張宏偉 從2015年前三季度經(jīng)濟(jì)背景來看，美元預(yù)期加息、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不景氣，恰逢5月份以來股市又大跌，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境并不樂觀。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 2015年前三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，初步核算，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值487774億元，按可比價格計算，同比增長6.9%，已經(jīng)跌破7%。從三季度來看，三季度增長6.9%。當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)仍然處于觸底階段的基本面并沒有改變。

同時，從2015年樓市表現(xiàn)來看，多輪“救市”措施出臺后，尤其是“330新政”之后的二季度，一線城市、部分二線城市房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全國的商品房銷售面積增速也開始轉(zhuǎn)正，但是同時，從投資增速來講，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長2.6%（扣除價格因素實際增長4.2%），增速比1-8月份回落0.9個百分點，增速繼續(xù)小幅回落，房企投資意愿繼續(xù)回落。

那么，什么原因?qū)е律习肽暧绕涫嵌径葮鞘型顿Y、銷售等數(shù)據(jù)表現(xiàn)開始好轉(zhuǎn)但投資數(shù)據(jù)仍然低迷？當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)觸底的基本面背景下，預(yù)計2015年四季度貨幣政策會有哪些變化特征？ 2015年四季度及2016年整個房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢如何？筆者逐一進(jìn)行解讀。

歷史回顧: 前三季度一線城市、部分二線城市樓市基本面好轉(zhuǎn)的原因

從前三季度來看，樓市“救市”政策頻發(fā)，一線城市、部分二線城市（庫存去化周期在15個月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市）樓市需求在“救市”政策刺激之下開始集中釋放，樓市基本面好轉(zhuǎn)。

從政策面來看，截止今年9月底，除了多輪“救市”政策之外，央行也累計有五次降息四次降準(zhǔn)，截止9月末，廣義貨幣（M2）余額135.98萬億元，同比增長13.1%，高于今年12%的目標(biāo)，貨幣政策開始走向?qū)捤伞?/p>

正是由于上述政策背景的變化，對于樓市來講，業(yè)內(nèi)人士普遍看好一線城市、部分二線城市樓市，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在多輪救市政策刺激之下馬上會出現(xiàn)一波入市的行情。從二季度以來市場表現(xiàn)來看，在多輪救市政策刺激之下、在各地規(guī)劃政策利好頻出的市場背景下，開發(fā)商積極推盤、沖刺銷售業(yè)績指標(biāo)，積極推動改善型需求集中釋放，此時，一線城市、部分二線城市迎來了市場反彈。

9月30日，央行住建部發(fā)布今年930新政，政策主導(dǎo)降首套首付至2.5成與提高公積金貸款的使用效率，預(yù)計上述城市樓市金九銀十的成交量勢必會短期反彈，金九銀十已經(jīng)沒有什么太多的懸念，至今年年底，在開發(fā)商沖刺年度銷售業(yè)績指標(biāo)的影響下，今年甚至一線城市及部分二線城市再次成為樓市“大年”。

從市場價格預(yù)期來看，一線城市及部分二線城市的價格在“金九十銀”已經(jīng)逐漸堅挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市）來講，接下來幾個月勢必會出現(xiàn)漲價的現(xiàn)象。

筆者不否認(rèn)接下來樓市的上述變化趨勢，但是，我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂觀行情，在今年“金九十銀”及樓市年底翹尾之后樓市怎么樣？2016年以后的房地產(chǎn)市場怎么樣？這才是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)觸底階段應(yīng)該關(guān)心的話題。

中國房地產(chǎn)市場環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內(nèi)來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準(zhǔn)降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現(xiàn)實。今年8月底“雙降”之后，雖然市場成交量價在“金九十銀”有所表現(xiàn)，會促使樓市一線城市、部分二線城市樓市出現(xiàn)繁榮景象，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)。而這場危機(jī)極有可能在2016年爆發(fā)，屆時，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期。具體來講，有以下六大理由：

理由之一: 樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)

