邢志剛 日前權(quán)威媒體發(fā)表報(bào)道，“全國(guó)新城新區(qū)規(guī)劃人口達(dá)34億”，這段言論是中國(guó)工程院院士郭仁忠日前在貴陽(yáng)中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)年會(huì)上拋出來(lái)的一個(gè)課題，一石激起千層浪引發(fā)了業(yè)界對(duì)“新城新區(qū)熱”的反思，再結(jié)合當(dāng)前部分二線(xiàn)城市大多數(shù)三四線(xiàn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇的疲軟表現(xiàn)，更是讓不景氣的市場(chǎng)環(huán)境危如累卵。

郭院士的言論絕非危言聳聽(tīng)，據(jù)思源顧問(wèn)長(zhǎng)期對(duì)各地新城的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)已建立國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)313個(gè)，全國(guó)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)1270個(gè)，其他各地方級(jí)新區(qū)預(yù)計(jì)突破3000個(gè)，合計(jì)共有4500個(gè)新城新區(qū)立項(xiàng)，單個(gè)規(guī)劃面積平均在50平方公里左右，總規(guī)劃面積超過(guò)22萬(wàn)平方公里，按照當(dāng)前城市建成區(qū)一平方公里承載一萬(wàn)人的規(guī)模，全國(guó)新城可承載的面積大概超過(guò)了20億人，按照這個(gè)數(shù)字光靠中國(guó)人自己是很難填滿(mǎn)了！

到底是什么促進(jìn)新區(qū)和新城立項(xiàng)規(guī)劃層出不窮呢？

第一，中國(guó)的官員任職體系，任期因素和政績(jī)要求是出現(xiàn)諸多新城的充分條件。各級(jí)政府父母官上臺(tái)后，都會(huì)在地圖上凝視自己管轄的一方熱土，希望能夠像“有一個(gè)老人在中國(guó)的南海邊劃了一個(gè)圈”，在自己執(zhí)政的城市留下自己的印跡和符號(hào)。但中國(guó)城市的主政者一般任期只有五年，在新城開(kāi)發(fā)建設(shè)30年來(lái)，每個(gè)城市大概經(jīng)歷了四到五任父母官，所以你看到每個(gè)城市都會(huì)有四五個(gè)新城，也就不司空見(jiàn)慣了。當(dāng)然也有地方官員體系設(shè)置的諸多原因，比如多一個(gè)新區(qū)就會(huì)多出幾個(gè)正處、正局甚至正廳級(jí)別的干部。

第二，中國(guó)的城市規(guī)劃理論體系，是形而上學(xué)的，是教條主義的典型代表。經(jīng)歷了全國(guó)大大小小城市規(guī)劃局主持的規(guī)劃評(píng)審會(huì)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)地方規(guī)劃局總是有一組紅線(xiàn)和數(shù)字不能突破，他們?yōu)榱藦?qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)而產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃意見(jiàn)永遠(yuǎn)都是產(chǎn)業(yè)空間，產(chǎn)城一體，職住平衡。這樣一來(lái)，每一個(gè)新城都是獨(dú)立的，要有自己的產(chǎn)業(yè)用地，居住用地，商業(yè)用地，配套用地，即使是與老城區(qū)一路之隔也不例外，新老城之間不能有效融合和互動(dòng)，這勢(shì)必造成重復(fù)規(guī)劃和建設(shè)，造成規(guī)劃規(guī)模不斷擴(kuò)大。

第三，過(guò)去十年中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)升溫，造成未獲取住宅類(lèi)用地性質(zhì)，虛假利用產(chǎn)業(yè)立項(xiàng)爭(zhēng)取新城開(kāi)發(fā)建設(shè)之嫌。眾所周知，房子是住宅好賣(mài)，地是居住類(lèi)用地的好賣(mài)。地方財(cái)政的主力又靠賣(mài)地，政府嘗到了在城市東邊賣(mài)地的甜頭后，發(fā)現(xiàn)住宅用地賣(mài)完了。只好調(diào)轉(zhuǎn)槍頭，轉(zhuǎn)向城市西邊，但在向國(guó)家報(bào)規(guī)的時(shí)候就必須再來(lái)一個(gè)“產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，職住平衡”的新城。這樣反復(fù)幾次，就變成了掛產(chǎn)業(yè)的羊頭，賣(mài)住宅的狗肉，新區(qū)越來(lái)越多，規(guī)模越來(lái)越大。

以上原因表明，新區(qū)規(guī)劃的問(wèn)題是人為、制度和市場(chǎng)因素共同造成的。好在本屆中央政府及時(shí)出臺(tái)相關(guān)要求，在原有新城新區(qū)未建成的情況下，不再批復(fù)新區(qū)的立項(xiàng)。但即便如此，擺在各地主政者面前的新城新區(qū)開(kāi)發(fā)依然十分嚴(yán)峻。

