經(jīng)紀人或者經(jīng)紀公司，在二手房交易與租賃市場中極為重要，美國即是如此。

樂加棟 郭鎮(zhèn) 與新房市場相比，二手房市場更多地需要依賴專業(yè)的經(jīng)紀人。無論是交易還是租賃，二手房市場的兩個終端通常都是個人，數(shù)量巨大并且極為分散，需要經(jīng)紀人或經(jīng)紀公司從中撮合。同時，房屋交易涉及的金額相對個人資產(chǎn)占比往往很高，而房屋比普通商品在決策方面（選擇出租or出售？出售價格如何制定？）要求更多的專業(yè)判斷，也需要經(jīng)紀人協(xié)助完成。因此，經(jīng)紀人或者經(jīng)紀公司，在二手房交易與租賃市場中極為重要，美國即是如此。

然而，我國Online平臺在二手房市場的發(fā)展卻不盡如人意，表面原因是Online平臺與Offline中介公司（也可算作經(jīng)紀公司）在收費模式上存在一定分歧。類似于Zillow，我國Online平臺也是為二手房經(jīng)紀公司提供房源展示的服務，但是收費模式本質上則是價高者勝，如競價排名（按點擊收費，付費越多，搜索房源排名越靠前）、端口套餐（購買套餐價格越高，房源刷新次數(shù)越多）、端口費用+增值服務（推廣，臵頂）集合競價等模式。這就相當于要求經(jīng)紀公司在Online平臺上進行價格戰(zhàn)，在市場情況較好的時候，經(jīng)紀公司的業(yè)務收入可以覆蓋價格戰(zhàn)的成本，但在市場情況較差的時候，這種價格戰(zhàn)就變得不可持續(xù)，并且會影響到Online平臺和經(jīng)紀公司的合作。而Zillow的模式則是為broker提供增值服務，每一類增值服務對應的費用相對固定，broker在Zillow平臺上發(fā)生價格戰(zhàn)的可能性較低。

而上述收費模式差異更深層次的原因，我們認為是源自我國和美國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的制度差異，主要體現(xiàn)在信息共享系統(tǒng)和人員管理模式上。

從信息共享系統(tǒng)看，美國依托MLS系統(tǒng)，該系統(tǒng)以會員聯(lián)盟的形式，將不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司納入體系聯(lián)盟，體系中成員的房源和客源信息集中在一個數(shù)據(jù)庫中共享，Zillow等Online平臺運營商的部分房源數(shù)據(jù)也是通過MLS系統(tǒng)授權獲得的，這就減少了經(jīng)紀公司之間在Online平臺的惡性競爭。

從人員管理模式看，美國的經(jīng)紀公司與經(jīng)紀人采取獨立合同制，兩者是合作的關系，獨立合同制賦予了經(jīng)紀人更加自由的工作方式，只要在規(guī)定的時間內(nèi)向MLS系統(tǒng)上傳所有信息即可。不過，美國相關法律法規(guī)規(guī)定，每一個房產(chǎn)經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)執(zhí)照必須掛在經(jīng)紀公司名下，傭金收入也要經(jīng)過經(jīng)紀公司再按比例分配給經(jīng)紀人。

獨立合同制的出現(xiàn)，使得美國地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)極其分散，80%以上的經(jīng)紀公司規(guī)模都很小，雇員數(shù)量基本在1-4人。這意味著，Zillow平臺表面上面對的是經(jīng)紀公司，而實際上是直接面對數(shù)量龐大的經(jīng)紀人個體，因而價格戰(zhàn)本身也就不存在生存的土壤。

綜上所述，MLS系統(tǒng)和獨立合同制，使得Zillow與經(jīng)紀人之間的關系是合作而非對抗，Zillow更加不會取代經(jīng)紀人，而是致力于為經(jīng)紀人提供更好的Online服務，這也符合Zillow的定位和宗旨。

樂加棟 郭鎮(zhèn) 廣發(fā)證券分析師 本文整理節(jié)選自其研究報告

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