、金茂、融創(chuàng)等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”，單價45213元每平米，超越上海建工“地王”42561元/平米，成為南京新單價地王，直追上海。而這一天南京拍賣7宗地，其中包括4宗純宅地，3宗商住混合地塊，一日土地競拍吸金近250億元。此前，蘇州、合肥等核心二線城市也是“地王”頻現(xiàn)。

另外，國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25376億元，同比名義增長7.2%，增速比1-3月份提高1個百分點。其中，住宅投資16887億元，增長6.4%，增速提高1.8個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.5%。由于一線城市、核心二三線城市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資增速也出現(xiàn)快速回升。

回顧今年以來中國房地產(chǎn)市場，北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市，比如蘇州、南京、合肥、杭州、武漢、廈門、石家莊、東莞、佛山等，一方面樓市基本面無大礙，大部分城市房價出現(xiàn)快速上漲的趨勢，甚至在近期“日光盤”頻現(xiàn)，樓市成交呈現(xiàn)火爆態(tài)勢；另外一方面，上述大部分城市的土地市場住宅類用地“地王”頻出。盡管上述部分城市比如上海、深圳、北京、蘇州、南京、合肥等紛紛出臺調(diào)控政策，但是，除了滬深兩個城市之外，其他城市的政策較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。

那么，北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市“地王”與“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象是否會一直持續(xù)？未來這些城市土地市場及商品住宅市場的趨勢怎么樣？

北上廣深寧蘇合等樓市：商品住宅市場“漲價需謹(jǐn)慎！”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從上述城市商品住宅市場來看，多輪“救市”政策之后，市場需求被激活，上述城市的樓市去化速度提升，去化周期也逐步縮短，市場基本面快速好轉(zhuǎn)。在這樣的市場背景下，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，導(dǎo)致上述城市出現(xiàn)“日光盤”的現(xiàn)象。同時，“日光盤”使得不少購房者擔(dān)心樓市后期供應(yīng)不足、房價反彈上漲而繼續(xù)惶恐入市，甚至導(dǎo)致局部市場買漲不買跌的行情出現(xiàn)。

從上述“日光盤”頻出的城市來看，除了滬深兩個城市出臺較為嚴(yán)格的調(diào)控措施之外，其他城市地方政府并沒有明確表態(tài)用行政手段制止，或者即使出臺調(diào)控措施，政策面也較為“溫和”，甚至在公積金貸款、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、住房補(bǔ)貼等方面繼續(xù)定向?qū)捤?，試圖通過樓市基本面的回升拉動宏觀經(jīng)濟(jì)的增長。從這個角度來看，由于宏觀經(jīng)濟(jì)“下行”階段的經(jīng)濟(jì)增速的壓力，地方政府也有苦難言的尷尬，也不得不通過炒熱房地產(chǎn)挽救宏觀經(jīng)濟(jì)。因此，我們也就不難理解為何上述城市“日光盤”頻出。這是上述城市近期“日光盤”頻現(xiàn)的背后的深層次原因。

此外，從上述城市住宅類用地供應(yīng)來看，商品住宅用地供應(yīng)也較為緊張，這預(yù)示著上述城市住宅市場中長期仍然面臨供求關(guān)系偏緊張的局面。按照常理來講，增加土地供應(yīng)才是解決問題之道，但是，從最近兩年上述城市的土地供應(yīng)節(jié)奏尤其是今年的供地計劃來看，也并無太多實際行動增加供應(yīng)的做法。從這個角度來講，這些城市樓市中長期仍然面臨房價上漲的壓力，“地王”仍然會頻出。這才是北上廣深等一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門等核心二線城市房價快速上漲與“地王”頻出的最真實市場方面的原因。

那么，北上廣深等一線城市、上述核心二三線城市樓市“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻出的局面會一直持續(xù)嗎？答案當(dāng)然是否定的。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，京滬深出臺樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，由于政策面收緊與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素市場很快進(jìn)入了調(diào)整的周期；盡管蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等上述核心二三線城市樓市火爆，但是，“漲價需謹(jǐn)慎”！因為由于市場過熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素，三季度或成這些城市樓市調(diào)控政策出臺“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。具體來講：

首先，從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的階段的樓市表現(xiàn)來看，每當(dāng)市場出現(xiàn)過熱的時候，全國性的調(diào)控政策勢必會出臺，以為過熱的樓市降溫。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，那么，也就意味著，哪一個城市當(dāng)前出現(xiàn)過熱的狀況，哪個城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險。如今，京滬深出臺樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，樓市在下半年尤其是第三季度后將進(jìn)入明顯的調(diào)整期；南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現(xiàn)過熱的狀況，這些城市已經(jīng)有一輪“溫和”的調(diào)控政策出臺，如果上述城市樓市繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)。

其次，從上述核心二線城市來看，央行等相關(guān)部門已經(jīng)開始對上述熱點城市進(jìn)行調(diào)研，儲備政策（比如首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)或調(diào)整，預(yù)計開始“認(rèn)房”；首套房貸或由當(dāng)前的首付兩成回升至首付三成；二套房貸政策或由當(dāng)前的首付四成提升至六成；公積金政策或由于貸款余額不足而被動收緊。）已經(jīng)準(zhǔn)備充分，只不過等待時機(jī)發(fā)布而已。

