用一句話概括當(dāng)前北京樓市的格局，不妨用“郊區(qū)探底、城區(qū)橫盤，自用客戶已入市”。

蘇鑫 如果用一句話概括當(dāng)前北京樓市的格局，不妨用“郊區(qū)探底、城區(qū)橫盤，自用客戶已入市”來形容。

所謂“郊區(qū)探底”，主要指郊區(qū)樓盤在整體降價(jià)10%左右之后，日光盤紛紛涌現(xiàn)，典型的項(xiàng)目如合生世界村、五和萬科長(zhǎng)陽天地、朝北8080以及通州萬達(dá)廣場(chǎng)。這些項(xiàng)目雖然位于四環(huán)之外的郊區(qū)，但或是臨近地鐵，或是品牌開發(fā)商，總是有閃光點(diǎn)，價(jià)格稍微下降成交量就隨之拉升；所謂“城區(qū)橫盤”，是指核心區(qū)項(xiàng)目雖然沒有了之前的價(jià)格暴漲，但價(jià)格一直堅(jiān)挺，并未出現(xiàn)郊區(qū)樓盤的降價(jià)現(xiàn)象。典型的項(xiàng)目如三四環(huán)與環(huán)之間薊門橋附近的保利海德公園項(xiàng)目，9月13日開盤熱賣25億元，均價(jià)超8萬元/㎡，即便如此，也是一房難求；所謂“自用客戶已入市”，主要指商辦市場(chǎng)的自用客戶成交活躍，典型的項(xiàng)目如望京保利國際廣場(chǎng)與高和藍(lán)峰大廈。9月份保利國際廣場(chǎng)的T3寫字樓被某自用的電視臺(tái)整購，成交金額達(dá)16億元。無獨(dú)有偶，近期十多日之內(nèi)，高和藍(lán)峰大廈連續(xù)成交5套寫字樓，成交金額約3000多萬，而成交客戶也是自用型客戶居多。背后的邏輯也不難理解，既然有自用的需求，何不在市場(chǎng)低迷的短暫窗口期入手？

通過對(duì)市場(chǎng)典型項(xiàng)目的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底。對(duì)于觸底期的判斷，不僅單個(gè)項(xiàng)目可以佐證，從北京全市的成交數(shù)據(jù)來看也可以發(fā)現(xiàn)端倪。

就二手房市場(chǎng)而言，據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京二手房的新增客源量與新增房源量從7月份的4:1快速拉升至8月份5:1，新增購買客戶數(shù)量明顯增多。同時(shí)，二手房成交套數(shù)也明顯反彈。從今年3月份到7月份，二手房成交套數(shù)一直低迷不振，直到7月份成交套數(shù)穩(wěn)穩(wěn)的回升至8,000套以上。二手房基于其分散的業(yè)權(quán)，價(jià)格的自由競(jìng)爭(zhēng)程度較高，所以很大程度上可以代表市場(chǎng)價(jià)格的變化方向。此外，從2011年4月限購令出臺(tái)以來，到明年4月份即滿5年。不難想象，幾個(gè)月之后那些原本不具備購房資格的需求將沖進(jìn)市場(chǎng)，重新塑造供需市場(chǎng)的格局。

就一手房市場(chǎng)而言，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份北京商品住宅（不含保障性住房）共成交72.32萬㎡，環(huán)比增長(zhǎng)45.60%。如此大幅度的環(huán)比成交面積增長(zhǎng)，無外乎二個(gè)原因：一者、郊區(qū)盤降低確實(shí)讓購房人得到了實(shí)惠；二者、購房人的觀望情緒漸漸在消退。

拋開房地產(chǎn)市場(chǎng)的小視野，不妨我們?cè)倏纯凑咭约昂暧^經(jīng)濟(jì)面的情況。近日公布的8月份宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，發(fā)電量今年以來首次負(fù)增長(zhǎng)，同比下降2.2%；規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.9%，增速創(chuàng)2008年12月以來的新低；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資名義同比增長(zhǎng)16.5%，創(chuàng)2001年以來的最低。如果說2008年是全球性的危機(jī)，那么今年的危機(jī)則更多的是內(nèi)生性危機(jī)。感冒或許吃點(diǎn)藥即可治愈，而內(nèi)分泌紊亂則麻煩的多。從過往的經(jīng)驗(yàn)來看，經(jīng)濟(jì)下滑與松綁樓市像是連體嬰兒一般，總是不約而同的出現(xiàn)在大家的視線中。日前盛傳的“信貸新政”將出臺(tái)，我們預(yù)判限貸的調(diào)整將從以前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”放松為“只認(rèn)房不認(rèn)貸”，而不是媒體熱炒的“只認(rèn)貸不認(rèn)房”。這將對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)溫度的上升提供較強(qiáng)動(dòng)力。

任何市場(chǎng)的分析以及邏輯的梳理最終都要服務(wù)于我們的投資策略。面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，我認(rèn)為有以下三點(diǎn)值得關(guān)注：

第一、北京會(huì)不會(huì)有更多的項(xiàng)目降價(jià)呢？我的判斷是可能性較小。如果開發(fā)商計(jì)劃降價(jià)跑量，“金九銀十”無疑是最佳時(shí)機(jī)。

第二、北京核心區(qū)的項(xiàng)目未來幾個(gè)月會(huì)降價(jià)嗎？我的判斷也是可能性較小。其一，北京明確規(guī)定4環(huán)之內(nèi)不能新增商辦物業(yè)地塊；其二，4環(huán)以內(nèi)已經(jīng)沒有住宅新增項(xiàng)目，即便是商辦物業(yè)，也寥寥無幾。這種格局之下，開發(fā)商捂盤惜售的沖動(dòng)更大。

第三、預(yù)判百日內(nèi)價(jià)格回升的可能性較大。在全國范圍內(nèi)本次地產(chǎn)調(diào)整是大U型，底部時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)，但一線城市未發(fā)生供需逆轉(zhuǎn)，故調(diào)整反而是小u型，底部徘徊期約為6個(gè)月，現(xiàn)已過去3個(gè)月。因此，不出意外，我們判斷百日之內(nèi)房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)回升。

蘇鑫 高和資本董事長(zhǎng)

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。