用一個字看2014年的樓市就是“變”：政策變、市場變、預期變、流動性變、行業(yè)變等。

2014年12月份中國房地產(chǎn)市場以全年最高交投量收官，合富輝煌的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，18個重點城市12月前4周新建住宅總成交環(huán)比11月份前4周增長5%，同比去年增長21%，達到全年的最高點。下半年以來，樓市逐漸由冷轉(zhuǎn)暖，特別是四季度市場明顯回暖，交投呈前低后高特點。

2014年房地產(chǎn)市場波動較大，而國家房地產(chǎn)政策大轉(zhuǎn)向是關鍵看點。

首先是限購政策大范圍退出。全國46個限購城市到9月末有41個城市調(diào)整或取消限購，地方政府在劇烈的經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的調(diào)整中被迫調(diào)整持續(xù)4年的限購政策，而背后的邏輯卻是房地產(chǎn)政策去行政化，重回市場手段調(diào)節(jié)為主。這正是十八屆三中全會全決定面深化經(jīng)濟體制改革在房地產(chǎn)領域的展現(xiàn)。限購這一廣遭詬病的行政干預政策終于在經(jīng)濟新常態(tài)下終結(jié)。

其次是限貸政策實質(zhì)性取消。930新政最引人關注的是央行對購買首套房、第二套、第三套貸款進行重新規(guī)范。其中，第二套房只要還清貸款當作首套（理論上三成首付最低七折利率），第三套房貸款根據(jù)各地政策與銀行風控管理來決定。這些規(guī)定等于是宣告過去的限貸政策終止，大大提振購房信心，不論對首次購房、改善購房還是對投資購房都是利好。

接著，11月央行宣布降息，釋放流動性以解決“融資難、融資貴”問題，貨幣信貸環(huán)境與年初相比得到很大改善，購房貸款、房企貸款以及房企回款都明顯好轉(zhuǎn)。

政策轉(zhuǎn)向、貨幣信貸環(huán)境改善帶來四季度房地產(chǎn)市場交易迅速回升。用一個字看2014年的樓市就是“變”：政策變、市場變、預期變、流動性變、行業(yè)變，等等。這些變化是我們判斷2015年房地產(chǎn)市場的關鍵因素之一。

對于2015年的房地產(chǎn)市場，我們有以下六大方面的判斷：

預判一：房地產(chǎn)政策趨松，行政干預不可能重來

2014年限購、限貸兩大房地產(chǎn)政策調(diào)整、取消是判斷2015年房地產(chǎn)政策的基礎。雖然官方用“分類調(diào)控”來概括，實質(zhì)上應是行政干預逐漸退出，市場化手段重新歸位。逝去的難以再回來，而沒有歸位的仍需行動，如四個一線城市的限購措施很可能上半年作相應調(diào)整，以證明自己的政策取向。

2015年的房地產(chǎn)政策重點應是保持市場穩(wěn)健運行，特別是三四線城市，地方政府應該會繼續(xù)積極推動市場走穩(wěn)，以保持合理的土地出讓、投資、稅收和房地產(chǎn)經(jīng)濟適度增長。

整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境依然決定著整體的房地產(chǎn)政策走向。2014年新常態(tài)下經(jīng)濟下行壓力加大，決策層果斷調(diào)整政策防止樓市下滑進一步拖累經(jīng)濟；2015年經(jīng)濟形勢不確定性依舊，可能還會不時逼近底線，穩(wěn)增長已經(jīng)被確定為年度首要任務，房地產(chǎn)政策重新收緊、壓制需求的經(jīng)濟環(huán)境幾乎不存在，反而需要進一步鼓勵和支持需求。而開發(fā)投資處于低位時，更不可能收緊政策。

通脹往往導致政策收緊，2015年暫無通脹之憂，倒有通縮風險，所以貨幣信貸不會收緊，而是偏松。2014年年底央行重新定義同業(yè)存款（387號文），預示著2015年銀行流動性會持續(xù)改善。資金成本高應該是新常態(tài)下頭痛的問題，盤活存量效果有限的時候，增加增量就是選擇，故2015年降準、繼續(xù)降息的機會存在，取決于經(jīng)濟形勢和資金狀況。