從預(yù)期的發(fā)布時機(jī)來看，筆者認(rèn)為主要考慮幾個因素：一是市場繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)；二是，待上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)結(jié)果出來之時，如果經(jīng)濟(jì)基本面下行趨勢結(jié)束，那么，經(jīng)濟(jì)對于樓市的依賴度降低，此時樓市調(diào)控政策收緊的可能性加大；從政府出臺政策的時機(jī)來看，上半年（土地市場與交易市場）成交量快速釋放之后，比如蘇州、南京等，下半年已經(jīng)無太多指標(biāo)上的壓力，三季度成為政策收緊的“窗口期”。

第三、從市場面的表現(xiàn)來看，雖然上述熱點城市樓市成交量價在今年前四個月表現(xiàn)出，繁榮景象，“日光盤”和“地王”在上述熱點城市也會頻現(xiàn)，但是，這繁榮的背后是過去幾輪“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)。而這場危機(jī)極有可能在2016年下半年爆發(fā)，屆時，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，“日光盤”也就很難頻現(xiàn)了。

換一句話來講，2015年“330新政”以來，大中城市（一線城市、上述熱點二三線城市）房地產(chǎn)市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，以為樓市“日光盤”會繼續(xù)頻現(xiàn)，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時陷入被動局面。

從市場發(fā)展趨勢來看，筆者認(rèn)為，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時，再加上調(diào)控政策收緊、貨幣政策轉(zhuǎn)向等因素，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為，在多輪“救市”政策刺激之后，本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到今年上半年，也就是說，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調(diào)整期，從時間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨，去年下半年以來的“日光盤”頻現(xiàn)與買漲不買跌的現(xiàn)象也會就此而止。屆時，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。

北上廣深寧蘇合等樓市：土地市場“投資有風(fēng)險！”

既然上述城市商品住宅市場下半年即將進(jìn)入調(diào)整期，那么，北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象是否會一直持續(xù)？未來這些城市土地市場趨勢怎么樣？

隨著北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市“地王”頻現(xiàn)，樓板價持續(xù)攀升，即使房企聯(lián)合體在一二線核心城市以“地王”形式拿下優(yōu)質(zhì)地塊也難以說可以完全規(guī)避風(fēng)險，在上述這些城市土地市場“投資有風(fēng)險”。理由如下：

首先，品牌房企重返或聚焦北上廣深等一二線核心城市，競爭激烈導(dǎo)致風(fēng)險加大。近兩年，土地市場熱點主要還是一二線城市，尤其是一線城市，這個緣由和品牌房企重返或聚焦一二城市有密切關(guān)心。尤其是2013年以來，品牌房企或房企以聯(lián)合體形式積極搶灘一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊，優(yōu)勢資源開始向品牌房企集中，突顯出品牌房企布局戰(zhàn)略的變化，一定程度上也進(jìn)一步推升一線城市的投資價值。但是，品牌房企重返一線城市，導(dǎo)致市場競爭更加激烈，勢必會推升土地成本，導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)，如果市場按照這樣的邏輯持續(xù)進(jìn)行，一線城市的進(jìn)入門檻會持續(xù)提高，而這也就意味著進(jìn)入一線城市的開發(fā)企業(yè)來講未來風(fēng)險也會越來越大，即使房企以聯(lián)合體形式也很難完全規(guī)避市場風(fēng)險，甚至還會出現(xiàn)品牌房企聯(lián)合體退地的現(xiàn)象。

其次，外來開發(fā)商不惜一切代價（包括以聯(lián)合體形式）挺進(jìn)一線城市風(fēng)險最大。2013年以來，以閩系房企為代表的第三第四梯隊房企也在逆襲一線城市土地市場，以期短期內(nèi)謀求上位，通過布局一線城市輻射帶動周邊整個區(qū)域市場開發(fā)，實現(xiàn)區(qū)域深耕或全國化布局。而這樣的直接結(jié)果就是不惜一切代價拿地，導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)，地價成本陡升。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，正是由于這些房企的永無止境的市場擴(kuò)張戰(zhàn)略導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。因此，當(dāng)企業(yè)的擴(kuò)張的盲動性與市場調(diào)整期相遇時，或者房企未來再次遭遇不可預(yù)見的市場風(fēng)險時，企業(yè)的資金面的需求就與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環(huán)境下，從企業(yè)的層面就表現(xiàn)出了資金鏈危機(jī)的問題。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權(quán)，面臨命運的轉(zhuǎn)折點。因此，不惜一切代價挺進(jìn)一二線核心城市的戰(zhàn)略并不可取，如果在未來開發(fā)節(jié)奏中沒有踏準(zhǔn)市場節(jié)拍，很有可能遭遇企業(yè)運營層面的最大風(fēng)險，最終或面臨破產(chǎn)或收購的風(fēng)險。

