黎文江 有很多媒體說現(xiàn)在是不是入市的好時機，我覺得這次是多年不遇的好時機，為什么？有三個方面，當(dāng)然還有其他各種原因。

第一，政策方面，樓市每次起落和GDP、調(diào)控政策有關(guān)，政策的出臺跟經(jīng)濟的景氣度是相關(guān)的，2008年、2009年問題出在出口，但是今年的問題出在投資。由于投資，政府在貨幣政策方面已經(jīng)非常寬松了，但是投資增速仍然在走低，這個問題就大了。

此外，全國土地成交市場持續(xù)走低，廣州好一點，但是廣州增加的都是商業(yè)、辦公、工業(yè)用地成交，住宅地塊成交并沒有很大的成交量。

第二，從房價收入比來看，目前房價和人均收入比值已經(jīng)和2008年差不多。

從人均收入和房價比來看，廣州房價依然走高，人均收入也是上升的。2007、2008年人均收入是1.4萬元、1.5萬元左右，現(xiàn)在是2萬元，差不多翻了一番。從房價來說，2008年的時候是9000元，現(xiàn)在是16000、17000元，也是差不多翻番了，所以不要只看房價，而是看房價和收入已經(jīng)是最低的情況下。

換句話說，大家能夠承受的房價應(yīng)該和2008年的時候差不多，五次降息能夠節(jié)省十幾萬，現(xiàn)在買房是最省錢的。

第三，降準(zhǔn)、降息利好市場。比如說100萬的貸款20年還齊，第五次的降息以后，比去年11月沒降息以前的利息節(jié)省了十幾萬。如果貸款那部分開發(fā)商沒有給你折扣，銀行會給你20%的折扣，也就是說你可以打八折。

2007年至今，2008年、2009年有兩個季度是低于7%，2012年是有兩個低于7%，從2014年到現(xiàn)在連續(xù)六個季度全部低于7%。相對來說CPI，通脹率不低。

翻查資料可知，2007年的時候由于股市很旺盛，很多人在股市賺了錢投資買房，所以每個月平均上升了75萬平方米的銷售，從原來廣州十個區(qū)來比較。但是由于2007年那么旺，9月27號一個政策打壓，再加上次貸危機，廣州市的月均成交量是46萬平方米。

我們今年的問題出在哪里？是投資貢獻(xiàn)率越來越低，三架馬車消費變成了非常大的一塊，投資變成小的一塊，三架馬車就靠消費了，消費就包括買房。

由于這樣的情況下，貨幣政策必須要寬松，讓投資上升，2009年貨幣政策寬松以后投資立即上升。但是今年貨幣寬松，跟2008、2009年差不多，但是投資并沒有上去，大家就著急了。

房價會不會下降，基準(zhǔn)地價會不會上調(diào)？政府投入那么多錢搞地鐵，搞那么多基建，土地價值當(dāng)然上來了。有投入就有產(chǎn)出，政府投資肯定要收回地價，所以地價肯定要上升。我們覺得基準(zhǔn)地價上調(diào)了，土地出讓的價格肯定比以前更高。

2014年媒體公布的凈利潤是9.2%。一個是土地成本上升，一個是利潤縮小了，因為房價上不去。但是相對來說我們需求量又是那么旺盛，多家報道番禺的樓盤2.5萬元/平方米那么貴，但是還有很多人去買，所以我們覺得需求還是非常旺盛的。

從地價來說，廣州中心城區(qū)樓面價最高已經(jīng)達(dá)到1.6萬元每平方米，最高的房價在中心城區(qū)來說，2.9萬元，差不多3萬元。

將房價與成本進(jìn)行對比，價格比成本超過50%，如果2013年1.6萬元的樓面價，售價今年要高于3.2萬元才能不虧本，不可能在兩三萬的價位。

從上市公司公布的數(shù)據(jù)來看，2014年樓市是回暖了，營業(yè)收入逐年上升，但是凈利潤率逐年下降，全部都是下降的。

價格上不去，成本上不去，房價是不可能降價?，F(xiàn)在唯一能夠做的就是控制成本來增加利潤，或者多元化經(jīng)營，通過其他的來補充開發(fā)業(yè)務(wù)利潤的下降。

市場的良性競爭關(guān)鍵不在于價格，是在于提升居住的舒適度。

有句話說：人家沒有的，我要有，人家有的，我要更優(yōu)秀。而不是說人家有的我要賤賣，這是不對的。

現(xiàn)在經(jīng)濟越來越好，人就想住舒服一點，可是房企還在賣毛坯房，這是一個歷史的倒退，對于房地產(chǎn)發(fā)展來說是不利。

數(shù)據(jù)顯示，廣州中心城區(qū)大概400萬一套產(chǎn)品，估計會有4200套入市，其中芳村是供應(yīng)最集中的。也就是說這邊的同質(zhì)化都是400萬以下的產(chǎn)品，都是90平方米、80平方米、100平方米、120平方米這樣的產(chǎn)品，非常多。

特別是在芳村，五六百套都集中在這個位置，所以我們預(yù)計3000套的市場競爭必然非常激烈。應(yīng)該采取什么態(tài)度，我覺得不應(yīng)該降價格，當(dāng)然定價是對的，價格定得對當(dāng)然沒錯。

但是另外一方面我們也要看到，我們應(yīng)該要提升居住的質(zhì)量，因為我們生活會越來越好，會步入小康水平，要有更高的居住舒適度。我們看到廣鋼地塊，在醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、休閑文化都有很高標(biāo)準(zhǔn)的配套，價格肯定會很高。這么多的央企、國企參與進(jìn)去，一定要提升廣州的居住水平和舒適度，所以價格拉高是要有居住的舒適度來配合。

比如說中?；秤惺缶幼〉娜司涌萍枷到y(tǒng)，北大資源準(zhǔn)備開發(fā)有手機智能化控制系統(tǒng)。但是需要花錢，成本需要提高，你賣得這么便宜怎么提高。如果希望提高自己的產(chǎn)品質(zhì)量，就需要在價格上得到大家的認(rèn)可。

我覺得除了價格定位很重要之外，大家也要看到我們居住的舒適度是需要提高的。

黎文江 合富輝煌（中國）首席市場分析師

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