什么原因?qū)е律习肽暧绕涫嵌径葮鞘型顿Y、銷售等數(shù)據(jù)表現(xiàn)開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？　

張宏偉 從2015年上半年經(jīng)濟(jì)背景來(lái)看，半年度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不景氣，恰逢股市又大跌，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境并不樂(lè)觀。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 2015年上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，初步核算，上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值296868億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.0%。分季度看，一季度同比增長(zhǎng)7.0%，二季度增長(zhǎng)7.0%。從環(huán)比看，二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)1.7%。很明顯，在經(jīng)濟(jì)改革的攻堅(jiān)期，盡管二季度宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)小幅回升，但是，當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍然處于觸底階段的基本面并沒(méi)有改變。

同時(shí)，從2014年樓市表現(xiàn)來(lái)看，四輪“救市”措施出臺(tái)后，尤其是“330新政”之后的二季度，一線城市及部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全國(guó)的商品房銷售面積增速也開(kāi)始轉(zhuǎn)正，同時(shí)，從投資增速來(lái)講，盡管增速小幅回落，但是總體保持穩(wěn)中有升。

那么，什么原因?qū)е律习肽暧绕涫嵌径葮鞘型顿Y、銷售等數(shù)據(jù)表現(xiàn)開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)觸底的基本面背景下，預(yù)計(jì)2015年下半年貨幣政策會(huì)有哪些變化特征？ 2015年下半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何？當(dāng)前股市的基本面會(huì)不會(huì)影響樓市的走勢(shì)？筆者逐一進(jìn)行解讀。

解讀之一：下半年貨幣政策將呈現(xiàn)出什么樣的特征？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值296868億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.0%，宏觀經(jīng)濟(jì)處于觸底階段。2015年上半年，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比上漲1.3%。同策咨詢研究部研究顯示，當(dāng)季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向?qū)捤傻内厔?shì)。當(dāng)前來(lái)看，2015年上半年GDP增速與CPI增速累加值為8.3，已經(jīng)明顯低于10這個(gè)警戒值，單純從指標(biāo)意義來(lái)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤傻奶卣?，四次降息三次降?zhǔn)之后仍然具備繼續(xù)降準(zhǔn)或降息的空間，尤其是降準(zhǔn)的空間。

從未來(lái)中國(guó)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)增速走向來(lái)看，由于持續(xù)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)基本面有下行壓力，經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中速增長(zhǎng)，并且2015-2016年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。從今年上半年GDP增速來(lái)講，其實(shí)已經(jīng)從去年全年的7.4%降至今年上半年的7%，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)通縮的壓力加大。從上述的角度來(lái)看，中國(guó)貨幣政策短期內(nèi)由當(dāng)前的定向“微刺激”開(kāi)始轉(zhuǎn)向全面刺激的可能性加大，而從當(dāng)前中國(guó)貨幣政策表現(xiàn)來(lái)看，中國(guó)央行已經(jīng)開(kāi)始全面降息降準(zhǔn)，預(yù)計(jì)隨后再次降準(zhǔn)降息也是大概率的事件，“寬貨幣”的特征越來(lái)越明顯。

此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示，截止2015年6月末，我國(guó)廣義貨幣(M2)余額133.34萬(wàn)億元，增速降至11.8%。從M2增速來(lái)看，上半年M2增速略低于今年12%的控制目標(biāo)，總體略微偏緊，同時(shí)，這也為今年下半年貨幣政策走向?qū)捤商峁┝瞬僮骺臻g。預(yù)計(jì)在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段，定向?qū)捤韶泿耪哂型永m(xù)，2015年廣義貨幣(M2)同比增長(zhǎng)仍然會(huì)保持在12%左右，甚至略高。但是，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境會(huì)全面寬松，筆者認(rèn)為，政策層面對(duì)樓市投資風(fēng)險(xiǎn)控制有可能會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

筆者認(rèn)為，從市場(chǎng)基本面來(lái)看，進(jìn)入2015年，即使2014年下半年以來(lái)各類“救市”政策出臺(tái)，央行也降準(zhǔn)降息了，五部委也發(fā)布“330新政”刺激改善型需求入市，但是，市場(chǎng)庫(kù)存偏大的基本面沒(méi)有改變，大多數(shù)房企的盈利狀況仍然堪憂，企業(yè)也會(huì)面臨一定的資金面問(wèn)題。因此，從2015年下半年銀行信貸大背景來(lái)看，即使央行再降準(zhǔn)降息也不會(huì)改變銀行繼續(xù)“惜貸”的行為，“嚴(yán)信貸”的特征表現(xiàn)還是比較突出。從實(shí)際市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，銀行對(duì)于中小房企的貸款仍然是比較謹(jǐn)慎，并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，銀行等金融機(jī)構(gòu)不會(huì)無(wú)限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)為了控制樓市投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)于中小企業(yè)“停貸”、“鎖房”，這些因素成為2015年上半年類似于深圳、杭州、上海等房企被“鎖房”而導(dǎo)致企業(yè)資金面危機(jī)的導(dǎo)火索。