第三、競爭白熱化，“被豪宅”的市場被扭曲，市場面臨結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。以上海為例，去年以來，上海土地市場火熱，張江板塊、大寧板塊、黃埔濱江、前灘板塊、新江灣城板塊等板塊地價飆升，樓板價基本和周邊在售樓盤均價看齊，甚至連顧村板塊、臨港新城、青浦新城、莘莊板塊、南橋新城、泗涇板塊這些“剛需”板塊也出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。北京、深圳、南京、蘇州、合肥等上述土地上市場亦是如此，以北京為例，比如朝陽區(qū)的孫河、東壩，豐臺的石榴莊地塊、豐臺南苑鄉(xiāng)地塊等。

從上述城市地價對房價的影響效應(yīng)來看，上述熱點城市典型板塊土地市場價格短期內(nèi)猛漲，勢必導(dǎo)致建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，于是，這些項目定價上會接著“向上沖”，以實現(xiàn)既定的投資回報目標(biāo)。然而，即使在一線城市需求差異化、多元化的城市，房價上漲的速度也是有“天花板”的，不可能無止境上漲。

針對這個問題，開發(fā)商的普遍做法就是營造產(chǎn)品差異化的機(jī)會，然而大多數(shù)營造產(chǎn)品差異化的背后其實就是“被改善”、“被豪宅”的過程，如此以來再加上未來在媒體上的營銷炒作，區(qū)域樓市定位遭遇“拔苗助長”，而此時，市場能否接受“被改善”、“被豪宅”的產(chǎn)品還真是值得擔(dān)心。因此，“被改善”、“被豪宅”的現(xiàn)象在一線城市并不是一件值得稱道的事情（上述核心二三線城市也一樣，不是好事情），或許對于房企來講，由于“被改善”、“被豪宅”引起市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，而市場真實的需求結(jié)構(gòu)并非如此，這成為房企以聯(lián)合體形式拿下“地王”之后的最大的隱藏風(fēng)險。甚至當(dāng)項目預(yù)期難以盈利之時，還會出現(xiàn)上述品牌房企聯(lián)合體退地的現(xiàn)象。

第四、不要迷戀一線城市需求總量較大和市場供不應(yīng)求。還以上海為例，2015年上海商品住宅成交量在1500萬平方米，明顯高于上海商品住宅市場需求總量（2010-2014年年均銷售量）987萬平方米，這代表著未來上海市場空間還會繼續(xù)放大嗎？

顯然，答案也是否定的。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，去年上半年，在“330新政”等“救市”政策刺激之下，上海樓市將去年積壓需求進(jìn)行集中釋放，市場基本回歸平衡狀態(tài)。到了下半年，上海樓市已經(jīng)沒有去庫存壓力，但是，由于宏觀經(jīng)濟(jì)、股市等諸多方面的壓力，央行仍然有三次“雙降”政策（對于上海樓市來講沒有必要），再加上房企沖刺銷售業(yè)績指標(biāo)等因素，導(dǎo)致上海商品住宅市場在下半年繼續(xù)集中放量，市場需求被透支。今年第一季度，央行再次降準(zhǔn)0.5百分點，上海樓市繼續(xù)放量，一季度上海商品住宅成交量又高達(dá)440萬平方米，市場需求在去年下半年透支的繼續(xù)上繼續(xù)透支。同時，從歷史經(jīng)驗來看，歷年商品住宅成交高峰后必然調(diào)整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市場，均出現(xiàn)2011年、2014年的調(diào)整，2015年下半年與今年第一季度市場成交量高峰之后也是如此，2016年二季度以后調(diào)整勢在必然。從“滬九條”之后上海樓市交易量來看，也基本驗證了上述交易量的變化趨勢。

上海以外一線城市、南京、合肥等熱點二線城市市場亦是如此。因此，從這個角度來看，在一線城市、熱點二線城市積極拿地，如果再遭遇今年下半年不可預(yù)見的市場風(fēng)險，即使房企以聯(lián)合體形式拿下“地王”也并不是一件好事，也極有可能因此而陷入資金鏈斷鏈的風(fēng)險。

此外，以上海為例，表面上來看，以上海為代表的一線城市似乎市場空間很大，市場并不存在什么問題，進(jìn)入上海的房企還有比較大的發(fā)展機(jī)會。但是，關(guān)心上海的房企也應(yīng)該冷靜的思考，上海樓市是大牌房企云集的大都市，屬于“大玩家”房企的市場，想進(jìn)入上海的房企或者已經(jīng)在進(jìn)入上海的房企各自能夠在上海分到了幾杯羹？上海真正獲益的始終還是少數(shù)幾個房企大佬，比如綠地、萬科、融創(chuàng)、保利等等，而大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入上海的房企來講仍然是平平，仍然是“小弟弟”的姿態(tài)，難以在這個市場有顯眼的出路。

因此，對于關(guān)心一線城市的房企來講，不要迷戀一線城市需求總量較大和市場供不應(yīng)求，還是應(yīng)該重新思考自己的發(fā)展戰(zhàn)略，選擇好城市進(jìn)入戰(zhàn)略，做好深耕，做好自己熟悉市場的“老大”，而不是一味迷戀一線城市市場需求總量較大和市場供不應(yīng)求。

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