市場(chǎng)中的真實(shí)需求開始萎縮，需求與供給的偏差值越拉越大，多因素的共振，地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)單靠目前的托市政策很難扭轉(zhuǎn)。

何沐澤 繼允許上市房企在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中票后，監(jiān)管層正醞釀允許非上市房企在上交所發(fā)行公司債，房企融資渠道將進(jìn)一步打開。與此同時(shí)，近日市場(chǎng)傳言，四大行放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸貸款余額還清都算首套房，而且也將會(huì)對(duì)按揭利率進(jìn)行調(diào)整，采取優(yōu)惠利率政策。

地產(chǎn)市場(chǎng)的托市力度在加大，近日央行向五大行進(jìn)行了5000億的SLF，意在引導(dǎo)五大商業(yè)銀行加大債券的配置，由于銀行間市場(chǎng)對(duì)非上市房企發(fā)行票據(jù)的開閘，以及非上市房企可發(fā)行公司債，債務(wù)融資金額的上升，會(huì)催生銀行間市場(chǎng)資金的緊張，而央行3個(gè)月的5000億SLF，其能夠達(dá)到緩解資金緊張情緒的目的。

按照目前托市的政策而言，其范圍從地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已擴(kuò)展到市場(chǎng)的需求群體，地產(chǎn)企業(yè)融資渠道拓開利于緩解地產(chǎn)企業(yè)的資金流，四大行調(diào)整房貸政策意在支持購(gòu)房者。幾項(xiàng)舉措短期對(duì)市場(chǎng)有一定的提振作用，但依然不改地產(chǎn)市場(chǎng)下行的總體大趨勢(shì)。而且在“金九銀十”這個(gè)時(shí)點(diǎn)，政府托市意圖意在穩(wěn)住“金九銀十”的成交量，不至于使市場(chǎng)預(yù)期朝更壞的方向發(fā)展。

2014年以來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)的自動(dòng)降溫是市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整機(jī)制在發(fā)揮作用。由于2013年全國(guó)房?jī)r(jià)的迅猛上漲，房?jī)r(jià)與剛需購(gòu)房者的購(gòu)房?jī)r(jià)位偏差越來(lái)越大。房?jī)r(jià)位于高位，投資客對(duì)投資收益的預(yù)期也發(fā)生了變化。再加上近幾年房?jī)r(jià)一直處于上漲通道，刺激了大量的需求釋放，從而透支了未來(lái)多年的住房需求。可以說(shuō)目前市場(chǎng)中的主流購(gòu)房群體主要還是基于居住需求在購(gòu)置住房，并且，其中一部分是通過(guò)不同地區(qū)之間資產(chǎn)置換的方式滿足所在地的購(gòu)房需求。

市場(chǎng)中的真實(shí)需求開始萎縮，需求與供給的偏差值越拉越大，多因素的共振，地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)單靠目前的托市政策很難扭轉(zhuǎn)。

何沐澤 恒銀基金資深分析師

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