在銀行“惜貸”常態(tài)化的市場背景下，閩系房企將不僅僅會受制于大型品牌開發(fā)企業(yè)的規(guī)模化擴張，還有可能因為銀行“惜貸”常態(tài)化而被洗牌的市場風險。

張宏偉 從當前樓市表現(xiàn)來看，限購取消、“央四條”出臺、降息等措施促使年底樓市交易量有所回升，并且年底樓市毫無例外的也會出現(xiàn)“翹尾”行情，但是，對于大多數(shù)閩系房企來講，并不會因為樓市出現(xiàn)“翹尾”行情而明顯受益，因為當前銀行“惜貸”的基本面并沒有本質(zhì)改變，大多數(shù)閩系房企資金面仍然較為緊張，銷售狀況也沒有出現(xiàn)明顯好轉，甚至還維持繼續(xù)下滑的局面。

由于上述因素，對于閩系房企來講，“不上則下”甚至持續(xù)下行成為其當前最尷尬的處境。 具體來講：

首先，從今年銀行信貸大背景來看，“惜貸”已表現(xiàn)為常態(tài)化，即使當前央行降息，開發(fā)貸成本降低、購房者購房成本降低，但是，由于銀行存款準備金率沒有降低，存款成本在上升，樓市仍然有去庫存的壓力，銀行等金融機構還會繼續(xù)強化對于樓市的“風險控制”，銀行“惜貸”還會常態(tài)化進行，并不會因為降息而改變。這樣，對于資金需求較為饑渴的閩系房企來講，就面臨融資渠道受阻融資難的問題，即使能夠融到資金成本也相對較高。那么，隨之對于這些房企來講，就會帶來資金面的問題。因此，對于閩系房企來講， 由于“惜貸”導致資金杠桿的作用不會發(fā)揮那么大，想通過資金杠桿作用實現(xiàn)“彎道超車”也就很難。相反，反而使大部分閩系房企處于“不上則下”的尷尬境地，并且下行的壓力比較大。

其次，從去年以來的閩系房企的擴張態(tài)勢來講，總體來說拿地成本偏高，表現(xiàn)較為激進，很難實現(xiàn)高周轉的市場策略，導致這些閩系房企處境尷尬。

筆者認為，市場周期的因素與全國化的戰(zhàn)略驅動導致閩系房企激進的進行擴張，對于閩系房企來講，已經(jīng)錯過2012年的最佳拿地時機，如果2013年再不搶地，從公司角度來說，土地儲備就不會有持續(xù)的增長，這樣從戰(zhàn)略發(fā)展角度來說，沒有土地足夠的土地儲備，發(fā)展很容易受到制約和限制，這樣很快就會被市場淘汰了。因此，當時這些閩系房企的狀態(tài)就是要不就趕緊抓緊時間回籠資金拿地，抓緊時間往上爬，要不往上爬就有落后、逐漸消失的風險。

閩系房企2013年以來如此大批量的拿地正是反映了這樣一批房企對于未來市場競爭環(huán)境的擔憂，當前這些房企積極拿地布局市場力爭上游的發(fā)展戰(zhàn)略也就不難理解了。

但是，從去年以來的閩系房企的擴張態(tài)勢來講，總體來說拿地成本偏高，“地王”頻現(xiàn)，表現(xiàn)較為激進，這對于閩系房企后續(xù)銷售造成了極大的市場阻力，也很難像這些房企描繪的那樣通過高周轉策略實現(xiàn)項目的滾動開發(fā)。從筆者接觸的部分項目來講，由于閩系房企拿地成本過高，導致樓盤的定價不得不隨之拔高，加上項目總體偏高端、戶型面積相對較大，導致項目銷售節(jié)奏放緩，銷售結果并不理想，甚至個別項目還因為拿地成本過高而貼著成本跑量或虧本銷售。

而類似于上述行為的閩系房企不在少數(shù)。

對于閩系房企來講，在銀行“惜貸”常態(tài)化的市場背景下，閩系房企將不僅僅會受制于大型品牌開發(fā)企業(yè)的規(guī)?；瘮U張，還有可能因為銀行“惜貸”常態(tài)化而被洗牌的市場風險。對于正在處在轉型擴張陣痛過程的閩系房企來說，如果在轉型擴張過程中遭遇資金面的問題，在這個時候一方面應該適當放慢腳步，另外一方面，積極需求新的融資渠道，通過融資或引入戰(zhàn)略合作伙伴盤活“兩條腿”走路的方式。如果融資渠道受阻，這個時候就應該果斷地進行戰(zhàn)略收縮了。

從上述角度來看，與2013年意氣風發(fā)的全國化的擴張戰(zhàn)略相比，我們也不難理解，此時閩系房企為何表現(xiàn)低調(diào)了許多，尤其是從土地市場表現(xiàn)來看，今年二季度以來也少有閩系房企的身影。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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