我們的信心緣于多項基本因素。首先，我們確實負債甚少。由于沒有被銀行催促還款的壓力，我們可以安坐等候。我們亦無迫切責任去完成所有在建項目。過去二十多年來，我們一直向地方政府切實履行責任。在1998年、2008年和過去數(shù)年市道艱困時，我們從沒有放慢施工。有時候，當其他發(fā)展商停工時，市政府官員要求我們不要跟隨，我們都表示我們沒有打算放慢施工。故此，我們贏得市領導人的高度贊譽，并因而在全國建立了良好的聲譽。

2012年7月，本人在致恒隆地產(chǎn)股東函中指出，今趟經(jīng)濟衰退的復蘇步伐料將蹣跚。其后本人告知讀者，雖然我們不會像過往般趕工完成項目，但亦不會停止施工；今天我們?nèi)员粦B(tài)度。然而，倘市道繼續(xù)急劇轉壞，我們定可采取更果斷的措施。一如既往，我們會不斷監(jiān)察市況。

在最極端的情況下，當所有施工均須停止時，我們?nèi)钥衫^續(xù)收租及靜觀其變，雖則租金收入其時可能會減少。我們擁有充裕資源償還所有銀行貸款。

對應市場波動引起的關注，恒隆地產(chǎn)自2012年開始發(fā)行債券。這成本較銀行貸款為高，但資金流較為穩(wěn)定，而我們可減低銀行稍見風吹草動便第一時間要求還款的憂慮。迄今，這些長期債券占恒隆地產(chǎn)整體債務近四成，平均余下償還期為六年，其進一步鞏固了我們的財政。

由于無后顧之憂，我們今天仍繼續(xù)進行施工計劃。倘低迷市道再持續(xù)兩至三年（亦即如從2012年起算，此趟熊市為時六至七年），而倘若我們沒有停工或顯著放慢施工，那么我們在昆明和武漢的購物商場便剛好于經(jīng)濟復蘇時開業(yè)。由于財力較弱的參與者或已暫停所有早期項目，屆時大有可能并無其他新項目同時開業(yè)。

同一道理亦適用于無錫的恒隆廣場第二座辦公樓的施工。我們不會盲目進行建設，但亦不應魯鈍停工。相比市道暢旺的歲月，在艱難時期作出深思熟慮的正確決定更為重要。我們于1999年至2000年在香港果敢買地，當時許多人對此感到困惑，但歷史證明此乃明智之舉?，F(xiàn)時我們再次在內(nèi)地和香港尋找土地，但我們只會支付我們認為合理的價錢。老實說，市場不大可能在短期內(nèi)復蘇，持現(xiàn)金者可能有一天會再次稱王。我們曾親歷其境，并且意興盎然。

回顧過去一年，監(jiān)于市道烏云密布，我們的表現(xiàn)已算得上稱心。內(nèi)地租金收入上升，惟倘不計入新物業(yè)，上海的升幅不足以彌補其他城市的跌幅。沈陽的市府恒隆廣場和無錫的恒隆廣場面對的挑戰(zhàn)特別大，而沈陽的皇城恒隆廣場和濟南的恒隆廣場之表現(xiàn)可以接受。無錫的恒隆廣場和沈陽的市府恒隆廣場兩者的新辦公樓租情略遜。事實上，由于某些行業(yè)在經(jīng)濟疲弱下特別受影響，因此辦公樓出現(xiàn)一些租戶流失，租出的樓面可能回復空置。

大連的恒隆廣場于去年12月試業(yè)，初步反應可以接受，但問題之一是當?shù)胤ㄒ?guī)時而反覆，令租戶營運困難。此等問題可以解決，但需要時間。該項目預計于5月正式開幕。

香港方面的租金收入上升，主要受惠于集團的資產(chǎn)優(yōu)化計劃。市況有可能持續(xù)疲弱，我們今后并不容易保持同樣的增長率。

由于我們在2015年售出的已落成住宅單位遠遠較少，因此本集團的溢利總額下降，重估收益亦微不足道。

前景

就2016年而言，本人深信集團在內(nèi)地和香港的租金收入可錄得增長。然而，我們必須小心審視租戶零售額。坦白說，盡管我們悉力以赴，本人對此不大樂觀，而這早晚會為租金帶來壓力。下半年本應為零售旺季，但事實上內(nèi)地的租戶于2015年下半年的零售額卻出現(xiàn)下降，這現(xiàn)象令人擔憂。我們必須非常努力，方有機會保持租賃溢利增長。

然而，管理層不單只顧及短期表現(xiàn)，亦同樣戳力于本公司的長期穩(wěn)健與福祉。現(xiàn)時的低迷市況總有一天會過去，但我們于其時的狀況如何？由于我們沒有財政壓力，所以我們今天臨危不懼；相反，我們正投放大量時間和資源研究各項長遠議題。

市場廣泛關注電子商務及其對購物商場的影響。本人曾在致恒隆地產(chǎn)股東函內(nèi)，花了相當篇幅討論這個議題，讀者可到我們的網(wǎng)站登入恒隆地產(chǎn)2013年度年報便可閱覽。本人當時的論點至今仍然適用。