從“330新政”二套房貸降首付的執(zhí)行結(jié)果來(lái)看，截止目前，“330新政”已經(jīng)發(fā)布3個(gè)多月時(shí)間，全國(guó)大多數(shù)城市的銀行比如廣州、深圳、上海、南京、蘇州、沈陽(yáng)等等，尚未完全落實(shí)二套首付降至四成的政策，甚至在6月份有少數(shù)城市比如上海、廣州開(kāi)始收緊二套房貸政策。筆者認(rèn)為，當(dāng)前銀行通過(guò)縮水執(zhí)行或暫不執(zhí)行二套房貸降首付是“嚴(yán)信貸”的表現(xiàn)，從目的的角度來(lái)看，在去庫(kù)存仍然是今年主旋律的市場(chǎng)背景下，旨在通過(guò)暫緩或縮水執(zhí)行，通過(guò)有條件降低二套首付或暫不執(zhí)行二套首付降至四成的政策規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段，“寬貨幣，嚴(yán)信貸”成為主特征，盡管貨幣政策在下半年以后會(huì)進(jìn)一步放松，但是，銀行對(duì)樓市的“惜貸”行為仍將繼續(xù)，政策層面對(duì)樓市投資風(fēng)險(xiǎn)控制有可能會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

解讀之二： 為什么2015年上半年樓市基本面開(kāi)始逆轉(zhuǎn)？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資43955億元，同比名義增長(zhǎng)4.6%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)5.7%)，增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資29506億元，增長(zhǎng)2.8%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.1%。

1-6月份，商品房銷售面積50264萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.9%，1-5月份為下降0.2%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)4.5%，辦公樓銷售面積下降2.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)3.5%。商品房銷售額34259億元，增長(zhǎng)10.0%，增速提高6.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)12.9%，辦公樓銷售額下降1.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降1.2%。

從2014年樓市表現(xiàn)來(lái)看，四輪“救市”措施出臺(tái)后，尤其是“330新政”之后，一線城市及部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全國(guó)的商品房銷售面積增速也開(kāi)始轉(zhuǎn)正，同時(shí)，從投資增速來(lái)講，盡管增速小幅回落，但是總體保持穩(wěn)中有升，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇來(lái)講是利好。那么，什么原因?qū)е律鲜鰳鞘谢久姘l(fā)生的變化。筆者認(rèn)為主要有以下四方面：

第一、貨幣政策已經(jīng)走向?qū)捤?，?dǎo)致一線城市及部分二線城市樓市基本面好轉(zhuǎn)的最根本的因素。

央行的數(shù)據(jù)顯示， 2015年4月份中國(guó)國(guó)內(nèi)M2同比增速為10.1%，低于政府工作報(bào)告中提及的廣義貨幣增長(zhǎng)12%的目標(biāo)，這為當(dāng)前的信貸以及流動(dòng)性擴(kuò)張留足了市場(chǎng)空間。7月14日，央行公布上半年M2數(shù)據(jù)顯示，截止2015年6月中國(guó)國(guó)內(nèi)M2同比增速為11.8%，貨幣政策呈現(xiàn)寬松特征。

事實(shí)上也是如此。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)觸底、股市大跌等因素已經(jīng)倒逼貨幣政策走向?qū)捤?，無(wú)論是降準(zhǔn)還是降息，還是近期中國(guó)央行通過(guò)PSL等多種定向?qū)捤傻墓ぞ?，均為市?chǎng)創(chuàng)造了流動(dòng)性寬松的環(huán)境；同時(shí)，大量新資金流入股市，它們來(lái)自來(lái)自家庭儲(chǔ)蓄（大媽們）、房地產(chǎn)（樓市投資客暫時(shí)轉(zhuǎn)移投資股市）、大宗商品和信托市場(chǎng)。這些資金獲利后開(kāi)始投資大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

從上述分析來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)流動(dòng)性已經(jīng)開(kāi)始寬松，這勢(shì)必導(dǎo)致市場(chǎng)加快去庫(kù)存的力度，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，也勢(shì)必會(huì)開(kāi)始加速入市，助推上述城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

第二、各地規(guī)劃政策利好頻出導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度炒作，一定程度上促進(jìn)樓市基本面快速好轉(zhuǎn)的出現(xiàn)。