單從前文提到的數(shù)字來(lái)看，他們首當(dāng)其沖要解決的問(wèn)題是從哪里搞來(lái)那么多人去填滿(mǎn)現(xiàn)在的空蕩蕩的新城。過(guò)去一直有個(gè)悖論引導(dǎo)著地方主政者，那就是只要房子有人買(mǎi)，那就證明未來(lái)有人住，這是房地產(chǎn)操作模式對(duì)新型城鎮(zhèn)化模式的最為致命的誤導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，新城開(kāi)發(fā)一方面要為已經(jīng)在建的房子承擔(dān)“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)，又要承擔(dān)土地出讓不暢形成的“撂荒”的風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)的“空城、鬼城”也就這么出現(xiàn)了。

在思源最近幾年接觸的項(xiàng)目中，多數(shù)地方主政者，已經(jīng)意識(shí)到“新城開(kāi)發(fā)圈地，土地財(cái)政圈錢(qián)，房地產(chǎn)市場(chǎng)圈人”這個(gè)循環(huán)已經(jīng)走不通了，但采取的策略卻乏善可陳。他們做的第一步是在新型城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，企圖拋棄土地財(cái)政和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)節(jié)，一味強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃如何如何，產(chǎn)業(yè)引進(jìn)要如何如何，仿佛自己已經(jīng)種好了梧桐樹(shù)，四周?chē)@的都是請(qǐng)求降落的金鳳凰。以產(chǎn)業(yè)為主線(xiàn)作為新城開(kāi)發(fā)的方向是正確的，但想畢其功于一役卻不現(xiàn)實(shí)。產(chǎn)業(yè)從規(guī)劃--招商--建設(shè)--投產(chǎn)是需要周期的，短則三五年，長(zhǎng)則十年左右，典型的周期長(zhǎng)見(jiàn)效慢。對(duì)待新城建設(shè)既不能置之不理又不能太過(guò)激，需要在新常態(tài)下尋找一條平衡發(fā)展之路。

新型城鎮(zhèn)化在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，主要圍繞“土地、產(chǎn)業(yè)、資金”三者進(jìn)行高效有序的開(kāi)發(fā)。這其中土地是一切規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的載體，相當(dāng)于新城的“硬件”；產(chǎn)業(yè)是區(qū)域賴(lài)以生存和發(fā)展的血脈，但它的周期性還表現(xiàn)在自我升級(jí)更新和換代，相當(dāng)于新城的“軟件”；資金則是推進(jìn)土地開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)落地的保障，是新城開(kāi)發(fā)的動(dòng)力。從理想的目標(biāo)模型來(lái)看，新城開(kāi)發(fā)就是要實(shí)現(xiàn)“土地價(jià)值提升，產(chǎn)業(yè)有效落地，投資回報(bào)可行”，但因?yàn)樾鲁情_(kāi)發(fā)的時(shí)間周期和地域性的差異，往往是在區(qū)域沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)集聚，土地價(jià)值最低的時(shí)候，需要大量的資金?？此茻o(wú)解的問(wèn)題，其實(shí)關(guān)鍵在于區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)程中如何制定有效的運(yùn)營(yíng)策略。

投融資層面要解決的是長(zhǎng)效的融資機(jī)制的問(wèn)題，2013年以來(lái)政府開(kāi)始在各地推行PPP模式，希望引入社會(huì)資本解決政府在公共服務(wù)方面資金緊張的問(wèn)題。于是這一模式被千方百計(jì)地運(yùn)用到了新城開(kāi)發(fā)模式上來(lái)，將新城開(kāi)發(fā)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、配套項(xiàng)目分解成一個(gè)個(gè)的PPP項(xiàng)目，希望政府能夠?yàn)槠涮峁┱邠?dān)保。很多城市在獲得通過(guò)PPP模式這種政府財(cái)政擔(dān)保的融資之后，馬上就長(zhǎng)舒一口氣，開(kāi)始一門(mén)心思做新城開(kāi)發(fā)的各種基礎(chǔ)建設(shè)。新城開(kāi)發(fā)是個(gè)系統(tǒng)工程，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)改變區(qū)域的陌生度，環(huán)境和配套改善提升區(qū)域的親和力，產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入來(lái)提升區(qū)域的凝聚力。這三者并不是想象的要有先有后的關(guān)系，而是互為依托，循序漸進(jìn)。

綜上，在方新區(qū)的開(kāi)發(fā)危局已經(jīng)成為共識(shí)，否則便會(huì)成為地方發(fā)展危機(jī)的堰塞湖。區(qū)域運(yùn)營(yíng)這個(gè)系統(tǒng)工程的建設(shè)，有需要因地制宜，不能操之過(guò)急又不能置之不理。

邢志剛 思源顧問(wèn)總經(jīng)理

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