一旦一線城市市場成交量復(fù)蘇定局，一線城市樓市極可能在2015年再現(xiàn)2013年“買漲不買跌”行情。

張宏偉 在信貸松綁政策逐漸落地、限購城市數(shù)量越發(fā)稀少的情況下，北京、上海等一線城市的樓市限購政策的走向越發(fā)受到關(guān)注。

尤其近期，有媒體報道稱“北京將取消限購政策”、廣州將調(diào)整非本地戶籍購房資格認證標(biāo)準(zhǔn)等一線城市放松限購的消息，但這些消息均被官方正式否認。從這個角度來看，北上廣深等一線城市年內(nèi)取消限購政策已基本無望。那么，2015年一線城市樓市限購政策會否調(diào)整或取消？是否會繼續(xù)執(zhí)行？

在“雙向調(diào)控”的思路指導(dǎo)下，一線城市仍然沒有調(diào)整或取消樓市限購政策，2015年一線城市也很難取消限購。從一線城市市場特性及市場發(fā)展趨勢來看，由于一線城市樓市需求總量較大，總體趨勢來看是供不應(yīng)求，外來性的投資性需求較為活躍，當(dāng)樓市限購政策的替代性的長效調(diào)控政策或調(diào)控機制尚未嶄頭露角之時，一線城市的限購政策取消的可能性不大。當(dāng)然，最關(guān)鍵的是一線城市地方政府“不差錢”，也很難做出調(diào)整或取消樓市限購政策的動作。

一線城市樓市需求總量較大，市場供不應(yīng)求，一旦樓市限購政策取消，在限貸政策已經(jīng)定向?qū)捤傻氖袌霰尘跋?，市場?fù)蘇進程會加快，市場將再現(xiàn)“買漲不買跌”。以上海為例，按照今年第四季度市場成交量逐步好轉(zhuǎn)的步調(diào)判斷，2014年上海商品住宅成交量有可能會在850-900萬平方米之間，甚至略微超過900萬平方米，盡管仍然低于上海商品住宅市場需求總量（2011-2013年年均銷售量）979萬平方米，但是，總體來看，由于上海樓市需求總量較大，并且具有多樣性，上海市場一旦復(fù)蘇，月均去化速度就比當(dāng)前會有明顯提升，上海樓市當(dāng)前1260萬平方米的庫存基本不是太大問題。

從短期內(nèi)來看，由于“央四條”限貸定向?qū)捤烧叱雠_、房企沖刺年報業(yè)績等因素，一線城市市場已經(jīng)呈現(xiàn)出成交量逐步復(fù)蘇回升態(tài)勢，年底樓市成交量“翹尾”行情也可期。上述角度來看，一旦一線城市市場成交量復(fù)蘇定局，那么，一線城市樓市極有可能會在2015年再現(xiàn)2013年“買漲不買跌”的行情。從防止外來投資投機性需求進入市場的角度來說，一線城市在2015年很難取消樓市限購政策。第二、一線城市地方政府“不差錢”，樓市限購政策仍然還沒有取消的動力，甚至近期也很難進行局部微調(diào)。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2012年北上廣深四個一線城市土地出讓金合計2020億元；2013年四個一線城市土地出讓金猛增至5245億元，土地出讓收入大增；2014年1月至10月27日，北上廣深四個一線城市土地出讓金合計3902億元，去年同期為3863億元，同比微脹1%，并沒有出現(xiàn)下滑。

近兩年一線城市賣地收入大增，和二三線城市相比，一線城市地方政府“不差錢”，即使在今年樓市成交量進入低迷期，一線城市土地市場表現(xiàn)仍然不差，土地出讓金也沒有出現(xiàn)下滑，地方政府并沒有明顯的財政壓力。此外，一線城市財政收入來源多元化，除土地出讓金外收入來源較多，也不會有太大壓力。從這個角度來看，一線城市很難像其他二三線城市那樣因為庫存壓力加大對樓市限購政策執(zhí)行力度進行妥協(xié)，從這個角度來看，一線城市樓市限購政策仍然還沒有取消的動力，甚至近期也很難進行局部微調(diào)。

從調(diào)控手段轉(zhuǎn)換的角度來說，未來即使是一線城市樓市限購政策，取消也是勢在必然，未來用經(jīng)濟手段、市場手段、稅費手段代替行政化調(diào)控手段和措施也勢在必然。但是，當(dāng)前，作為限購政策的替代性的長效調(diào)控政策或調(diào)控機制尚未出臺，目前樓市長效調(diào)控機制還處于探索階段。從這個角度來講，一線城市2015年樓市限購政策或?qū)⒗^續(xù)執(zhí)行。

對于當(dāng)下一線城市來講，由于“央四條”等政策出臺、年底上市公司沖刺年度銷售業(yè)績指標(biāo)等因素，市場成交量已經(jīng)開始出現(xiàn)反彈，市場隱約出現(xiàn)炒作房價上漲的信號，但是，市場去庫存的基本面短期內(nèi)尚未明顯改變。因此，當(dāng)一線城市還未重現(xiàn)房價上漲的預(yù)期時，政府相關(guān)部門需盡快研究、出臺長效調(diào)控機制。當(dāng)限購等行政化措施逐步退出后，作為替代性的調(diào)控政策或調(diào)控機制，防止未來一線城市市場出現(xiàn)大起大落，促進房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)發(fā)展。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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