2015年的房地產(chǎn)政策環(huán)境大致類似于2009年的情形，只是不再動用猛藥刺激，而是用新常態(tài)思維來治理，對樓市很好地恢復十分有利。

2015年也是房地產(chǎn)基本制度建設年，如住房保障、登記制度、房地產(chǎn)稅立法等為將來制度層面變革作準備，會按部就班推進，任重道遠，現(xiàn)在就談對市場的影響太早了。

預判二：庫存有望減少，去化周期從高位回落

這幾年樓市波動加大，干預限制政策與寬松流動性對沖，形成供應有所加大、需求被抑制而交投減少的供求失衡格局，庫存總量創(chuàng)新高。

國家統(tǒng)計局公布的商品房待售面積到2014年11月底近6億平方米，為歷史新高；合富輝煌監(jiān)測的全國24個重點城市的庫存可售面積比年初增長超過20%，遠超過2008年底的水平，總的去化周期為16-17個月，有較大的庫存壓力，盡管年底已從第三季度20個月的去化周期最高位回落。

以不同城市的庫存和去化周期看，有兩個特點。一是目前各城市基本上都處于庫存最高峰期；二是三四線城市庫存壓力更大。有的三四線城市存量驚人，需要消化3年4年，而一線城市和部分二線核心城市總的庫存壓力相對較小，去化周期在12-15個月左右，主要表現(xiàn)為外圍、新區(qū)供應過剩的局部區(qū)域去化周期長。

去庫存是2015年全年重要的市場主題。很多城市因供應充足、人口流入有限、需求不足引發(fā)較為激烈的市場競爭。即便是一線城市，大型房企在業(yè)績壓力下，也會選擇在供應充足區(qū)域積極促銷。2015年的總體供應上下半年或許會有分別，上半年供應較足，而下半年供應或許會減少，主要是2014年多數(shù)城市受低迷市場環(huán)境影響大幅減少新開工面積，房企減少土地購置，后續(xù)供應增量將減少。

預計2015年下半年總的庫存有可能從歷史高位下降，去化周期進一步縮短。

預判三：改善型需求有望增加，剛需仍占據(jù)主力位置，短期內(nèi)樓市資產(chǎn)配置資金或被股市擠壓

這幾年限購、限貸明顯抑制了多次購房，購房需求構成被改變，市場以自住型購房主導，首次置業(yè)者占大多數(shù)，首次換房占一定比例，多次購房和投資者減少。

預計2015年市場需求的總體格局不會改變，但是改善購房和投資購房會明顯增多，原因在于限購政策解除，限貸取消。930對部分第二套房改善購置型買家支持力度相當大，一旦市場回暖得到確認，改善型購房人入市信心將大大增強，包括部分投資購房者都會較積極介入。

從2014年四季度的情況看，不論是新建商品房還是存量房，改善型和長期持有型的購房比例有增加趨勢。

這幾年一二線城市的購房主力人群有所變化，年齡趨于年輕化，家庭結(jié)構小型化，經(jīng)濟實力有所下降，房價上升較快，因而對房屋總價的承受力、對房型面積要求、對區(qū)域都有新的特點，往往郊區(qū)小戶型、低總價、配套完善更受市場青睞，消化較快，大戶型庫存增加。2015年隨著改善型購房者入市增多，預計大戶型消化會有所加快。

不過，市場需求結(jié)構變化也提出需要全面了解各種需求的購買力和特點的新課題。

客觀而言，在經(jīng)濟調(diào)整環(huán)境下，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)大幅上漲的預期會弱化，配置資產(chǎn)型的購房需求減少，2015年這種情形會不會得到改善，總體還是持謹慎態(tài)度。

另一個影響資產(chǎn)配置的因素是近期股市大漲，預計2015年股市與樓市存在著更為明顯的相互影響：股市成為不少風險偏好型資金希望迅速增值的通道，而樓市成為資金尋求更安全、低風險、長期受益的主渠道。股市上漲雖然短期有分流資金效應，但總的還是有利于樓市的繁榮，因為股市贏利意味著購買力增強，股市高風險特征最終還是逼迫投資人找新的出路。樓市幾乎是國內(nèi)資產(chǎn)配置最佳選擇。

預判四：房價有望回穩(wěn)并重歸上升通道

2014年全國房地產(chǎn)的價格不同程度調(diào)整，有機構預測2015年房價仍會繼續(xù)下行，原因在于庫存量大以及經(jīng)濟環(huán)境堪憂。我們認為，這個判斷極有可能成為市場的反向指標。

