從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，全國(guó)范圍內(nèi)大中城市的首套房貸利率將從“點(diǎn)式”優(yōu)惠到實(shí)質(zhì)性下降?！?/h3>

張宏偉 9月22日下午，有傳聞稱(chēng)“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將放松”，其表示“四大行將發(fā)布政策，只要房貸余額還清都算首套房”。同時(shí)，鼓勵(lì)首套房貸款，二三套也可恢復(fù)至基準(zhǔn)利率。

那么，對(duì)于全國(guó)樓市來(lái)講，首套房利率優(yōu)惠是否可期？是否可以重回7折時(shí)代？全國(guó)范圍內(nèi)“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”是否具有可行性？如果屬實(shí)，這將對(duì)全國(guó)樓市尤其是大中城市的樓市將產(chǎn)生哪些影響？

首套房貸利率優(yōu)惠可期，但難全面7折

從房貸利率現(xiàn)狀來(lái)看，其實(shí)，8月份以來(lái)，全國(guó)重已經(jīng)有部分城市首套房貸利率開(kāi)始出現(xiàn)“點(diǎn)式”松動(dòng)，房貸利率持續(xù)上浮的現(xiàn)象正在改變。

比如，8月份上海農(nóng)業(yè)銀行有條件松動(dòng)首套房貸，200萬(wàn)以上商貸給出95折利率折扣；匯豐銀行已經(jīng)悄然打折，7月份以來(lái)，該行一手房首套房貸款160萬(wàn)以上就可以享受基準(zhǔn)利率的九六折，二手房首套房貸款160萬(wàn)元以上也可以享受基準(zhǔn)利率的九四折，貸款160萬(wàn)元以下統(tǒng)一是九六折；民生銀行首套房貸利率開(kāi)啟85折的優(yōu)惠，但是需要客戶(hù)在民生銀行擁有500萬(wàn)元以上的金融資產(chǎn)。除了上海農(nóng)行、匯豐銀行、民生銀行以外，廣州、深圳、青島等其他銀行雖然暫未接到類(lèi)似直接利率下浮的通知，但大多數(shù)銀行也已經(jīng)不再對(duì)首套房貸款執(zhí)行利率上浮，甚至出現(xiàn)青島可以直接九折優(yōu)惠利率這樣的情況。

筆者認(rèn)為，盡管部分城市銀行首套房貸利率開(kāi)始出現(xiàn)“點(diǎn)式”松動(dòng)，但范圍仍然有限，并且大多數(shù)是有條件的，有的銀行門(mén)檻相對(duì)較高，甚至以購(gòu)房客戶(hù)在貸款銀行的金融資產(chǎn)為條件，房貸利率并沒(méi)有出現(xiàn)全面松動(dòng)。不過(guò)，從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，筆者判斷，全國(guó)范圍內(nèi)大中城市的首套房貸利率將從“點(diǎn)式”優(yōu)惠到實(shí)質(zhì)性下降。主要有理由如下：

從政策面的角度來(lái)說(shuō)，首套房貸利率回落是落實(shí)央行差別化住房信貸政策。其實(shí)，早在今年5月份，央行研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作，并提出“央五條”措施，優(yōu)先支持首套房貸，但是時(shí)至今日，仍然沒(méi)有得到全面落實(shí)。當(dāng)前，銀行房貸審批周期縮短、部分銀行房貸利率開(kāi)始有條件下浮，標(biāo)志著房貸政策開(kāi)始“微調(diào)”走向定向?qū)捤?，如果后期首套房貸利率實(shí)質(zhì)性回落，那么這也是前期央行落實(shí)差別化住房信貸政策的具體體現(xiàn)。