在該份函件內(nèi)，本人亦介紹了集團的EST計劃—體驗（Experience）、服務（Service）和科技（Technology），亦即運用科技來提供嶄新服務以豐富購物者的體驗。為了解其他人在這方面的做法，我們數(shù)年前派出同事造訪美國和澳洲的主要購物商場。不同的公司看來正進行不同的嘗試，但我們看不到有驚天動地之舉。與此同時，我們正發(fā)展自家的EST計劃，并取得了一定成果。

我們相信，零售市場有可能正悄悄地進行一場革命。首先，全方位零售將會存在一段長時間。迄今進行零售的方式主要有兩個途徑：通過實體店和通過互聯(lián)網(wǎng)，亦即電子商務。就后者而言，如何完成銷售只屬于操作枝節(jié)，隨著時間可以轉變；重要的是交易模式。約五十年前，我們曾有透過郵購或電話訂購進行的目錄營銷，如今則是網(wǎng)上銷售。移動設備令后者更加可行，并且實際上更加方便。因此，互聯(lián)網(wǎng)對實體店的影響會較大，但正如昔日的郵購和電話訂購沒有取締實體店，網(wǎng)上銷售亦然。

然而，這只是從一方面而言。另一方面，科技例如電子商務在搶去實體店生意的同時，亦可改變購物商場顧客的行為，令實體店增加銷售，這對我們的業(yè)務可帶來甚為利好的影響。未來數(shù)年，在大數(shù)據(jù)與移動設備結合下，將令零售體驗大大提升。

舉例說，以今天的科技，我們可以提供以下的服務：當顧客駕駛她的汽車進入我們的購物商場停車場時（我說「她」是因為我們七成顧客是女性），顯示屏幕可亮出歡迎她光臨的信息。由于這位顧客以往曾多次在購物商場某一區(qū)的某家商店購物，我們根據(jù)這些資料，可以建議她在該區(qū)泊車，并可以進一步告訴她那里還有多少個車位以及每個車位的編號，更可以透過她的手機直接引領她到車位去。

待她進入購物商場后，我們的網(wǎng)上禮賓服務可以為她提供購物商場各項重點信息，例如有甚么新店開業(yè)及所處地點、她會有興趣的新產(chǎn)品（我們有她以往的購物記錄和購物習慣）、什么產(chǎn)品正在減價、什么餐廳評價高、有什么菜式、是否有座位等。本人會讓讀者發(fā)揮想像力，提出更多科技可以造就的服務。歡迎讀者把好主意告訴我，我的電郵地址載于本函件末。我們會將你們的意見加進構思庫，并研究把部分開展落實。

顯而易見，這種新的購物體驗既有趣又高效，應可推動客流及增加租戶的零售額；凡此種種，應可令我們享有較高的租金水平。

此乃為何我們近期愈發(fā)意識到，我們的業(yè)務不僅需要B2B（企業(yè)對企業(yè)）—亦即我們作為企業(yè)，把商鋪租予同樣為企業(yè)的店鋪東主這個模式。我們必須為業(yè)務加入B2C（企業(yè)對消費者）的元素，同樣地與購物者更直接地打交道。誠然，我們一直以來都有這樣做，但我們會把它提升到更高層次：我們要為租戶及與租戶攜手向顧客直接推廣。

因此，我們會與品牌和其他店主更緊密合作以收集資料，令租戶與業(yè)主同時受惠；我深信這是一個令人振奮的前景。閣下可參閱本人最近致恒隆地產(chǎn)股東函內(nèi)的有關論述。

由于EST涉及的是科技應用而非創(chuàng)造科技，推行這個計劃并不太難，尤其對我們此等規(guī)模的公司而言并非特別昂貴。我們只需要有一個既年輕、且精通科技并緊貼消費市場的程式開發(fā)團隊。

然而，有一點值得一提：就EST而言，幾乎沒有專利可言。任何人有甚么好點子，遲早都會被抄襲。業(yè)主必須不斷推陳出新，方可保持購物者的體驗新鮮和有趣；這就是應用科技的本質。我們銳意成為推行有關計劃的首批地產(chǎn)商之一，為這些服務建立聲譽，這與我們在商場硬件方面的做法無異。我們亦會與時俱進向別人學習，正如許多人會向我們學習一樣。我們定會不斷開創(chuàng)新猷。

最后，讓本人回到本公司的短期前景。監(jiān)于現(xiàn)時乃我們進入內(nèi)地市場以來目睹的最艱困的零售環(huán)境，抱有太高期望并不明智。自1999年我們首座內(nèi)地購物商場開業(yè)以來，來自租賃業(yè)務的溢利未嘗下跌。我們將竭力確保租金收入有所增長，對此我們頗有信心，同時租賃溢利亦有所增長。

我們會否出售香港住宅單位將取決于市況，其可能性肯定存在。正如本人去年撰述，香港樓市頗為健康，單位價格愈高的產(chǎn)品，其貶值的機會愈低。因此，我們對浪澄灣余下672個單位或藍塘道18間半獨立大宅不太擔心。如若市況許可，我們將購置更多土地發(fā)展住宅物業(yè)。我們一直都有監(jiān)察市況。

董事長

陳啟宗

香港，二零一六年一月二十八日

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