這幾年中國房地產(chǎn)市場價格波動劇烈。2008年房價下行，2009年房價大幅上漲，直至2011年底房價止?jié)q下探，但是從2012年下半年開始，房價又出現(xiàn)新一輪上升，直到2014年房價重新下行調(diào)整。

從近年房價漲跌看，有兩大特征：一是房價漲幅大，跌幅小，一個波浪高過一浪，說明整個市場沒有改變上升趨勢；二是城市間開始分化，一線城市、二線核心城市上升動力和幅度更大，三四線城市2012年之后漲跌趨于平緩。從根本上說，這種現(xiàn)象與中國經(jīng)濟調(diào)整、城市化進程的區(qū)域分化加劇、城市價值差距拉大有直接關系。

我們對2015年房價的判斷比較樂觀，總體上2015年中國房地產(chǎn)市場價格止跌回穩(wěn)。一線城市房價率先重回上升通道，二線核心城市會緊緊相隨，但房價上漲以和緩、正常上升為主，大漲機會微弱；三四線城市經(jīng)過半年左右時間消化庫存，也會隨著整體流動性好轉(zhuǎn)而止跌回穩(wěn)，個別城市房價可能也會有所上升。

流動性狀況、庫存和去化周期是判斷房價走向的重要指標。

首先，2015年資金狀況如房貸、開發(fā)貸、利率等會明顯好于2014年，2015年首套房利率有望回到八五折或更低。實際上2014年第四季度以來的情況就開始好轉(zhuǎn)，而2014年樓市調(diào)整與貨幣信貸、資金面收緊直接相關。水漲船高，盡管流動性環(huán)境不可能像2009年那樣全面放松，但流動性改善后，影響不容忽視，市場難有下行。

其次，預計2015年市場交投活躍度會明顯好于2014年，全年交投量較2014年或增長10%左右，有望與2013年的歷史高位持平甚至超出，特別是一線城市、二三線城市，市場復蘇很快。

量在價先，隨著去化周期下降、庫存減少，預計最遲下半年一線城市、部分二線城市的房價率先小幅上行，三四線城市房價受制高庫存影響，購買力相對不足，房價跟隨上漲動力不足。

經(jīng)濟調(diào)整確實對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，這是制約房價大漲的核心因素。盡管如此，不同城市的核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)、稀缺型標桿物業(yè)在新的一年里有望成為城市、區(qū)域的價值標桿。單個物業(yè)價格上行不受大勢影響。

預判五：土地市場會溫和回暖，購置量難上升，地價分化持續(xù)

土地市場滯后反映房屋市場，同時受預期影響顯著。2014年受房屋市場調(diào)整影響，土地市場總體比較淡靜，前十一個月土地購置面積下降近一成五，特別是三四線城市土地市場大幅度縮量，反映了投資資金的謹慎預期以及存量土地和房屋的供應壓力，這是正常的市場調(diào)整。

2014年一線城市土地市場一枝獨秀，土地出讓金收入將超4800億元，高于2013年水平，平均地價水平同樣超過2013年。一線城市除了個別月份有所調(diào)整，其他時間土地交投活躍，幾乎看不到房屋市場冷淡調(diào)整的反饋，原因在于大型房企的布局重點繼續(xù)向一線城市和核心二線城市傾斜，很看好一線城市的價值和房地產(chǎn)市場未來發(fā)展；相反，不少大型房企有意識地收縮三四線城市戰(zhàn)線，說明國民經(jīng)濟在調(diào)整過程中房企發(fā)展戰(zhàn)略也出現(xiàn)變化。

2015年土地市場冷暖不均的現(xiàn)象會繼續(xù)，房企總的土地購置量難有規(guī)模性增長，因為三四線城市存量巨大。一二線城市樓市率先反彈將強化房企土地市場布局轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略。不過，隨著整個房地產(chǎn)市場成交回升，三四線土地市場冷淡的局面有望在2015年下半年改觀。土地市場也是觀察地方政府房地產(chǎn)政策的窗口，如果土地市場遲遲未有起色，地方政府穩(wěn)定樓市的力度，只會加強不會減弱，原因大家都懂的。

這兩年地王不斷在一二線城市出現(xiàn)，預計2015年一二線城市的地王現(xiàn)象不會中斷。不過，由于房屋市場調(diào)整，過往地王帶動周邊房價的效應逐漸弱化，反而形成地王項目入市而成本過高競爭力相對不足的尷尬。這個現(xiàn)象會提醒房企舉牌拿地時適可而止。土地市場的理性程度會大大提高。