近期，各地利好政策頻出，地方版城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃密集出臺(tái)，導(dǎo)致熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)炒作氛圍。比如，一帶一路、京津冀一體化、自貿(mào)區(qū)、軌道交通、新區(qū)等規(guī)劃或政策的獲批，政策熱點(diǎn)效應(yīng)助推區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度升溫，導(dǎo)致區(qū)域樓市出現(xiàn)搶房現(xiàn)象，催生“日光盤(pán)”，導(dǎo)致部分城市樓市基本面快速好轉(zhuǎn)。

第三、一線城市及部分二線城市樓市基本面好轉(zhuǎn)的局面的出現(xiàn)和調(diào)控政策的寬松關(guān)系密切。

去年下半年以來(lái)，樓市調(diào)控政策開(kāi)始松動(dòng)，從最近各地“救市”政策頻發(fā)的表現(xiàn)來(lái)看，我們可知，無(wú)論是調(diào)控政策還是貨幣政策已經(jīng)開(kāi)啟全面寬松或“救市”的閘門，比如取消限購(gòu)、降準(zhǔn)降息、降低首套首付鼓勵(lì)改善型需求入市、稅費(fèi)補(bǔ)貼等等，通過(guò)這些“救市”措施促使樓市基本面回升，對(duì)于一線城市、部分二線城市樓市基本面好轉(zhuǎn)起到助推的作用。

第四、今年“自住需求+改善需求”兩股力量入市激發(fā)了市場(chǎng)需求更加集中釋放和爆發(fā)，導(dǎo)致上述城市“日光盤(pán)”頻現(xiàn)，基本面快速好轉(zhuǎn)。尤其是在一線城市，在土地供應(yīng)持續(xù)稀缺的市場(chǎng)背景下，商品住宅供不應(yīng)求已成為事實(shí)，在“自住需求+改善需求”兩股力量入市刺激之下，出現(xiàn)高端樓市的銷售量回升的現(xiàn)象與階段性的爆發(fā)已不可避免。

對(duì)于改善型需求來(lái)講，我們發(fā)現(xiàn)，“330新政”出臺(tái)之后，由于營(yíng)業(yè)稅免征門檻5年變2年，從二手房市場(chǎng)角度來(lái)看，符合這樣條件的房源比例將大幅增加，尤其是對(duì)于改善型需求來(lái)講，由于營(yíng)業(yè)稅的免征，降低了交易成本，這部分群體就可以賣掉原有房產(chǎn)進(jìn)行改善或置換，再加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，這對(duì)于置換型需求、改善型需求來(lái)講，還是抓一個(gè)比較好的入市“窗口期”。這樣，在“330新政”刺激影響之下，一線城市及上述二線城市的首次改善、改善型需求開(kāi)始積極入市，需求開(kāi)始集中釋放和爆發(fā)，導(dǎo)致二季度改善型高端樓盤(pán)“日光盤(pán)”頻現(xiàn)，助推樓市基本面好轉(zhuǎn)。

解讀之三：下半年開(kāi)發(fā)商采取什么樣的推盤(pán)策略最靠譜？

總的來(lái)看，在2015年第下半年的時(shí)間里，由于二套房貸降首付、營(yíng)業(yè)稅降低免征門檻“330新政”等救市政策發(fā)力，以及一線城市、部分二線城市在今年上半年市場(chǎng)去庫(kù)存取得初步成效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該因時(shí)而變，不同城市采取不同的銷售策略、布局策略，以實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張與增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

從市場(chǎng)供求關(guān)系或庫(kù)存去化周期角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)策略也應(yīng)分城施策。在一線城市、部分二線城市比如合肥、南京、蘇州、南昌等大中城市市場(chǎng)基本面仍然為供求合理或供不應(yīng)求，已經(jīng)沒(méi)有去庫(kù)存的壓力。當(dāng)前，二套房貸降首付、營(yíng)業(yè)稅降低免征門檻“330新政”等救市政策頻發(fā)，整體銷售市場(chǎng)在品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)動(dòng)推盤(pán)之下將快速回暖，下半年這些市場(chǎng)將步入量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，或者會(huì)出現(xiàn)買漲不買跌的行情。此時(shí)，我們也堅(jiān)信，當(dāng)一個(gè)城市市場(chǎng)供求關(guān)系基本面不存在問(wèn)題時(shí)，那么，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況始終會(huì)回歸合理與健康，因此，總體來(lái)看，一線城市、部分二線城市由于市場(chǎng)基本面仍然為供不應(yīng)求，市場(chǎng)中長(zhǎng)期仍然看好，并不會(huì)因?yàn)?015年年初短期內(nèi)因素導(dǎo)致的市場(chǎng)低迷而改變，此時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，跑量的同時(shí)可以適度調(diào)整價(jià)格策略，更加重視利潤(rùn)指標(biāo)。

