張宏偉 4月21日，南京當?shù)毓俜轿⒉┌l(fā)布稱，南京將加強房地產(chǎn)市場引導，主城六區(qū)、江寧、浦口商品住宅項目，申報均價每平米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2到3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

該舉措相當于指導房價“限漲”，為房價上漲設置“漲停板”，其實也就是過去幾年的“限價”政策。從今年新出臺的政策來看，它與今年3月蘇州出臺“蘇十條”中的“限漲令”如出一轍。當時，“蘇十條”明確，商品房在對外銷售時，同批次房源申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個月內(nèi)不宜超過12%等。

從南京、蘇州等城市設置房價“漲停板”的調(diào)控措施來看，由于經(jīng)濟復蘇基本面尚不牢固，樓市仍然要發(fā)揮拉動宏觀經(jīng)濟增長的作用，因此，南京、蘇州等城市調(diào)控措施較為溫和，或者實際執(zhí)行力度上并沒有抓主要矛盾出手解決樓市過熱的問題。這是南京、蘇州等城市樓市設置“漲停板”政策出臺的大背景及真相。

如上所述，設置“漲停板”的“限價”政策并不是一個新的政策，比如，2011年以來在不少地區(qū)都在執(zhí)行，以至于在一定時期還出現(xiàn)的限購與限價之爭，出現(xiàn)以“限價”代替“限購”的行為；在具體操作上，對于房價上漲預期比較強的一線城市及部分二線城市，為了控制房價上漲的預期，官方或正式發(fā)文重申“限價”政策，或從審批層面以延發(fā)高端樓盤預售許可證、控制備案時間來調(diào)節(jié)價格的走勢。

筆者認為，從南京、蘇州等城市設置房價“漲停板”的“限價”政策來看，盡管政策對于短期內(nèi)遏制樓市房價過快上漲起到一定的積極作用，但是設置房價“漲停板”的“限價”政策也有其負面的市場作用：

第一、設置房價“漲停板”的“限價令”變?yōu)?ldquo;促漲令”，導致樓市短期內(nèi)反彈。南京、蘇州等城市的“限價令”導致樓盤定價或備案價格盡量接近價格最高控制點，如此這樣，有可能導致樓盤價格整體在“限價令”范圍內(nèi)整體上調(diào)，這樣盡管控制了整體市場的成交最高價，但是由于中低端樓盤普遍提價，設置房價“漲停板”的“限價令”變?yōu)?ldquo;促漲令”，整體市場均價并不會因為限價令而降低，反而會促使樓市短期內(nèi)量價反彈。

第二、設置房價“漲停板”的“限價令”導致部分城市開發(fā)企業(yè)開始放棄精裝修，改為毛坯房入市。樓盤一旦做出精裝修，精裝修后的樓盤售價或高于當?shù)氐?ldquo;限價令”，為了規(guī)避房價“漲停板”的價格限制，部分開發(fā)企業(yè)已放棄精裝修的做法。這樣，相關(guān)部門對于樓盤精裝修比例的規(guī)定也就難有執(zhí)行力，未來精裝修樓盤也會越來越少。

第三、“限價令”導致部分開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品建造上適當降級，在限價令范圍內(nèi)入市。由于配套高端、建材或建造工藝的復雜性，有可能導致部分樓盤定價更加契合高端人群的需求，但是限價令有可能使這些樓盤的定價陷入困境。為了規(guī)避限價令，部分開發(fā)企業(yè)有可能對樓盤配置、建材、或建造工藝進行適度降級，在成本上進一步控制，以迎合“限價令”政策的相關(guān)規(guī)定。

第四、“限價令”導致市場上出現(xiàn)各種措施規(guī)避限價進行銷售。如2011年限價之后，精裝修與毛坯分開銷售。廣州不少精裝修樓盤這么操作，尤其是增城，開發(fā)商要求購房者分開簽約：簽一份毛坯房的合同，在限價范圍以內(nèi)，再簽一份裝修合同，另外收錢，以這種方式規(guī)避限價令。南京、蘇州城市設置房價“漲停板”后，不排除也會采取這樣的措施規(guī)避“限價”政策。

第五、房價“漲停板”帶來房價繼續(xù)上漲的預期，引發(fā)土地市場“地王”頻現(xiàn)，最終房價仍會突破“漲停板”。

筆者認為，南京、蘇州等城市設置房價“漲停板”的限價令政策較為溫和，預示著未來房價仍然有繼續(xù)上漲的預期，這促使開發(fā)商積極拿地，并且制造“地王”。從蘇州、南京等城市土地市場來看，房價“漲停板”政策之后土地市場也確實“地王”頻現(xiàn)。

從以開發(fā)商為代表的市場力量與“限價”政策的行政力量博弈來看，當市場的力量促使“地王”頻現(xiàn)時，市場的力量聚集導致地價成本大幅上升，也不得不導致房價在未來出現(xiàn)大幅上漲。即使有當前房價“漲停板”的限制，也難以阻止房價不上漲，甚至也難以阻止房價繼續(xù)超過“漲停板”的限制，因此，市場與行政雙方博弈之后，市場的力量會超過行政限制的力量，最終當“限價”政策出現(xiàn)松動時，壓抑過久的房價會出現(xiàn)集中釋放并且呈現(xiàn)出快速上漲的態(tài)勢。

文/同策咨詢研究部總監(jiān) 張宏偉

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