預判六：房地產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)主導格局更加明朗，需要小心轉(zhuǎn)型陷阱

當大家都在說中國房地產(chǎn)市場告別住房短缺時代，告別黃金時代，走向相對過剩的“白銀時代”時候；當中國住房需求是否隨著經(jīng)濟調(diào)整、人口紅利即將結(jié)束、房價增速快于收入增速、及存量供應戶均1套房等見頂而爭議不斷的時候，2014年有兩家企業(yè)萬科、綠地銷售額突破2000億大關，盡管整體市場縮量調(diào)整，這是具有標志性的事件。

四年前中國第一家千億房企才誕生，時隔四年，房企規(guī)模已經(jīng)翻番，至少七家房企銷售額過千億。大型企業(yè)增長的速度和市場占有率，遠高于整體市場蛋糕的膨脹速度。2010年萬科的市場占有率大約1.9%，到2014年它的市場占有率近3%；2014年前15名房企的市場占有率接近22%，而2013年前20名企業(yè)的市場占有率才20%。企業(yè)規(guī)模不斷擴大，市場競爭地位、品牌影響力、綜合實力分化越發(fā)明顯，行業(yè)格局越來越由大型企業(yè)主導，強者恒強，也這就是快速城市化、工業(yè)化（或后工業(yè)化）過程的中國房地產(chǎn)發(fā)展的基本邏輯。

2015年市場趨于樂觀，但房地產(chǎn)行業(yè)分化、大型房企主導市場的格局不會改變。

“轉(zhuǎn)型”是當下另一個流行詞。我們認為，轉(zhuǎn)型不是簡單的住宅轉(zhuǎn)商業(yè)、辦公、或旅游養(yǎng)老地產(chǎn)，也不是國內(nèi)轉(zhuǎn)國外，它其實真實的內(nèi)涵是要找到變遷中的經(jīng)濟、城市、社會發(fā)展以及房地產(chǎn)需求變化與企業(yè)自身的契合點。轉(zhuǎn)型是個漫長的生長完善過程，轉(zhuǎn)得成不成功，不應單單以產(chǎn)品類型而論，最終還是看企業(yè)的核心競爭力、市場綜合實力與創(chuàng)新能力。

2015年行業(yè)轉(zhuǎn)型在路上，而大家熱衷議論的“互聯(lián)網(wǎng)思維”也只是2015年創(chuàng)新的一個部分而已。新的一年房企在確定戰(zhàn)略、拿地布局規(guī)劃、產(chǎn)品開發(fā)、完善管理和流程、精耕細作乃至產(chǎn)業(yè)拓展時，需要警惕進入“轉(zhuǎn)型”誤區(qū)。

房地產(chǎn)的推動力和價值最終還是中國經(jīng)濟與城市快速發(fā)展帶來的，這是判斷房地產(chǎn)長期趨勢的基石。人們喜歡把房價地價上升的原因簡單地歸結(jié)到“投資”，認為投資少了，房價地價上升動力就沒有了，這是很大的誤解。

我們反復強調(diào)一個觀點，綜合力量推動房價地價和不動產(chǎn)價值上升。經(jīng)濟快速成長、貨幣流動性、需求、城市交通基礎設施不斷完善、人口流入、社會制度安排（如戶籍、教育等）、社會保障水平、財富增長、通脹、投資渠道匱乏等等，這些因素綜合起來，成為中國房地產(chǎn)市場過去、現(xiàn)在和未來的推動影響力量。只要這些因素沒有改變，那么房地產(chǎn)的價值增長趨勢就不會改變，純粹投資性的因素影響房地產(chǎn)價格價值的占比微乎其微。

2015年是穩(wěn)增長之年，同時也是改革之年，房地產(chǎn)一定會從2014年階段性下行、調(diào)整恢復到符合增長、改革的主題的正常軌道。房地產(chǎn)政策維穩(wěn)已經(jīng)先行，流動性得到改善而且會繼續(xù)改善。在房地產(chǎn)市場回升過程中，行業(yè)應該更多思考把握經(jīng)濟、城市、需求新形態(tài)的機遇，不斷地練好內(nèi)功，迎接挑戰(zhàn)。

龍斌 合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長

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