但對(duì)于其他二線城市、大部分三四線城市而言，則面臨不一樣的境地?？傮w來(lái)講，由于城市大量的土地供應(yīng)，以及由此帶來(lái)的大量庫(kù)存仍然沒(méi)有消化，市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求，在今年下半年甚至明年時(shí)間段仍然要堅(jiān)持去庫(kù)存的市場(chǎng)策略，這些城市的市場(chǎng)基本面短期內(nèi)還難以轉(zhuǎn)好。

比如福州、廈門、青島、武漢、西安、長(zhǎng)沙、寧波、大連等二線城市、無(wú)錫、、溫州、蕪湖、徐州等大部分三四線城市仍然面臨較大的市場(chǎng)“去庫(kù)存”壓力，起碼在下半年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)。即使有二套房貸降首付、營(yíng)業(yè)稅降低免征門檻“330新政”等救市政策徹底落地執(zhí)行，今年市場(chǎng)基本面也很難說(shuō)有太大的出彩。

解讀之四：經(jīng)濟(jì)觸底的基本面不利股市，會(huì)否影響未來(lái)樓市趨勢(shì)？

從股市最新表現(xiàn)來(lái)看，滬指自本輪牛市新高5178.19點(diǎn)調(diào)整以來(lái)，十個(gè)交易日跌逾千點(diǎn)，跌幅達(dá)20%。截止7月14日收盤(pán)，滬指報(bào)3848點(diǎn)，跌76點(diǎn)，跌幅1.94%。盡管決策層出臺(tái)了正面的救市措施，但是，截止目前為止股市并沒(méi)有出現(xiàn)趨勢(shì)性逆轉(zhuǎn)，甚至仍然存在“降杠桿”背后的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

這總體說(shuō)明，盡管有規(guī)劃、改革、重組等眾多政策層面的利好因素，但是，從經(jīng)濟(jì)基本面表現(xiàn)來(lái)看，今年上半年GDP增速仍然為7%，處于觸底階段，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)基本面的下行走勢(shì)并沒(méi)有本質(zhì)改變，此時(shí)不支持股市持續(xù)上行。如果后期股市仍然在持續(xù)上行，這說(shuō)明股市存在一定市場(chǎng)泡沫，此時(shí)進(jìn)入有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，隨后股市在“降杠桿”的過(guò)程中仍然有大幅暴跌的可能性。

筆者認(rèn)為，從前期已經(jīng)獲利的股市投資客來(lái)講，盡管當(dāng)前股市大跌導(dǎo)致投資客獲利空間壓縮，但是，仍然有部分投資客有可觀的獲利空間。從這部分投資來(lái)講，投資客獲利之后的目的無(wú)非是消費(fèi)，而不是繼續(xù)進(jìn)行投資，看著自己卡里存款的數(shù)字不斷上升。目前來(lái)看，在國(guó)內(nèi)最大宗的消費(fèi)也就是房子和車子了。當(dāng)前來(lái)講，相對(duì)而言買房子更靠譜，尤其是對(duì)于股市已經(jīng)獲利的投資客而言，改善自己的居住環(huán)境提高家庭的生活品質(zhì)勢(shì)必成為大多數(shù)人的追求。再加上當(dāng)前政策也支持改善住房，因此，股市贏了錢，最合適的消費(fèi)方向就是購(gòu)房。從上述角度來(lái)看，對(duì)于這些股市投資客來(lái)講，此時(shí)，當(dāng)股市基本面已經(jīng)不再持續(xù)上漲之后，當(dāng)股市已經(jīng)開(kāi)始回歸理性之后，股民們更應(yīng)該想清楚要不要繼續(xù)留在股市。

但是，對(duì)于高位進(jìn)入股市的股民來(lái)講，尤其是原計(jì)劃通過(guò)股市獲利再進(jìn)行購(gòu)房，或再進(jìn)行重新資產(chǎn)配置的股民來(lái)講，當(dāng)股市不景氣之后，股民在股市的損失也相當(dāng)慘重，對(duì)于本來(lái)具備改善或購(gòu)房投資的群體來(lái)講，這個(gè)時(shí)候可能會(huì)因?yàn)楣墒械拇蠓碌泳忂M(jìn)入樓市的時(shí)間，甚至導(dǎo)致這部分購(gòu)房群體購(gòu)房改善生活或進(jìn)行資產(chǎn)配置的時(shí)間擱淺。

因此，筆者認(rèn)為，毫無(wú)疑問(wèn)，在6月底“降息+定向降準(zhǔn)”的市場(chǎng)背景下，對(duì)于尚有獲利空間的股市投資來(lái)講，把控好央行給股民們最后的解套期“窗口期”顯得非常關(guān)鍵，股民們?cè)谧詈蟮恼?ldquo;窗口期”賣股套現(xiàn)買房成為投資的最佳選擇。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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