限購(gòu)是應(yīng)急階段性的行政手段，目標(biāo)是抑制投機(jī)性需求。目前普遍的供大于求，就已經(jīng)沒(méi)有存在意義。

陳淮 過(guò)去十年我們的房地產(chǎn)業(yè)高歌猛進(jìn)，確實(shí)在過(guò)去十年終推動(dòng)國(guó)民增長(zhǎng)，改善老百姓住房，已經(jīng)帶動(dòng)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但是快速發(fā)展就帶來(lái)了大量不平衡，累積起了多方面的問(wèn)題。

比如說(shuō)東部和西部，大城市和中小城鎮(zhèn)，城和鄉(xiāng)的資源配置，在享受城市化、房地產(chǎn)發(fā)展的好處上，在很多方面累積了大量的不平衡，這不平衡需要一段相互磨合的過(guò)程。

因此出現(xiàn)了今天的狀況也不奇怪。這些原因是不是限購(gòu)和限貸退出就能夠出現(xiàn)另外一番天地？我還是想說(shuō)，在過(guò)去十年，老是說(shuō)政策撲朔迷離，史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其實(shí)在過(guò)去十年，決定了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天的規(guī)模、增長(zhǎng)速度、空間分布以及價(jià)格，究竟是政府的政策還是市場(chǎng)固有的軌跡？究竟是哪個(gè)力量決定了發(fā)展到今天的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)？還是市場(chǎng)，市場(chǎng)頑強(qiáng)地按照它的自由軌跡在運(yùn)動(dòng)。

所以在《十八屆三中全會(huì)全面深入改革的決定》中和今年3月16日國(guó)家發(fā)布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中都有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)說(shuō)，我們的市場(chǎng)方面的資源配置，市場(chǎng)是起著確定性的力量，并且說(shuō)了一句，“今后是由市場(chǎng)主導(dǎo)，政府引導(dǎo)”。市場(chǎng)退和不退，都按照自己既有的軌跡運(yùn)行，退了只是把明年后年的需求提前釋放而已。

限購(gòu)這個(gè)政策本來(lái)就是應(yīng)急階段性的行政手段，目標(biāo)是抑制投機(jī)性需求。我們目前顯現(xiàn)出來(lái)的是大多數(shù)普遍的供大于求，這個(gè)政策的存在就已經(jīng)沒(méi)有意義。

大家務(wù)必要明白，政策能不能創(chuàng)造和消費(fèi)房地產(chǎn)的需求一樣簡(jiǎn)單的問(wèn)題，投機(jī)性需求并不是什么時(shí)候都會(huì)產(chǎn)生和存在的，只有在持續(xù)的不需求的時(shí)候投機(jī)性才會(huì)存在。比如說(shuō)在春運(yùn)的時(shí)候才有黃牛黨倒火車(chē)票，我們請(qǐng)香港的歌星來(lái)唱歌，才會(huì)有黃牛黨倒票。什么叫投機(jī)性需求？投機(jī)性需求在本質(zhì)上和投資性需求本質(zhì)上沒(méi)有區(qū)別，它和一般投資行為不同的是它利用供不應(yīng)求的失衡狀態(tài)，通過(guò)投機(jī)性的經(jīng)濟(jì)行為來(lái)擴(kuò)大這個(gè)失衡，這叫投機(jī)。

當(dāng)供大于求的狀態(tài)改善，限購(gòu)的政策順勢(shì)而為的退出就是順理成章，退和不退對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有什么影響，它有一個(gè)積極的方面在哪里？實(shí)際上限購(gòu)有一定的消極作用在于抑制了異地人口向城市里集中，對(duì)于中國(guó)的城市化進(jìn)程是不利的，既不利于人口向城鎮(zhèn)集聚，也不利于房地產(chǎn)的再生產(chǎn)循環(huán)，到現(xiàn)在中國(guó)的城市人口不是太多，而是還不夠，只是分布不夠合理，過(guò)度向北上廣深集中，各大城市的承載力已經(jīng)不足以面對(duì)的人口集聚，所以新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃承接了十八屆三中全會(huì)的一句重要的話，堅(jiān)決抑制特大城市的人口擴(kuò)張，發(fā)展中等規(guī)模的城市。

什么叫特大城市？目前核心市區(qū)人口占1000萬(wàn)人口以上的城市有六座，這個(gè)1000萬(wàn)不是行政轄區(qū)，500萬(wàn)到1000萬(wàn)有10座，接近這個(gè)規(guī)模的城市將是未來(lái)嚴(yán)控人口進(jìn)一步涌入集中，努力分化疏解城市核心功能的重要方面。目前300萬(wàn)到500萬(wàn)人口的城市只有28座，100萬(wàn)到300萬(wàn)106座，50萬(wàn)到100萬(wàn)的200多座，中國(guó)人口到15億的人口，七成的人口主要住在50萬(wàn)到100萬(wàn)，100萬(wàn)到100，300萬(wàn)到500萬(wàn)的城市中，大致需要500到800座這樣的城市，現(xiàn)在只有260、270座城市。因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，借助市場(chǎng)供大于求，政策退出是非常好的。政府說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)展換檔期，過(guò)去的政策消化期，這就包括了在房地產(chǎn)領(lǐng)域過(guò)去的政策調(diào)整。

本文系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮于2014城市觀點(diǎn)論壇廈門(mén)行演講節(jié)選

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