志剛房研 繼今年二季度市場(chǎng)連續(xù)火熱后，7月的樓市高溫即有顯著的退燒跡象，8月上半月商品住宅成交量繼續(xù)走低，環(huán)比下跌16%。

造成樓市掉頭下行的原因是多方面的，前期積壓的迫切購(gòu)房需求已集中釋放，未來需求趨于平穩(wěn)；上半年開發(fā)企業(yè)拿地銳減，短期供應(yīng)跟不上節(jié)奏，但更重要的原因是近期樓市頻頻出現(xiàn)雜音，破壞了穩(wěn)定住房消費(fèi)的寬松環(huán)境。

一是不適當(dāng)?shù)匦麄鞣康禺a(chǎn)稅，造成“狼來了”的緊張空氣，消費(fèi)者如驚弓之鳥，不敢入市。建立房地產(chǎn)稅收制度，是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入常態(tài)化的良策，但是由于經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，常態(tài)化目標(biāo)與房地產(chǎn)稅的宣傳應(yīng)向后延展。近期接連出現(xiàn)不和諧的聲音，對(duì)沖了政府的救市作用。

房地產(chǎn)稅對(duì)購(gòu)房需求是起抑制作用的，宣稱房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)影響不大，這是在“掩耳盜鈴”。過去每增加和減少一個(gè)稅點(diǎn)，都會(huì)導(dǎo)致“門可羅雀”或“門庭若市”。

出于刺激樓市和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的需要，必須重新審視房地產(chǎn)稅的立法及改革的窗口期，將其后延3至5年，給樓市一個(gè)修復(fù)期，也給空置房一個(gè)消化周期，在這期間房地產(chǎn)稅應(yīng)內(nèi)緊外松謹(jǐn)言慎行。政府近期救市政策與體現(xiàn)遠(yuǎn)期常態(tài)化戰(zhàn)略的房地產(chǎn)稅應(yīng)該前后相應(yīng)，相互融合，力戒相克，力促相生。

二是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記“雷聲大雨點(diǎn)小”，實(shí)際工作嚴(yán)重滯后，對(duì)外造勢(shì)忽悠，大有“山雨欲來風(fēng)滿樓”之勢(shì)。過去此項(xiàng)工作由住建部負(fù)責(zé)，現(xiàn)在改由國(guó)土部主導(dǎo)，地方政府普遍存在顧慮，國(guó)土和房產(chǎn)兩家一方面職責(zé)不清，登記信息中心在國(guó)土局，而房產(chǎn)局在商品房預(yù)售、房屋買賣網(wǎng)簽、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)抵押、物業(yè)、拆遷、住房保障、白蟻防治等環(huán)節(jié)都需網(wǎng)上辦公，既運(yùn)用信息，又采集信息，盡管明確信息聯(lián)網(wǎng)共享，但畢竟房地兩個(gè)部門分設(shè)，各自心存疑慮且相互博弈，磨合的結(jié)果往往是磨而不合，這個(gè)難題至今全國(guó)沒有一個(gè)城市解決的好。

況且，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記既是房地產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)性工作，又可以通過全國(guó)信息聯(lián)網(wǎng)做到以房查人和以人查房，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的遏制力和沖擊力都大于房地產(chǎn)稅，既然實(shí)際工作遲緩，就沒有必要“打腫臉充胖子”。3到5年內(nèi)應(yīng)該只做不說，對(duì)外保持寬松的態(tài)勢(shì)，避免因輿論偏緊搞得“雞飛狗跳”。

如同前述的房地產(chǎn)稅一樣，給房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)寬松的復(fù)蘇環(huán)境；對(duì)內(nèi)抓緊整合，調(diào)整職責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的體制全世界絕無僅有，最好的做法是房產(chǎn)局與國(guó)土局合并，房地一家，把“兩個(gè)和尚抬水吃”改為“一個(gè)和尚挑水吃”，一切問題迎刃而解。

三是近日北京市通州區(qū)實(shí)施史上最嚴(yán)的限購(gòu)政策，這雖然是通州一區(qū)之策，但卻對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)放了一個(gè)“冷槍”，釋放了限購(gòu)不收反嚴(yán)的信息，降低了市場(chǎng)消費(fèi)信心和投資需求。

自從2010年4月30日北京市打響住房限購(gòu)“第一槍”，至今已有5年多，在全國(guó)有46個(gè)城市實(shí)施。眾所周知，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該遵循政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)最少、符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律從而有利于長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的原則。依過去的實(shí)踐，遏制和鼓勵(lì)消費(fèi)需求都可以通過稅收、金融等經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)，無需直接干預(yù)市場(chǎng)消費(fèi)行為。

伴隨著中央各項(xiàng)穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的落實(shí)到位，實(shí)施限購(gòu)的城市紛紛沖破封鎖，相繼解套，目前只剩下北上廣深。當(dāng)下一方面鼓勵(lì)住房消費(fèi)，一方面卻又有大量的剛性及改善型的消費(fèi)需求被拒之門外，應(yīng)該設(shè)法分階段逐步用經(jīng)濟(jì)杠桿替代直至最后解除限購(gòu)政策，以擴(kuò)大市場(chǎng)需求，進(jìn)一步刺激樓市，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，這是大勢(shì)所趨。

綜上所述，以上房地產(chǎn)稅收、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和限購(gòu)政策都是遏制市場(chǎng)消費(fèi)的利器，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是“久旱盼甘霖”，嚴(yán)重供大于求和去庫存“壓力山大”，更需要一個(gè)市場(chǎng)調(diào)整期。

保持寬松的政策和輿論環(huán)境，讓市場(chǎng)自我消化庫存，平衡供需，以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)再度下行的趨勢(shì)。即便是房地產(chǎn)市場(chǎng)常態(tài)化的遠(yuǎn)期戰(zhàn)略，也不能過早露出鋒芒，需要“韜光養(yǎng)晦”3至5年，以讓房地產(chǎn)業(yè)養(yǎng)精蓄銳，鳳凰涅槃，浴火重生。

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