同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)達(dá)到1.0，也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將逐步進(jìn)入存量房時代。這對于未來房地產(chǎn)市場需求特征來講，就會體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場特征。

從樓市大趨勢來看，當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。

從投資增速來講，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長2.6%（扣除價格因素實際增長4.2%），增速比1-8月份回落0.9個百分點，增速繼續(xù)小幅回落，房企投資意愿繼續(xù)回落，這也反映出樓市下半場的市場背景下，樓市需求不足導(dǎo)致房企投資動力不足，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。

理由之二：貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調(diào)整期

今年 “330新政”以來，大中城市（一線城市、部分二線城市）房地產(chǎn)市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時陷入被動局面。

今年以來貨幣政策持續(xù)寬松，央行累計至今已經(jīng)有五次降息四次降準(zhǔn)，此外，央行在今年年底發(fā)行2015版新版人民幣、宣布推動信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點等措施，意味著新一輪中國式量化寬松來臨。從市場發(fā)展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為，央行“雙降”、930新政降首套首付之后，本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說，央行貨幣政策寬松將導(dǎo)致樓市需求在今年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調(diào)整期，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。屆時，如果企業(yè)沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。

因此，在央行降準(zhǔn)降息、930新政降首套首付等政策利好“窗口期”，對于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好五次降息四次降準(zhǔn)之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加“銀十”甚至年底最后幾個月銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境在第四季度末甚至2016年初出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動推盤的局面。

理由之三：美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國樓市被美元“做空”

美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，從全球投資客或財富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場更加具有投資價值。在此市場背景下，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產(chǎn)，不會選擇中國樓市。從這個角度來看，中國樓市已經(jīng)被美元“做空”，投資客即使選擇中國樓市進(jìn)行投資，也只是關(guān)注一線城市及極少數(shù)二線城市當(dāng)中的中高端物業(yè)，難以改變樓市大趨勢。

此外，在美國經(jīng)濟(jì)基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的背景下，美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，而中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然處于低迷階段，此時中國貨幣政策不得不通過量化寬松應(yīng)對美元加息。這對于中國樓市來講，確實是短期內(nèi)的利好，市場需求也會借機(jī)集中釋放，但是，短期內(nèi)的需求的集中釋放勢必會留下更多的后遺癥，也就是后期經(jīng)濟(jì)再度觸底低迷，樓市再度回到的調(diào)整期。因此，在美元加息周期即將來臨的市場背景下，中國樓市已經(jīng)不再被看好，在本輪需求集中釋放之后，樓市的調(diào)整期即將來臨。

理由之四：“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期

今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。筆者認(rèn)為，今年以來土地市場高溢價、“地王”現(xiàn)象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現(xiàn)，如果今年市場成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之后的市場調(diào)整期。

無論何種形式以何種方式讓土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”現(xiàn)象，筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場仍然還在復(fù)蘇的市場背景下，土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”不是一件好事情。土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場正在醞釀2009-2010年、2013年土地市場復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的“救市”為主的時期轉(zhuǎn)為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。

從歷史經(jīng)驗來看也是如此，2009-2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現(xiàn)來看，如果土地市場“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

理由之五：樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險

去年下半年以來，盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也松動、330新政出臺、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行已經(jīng)累計五次降息四次降準(zhǔn)，貨幣政策寬松與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會一直持續(xù)回升，不代表未來問題會越來越少。筆者認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢依賴樓市越嚴(yán)重，中國未來的樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險。

理由之六：對于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整的市場壓力

事實上，從短期內(nèi)來看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調(diào)并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；此外，今年下半年以來，一線城市、部分二線城市需求被透支，待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為， 2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。屆時，樓市仍然有較嚴(yán)重的去庫存問題。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止9月末，商品房待售面積66510萬平方米，比8月末增加186萬平方米。其中，住宅待售面積減少387萬平方米，辦公樓待售面積減少71萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加483萬平方米。

對于房企來講，無論是此時還是2016年，仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至當(dāng)前部分房企比如浙江廣廈等房企選擇退出房地產(chǎn)市場；而從中長期來看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會導(dǎo)致2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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