市場(chǎng)將出現(xiàn)成交量逐步復(fù)蘇回升態(tài)勢(shì)，年底樓市成交量“翹尾”行情可期。

張宏偉 從宏觀經(jīng)濟(jì)與樓市基本面特征來(lái)看，經(jīng)驗(yàn)表明，GDP增速與房地產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)同跌同漲的緊密關(guān)系。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深化改革與轉(zhuǎn)型繼續(xù)推進(jìn)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速下滑壓力加大，房地產(chǎn)投資增速下滑，樓市亦供大于求，已進(jìn)入觸底階段。此時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)仍然難以擺脫對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)，從最近各地“救市”政策頻發(fā)的表現(xiàn)來(lái)看，我們可知，無(wú)論是調(diào)控政策還是貨幣政策已經(jīng)開(kāi)啟定向?qū)捤苫?ldquo;救市”的閘門(mén)，通過(guò)這些措施促使樓市基本面回升，以適度拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

從樓市調(diào)控政策來(lái)看，截止10月11日，除北上廣深一線城市和三亞外，46個(gè)限購(gòu)城市當(dāng)中41個(gè)已正式取消或變相放松限購(gòu)，第一輪“救市”政策已經(jīng)接近尾聲，從特征來(lái)看，樓市“去行政化”回歸市場(chǎng)化特征明顯，未來(lái)市場(chǎng)更大程度上取決于供求關(guān)系，市場(chǎng)趨勢(shì)判斷將更加有預(yù)見(jiàn)性。同時(shí)，部分省市比如福建、湖南、成都、武漢等開(kāi)始出臺(tái)樓市“救市”措施，第二輪“救市”政策拉開(kāi)帷幕，樓市調(diào)控政策對(duì)于市場(chǎng)而言轉(zhuǎn)向利好。

從貨幣政策來(lái)看，其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向定向?qū)捤?。比如，今年兩次定向降?zhǔn)之后，央行在9月30日發(fā)文放松樓市限貸政策，至此，市場(chǎng)期盼已久的限貸政策終于“靴子落地”，我們預(yù)計(jì)，未來(lái)3-6個(gè)月市場(chǎng)將逐步釋放15-20%首次改善、改善需求，首套自住需求也將積極入市，將促使年底市場(chǎng)成交量“翹尾”行情出現(xiàn)。

筆者認(rèn)為，從未來(lái)樓市趨勢(shì)來(lái)看，樓市去行政化、央行出手“救市”等因素有助于“去庫(kù)存”，10月后的市場(chǎng)去化周期將縮短，一線城市及短期市場(chǎng)基本面良好（存銷(xiāo)比在15個(gè)月以下）的城市將率先反彈。預(yù)計(jì)2014年四季度，由于限購(gòu)取消、央行等“救市”政策出臺(tái)、房企沖刺年報(bào)業(yè)績(jī)等因素，市場(chǎng)將出現(xiàn)成交量逐步復(fù)蘇回升態(tài)勢(shì)，年底樓市成交量“翹尾”行情可期。預(yù)計(jì)2015年上半年市場(chǎng)基本面將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。這同時(shí)也說(shuō)明，當(dāng)前中國(guó)大中城市樓市已具備投資“抄底”的基本條件。

但是，樓市基本面將轉(zhuǎn)好并不意味著房企還會(huì)賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，也并非此前房地產(chǎn)市場(chǎng)“大躍進(jìn)”的新一輪發(fā)展時(shí)機(jī)?？陀^來(lái)講，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“白銀時(shí)代”，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)利率潤(rùn)空間將進(jìn)一步壓縮，房企謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型勢(shì)在必然。

從2014年下半年的房企表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論是迫于中長(zhǎng)期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間局限性，還是企業(yè)的多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要，還是為了迎合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整市場(chǎng)背景下的城鎮(zhèn)化發(fā)展機(jī)會(huì)，還是為了降低融資成本的需要，品牌房企“跨界”投資的趨勢(shì)在2014年以來(lái)顯得非?；鸨?。比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。

筆者認(rèn)為，即使當(dāng)前樓市限購(gòu)取消、央行“救市”等樓市短期利好措施頻出，第四季度樓市“翹尾”行情出現(xiàn)，2015年樓市基本面出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的好轉(zhuǎn)，屆時(shí)房企資金面不太緊張，房企尤其是品牌房企也不會(huì)就此得過(guò)且過(guò)，還會(huì)繼續(xù)加速戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以謀求中長(zhǎng)期更加平穩(wěn)的發(fā)展戰(zhàn)略。因此，預(yù)計(jì)2014-2016年這段時(shí)期內(nèi)品牌房企在“跨界”投資上將有更大的動(dòng)作，或許龍頭房企會(huì)直接通過(guò)并購(gòu)、合作等方式進(jìn)行大范圍“跨界”擴(kuò)張。但是，品牌房企在“跨界”投資轉(zhuǎn)型過(guò)程中也應(yīng)該注意把控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不能一味跟風(fēng)激進(jìn)的進(jìn)入一些陌生的領(lǐng)域。

張宏偉 同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。