從銀行獲得資金成本的角度來(lái)說(shuō)，余額寶等貨幣基金收益率逐漸降低，為商業(yè)銀行利率降低提供機(jī)會(huì)。以余額寶7日年化收益率為例，今年年初余額寶7日年化收益率最高為7%左右，而到今年9月22日，隨著央行對(duì)影子銀行、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等整頓措施的拉開(kāi)，余額寶等貨幣基金收益率逐漸降低，該收益率已經(jīng)下滑至4.166%。余額寶等貨幣基金年化收益率逐漸降低，為商業(yè)銀行房貸利率降低提供機(jī)會(huì)。但是，總體來(lái)看，房貸利率下調(diào)不會(huì)那么快，市場(chǎng)調(diào)節(jié)的變化仍然需要一個(gè)過(guò)程，筆者預(yù)計(jì)，第四季度首套房貸利率可能會(huì)有實(shí)質(zhì)性回落。

也就是說(shuō)，無(wú)論上述四大行傳言是否屬實(shí)，對(duì)于全國(guó)范圍內(nèi)大中城市的樓市來(lái)講，首套房利率優(yōu)惠是可期的，只不過(guò)由于銀行獲得資金的成本仍然相對(duì)較高，首套房貸利率回落的速度不會(huì)那么快。而對(duì)于四大行傳聞首套房貸重回7折時(shí)代這個(gè)報(bào)道，筆者認(rèn)為當(dāng)前還很難實(shí)現(xiàn)，或者如果首套房貸實(shí)現(xiàn)7折利率，那也是有比較高的條件的，比如對(duì)于購(gòu)房客戶(hù)在貸款銀行的金融資產(chǎn)的額度要求等等。

首套認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整或?qū)?ldquo;差別化”執(zhí)行

全國(guó)范圍內(nèi)大中城市的首套房貸利率優(yōu)惠可期，那么， “首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”是否具有可行性？如果屬實(shí)，這將對(duì)全國(guó)大中城市的樓市產(chǎn)生哪些影響？

在上述四大行傳聞之前，事實(shí)上，部分地方已經(jīng)松綁了認(rèn)貸政策。比如9月22日，福州市政府正式發(fā)文，宣布購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的，按首貸認(rèn)定。而南京、杭州等地目前的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)按照“只要房貸余額還清，就算首套房”執(zhí)行了。但是，銀行層面并沒(méi)有正面回復(fù)是否按照上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

從上海樓市來(lái)講，“只要房貸余額還清，就算首套房”的政策此前并不是沒(méi)有執(zhí)行過(guò)。據(jù)筆者了解，去年下半年，部分樓盤(pán)（多數(shù)是優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)）獲得銀行優(yōu)惠政策，針對(duì)兩套住房的購(gòu)房群體，“只要房貸余額還清，就算首套房”。但上述政策只是操作上“打擦邊球”，并不是公開(kāi)可執(zhí)行的文件下操作的，執(zhí)行的銀行和時(shí)間也會(huì)根據(jù)貸款對(duì)象（包括開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者）而不一樣。

那么，對(duì)于當(dāng)前全國(guó)范圍內(nèi)大中城市的樓市來(lái)講，“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”是否具有可行性？

筆者認(rèn)為，全國(guó)范圍內(nèi)的限貸政策松動(dòng)尤其是“認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)全面松動(dòng)目前尚難。筆者認(rèn)為，“認(rèn)貸”的全面松動(dòng)對(duì)于市場(chǎng)刺激力度較大，短期內(nèi)不適合采用這樣的方式刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，而應(yīng)該采取相對(duì)比較溫和的政策逐步進(jìn)行調(diào)節(jié)。比如調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款政策的支持等；“首套房貸認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整不符合央行支持首套房貸需求的“差別化”的房貸政策的精神，如果調(diào)整，顯然政策方向已違背支持首套房貸需求的原則，從這個(gè)角度來(lái)看，政策短期內(nèi)全面公開(kāi)執(zhí)行落地的可能性不大。

不過(guò)，由于當(dāng)前全國(guó)范圍內(nèi)大多數(shù)大中城市樓市仍然面臨去庫(kù)存壓力，大多數(shù)城市庫(kù)存去化周期超出15個(gè)月的降價(jià)壓力范圍值，從去庫(kù)存的角度來(lái)說(shuō)，也不能排除全國(guó)范圍內(nèi)部分大中城市“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整的可能性。比如，9月23日就有業(yè)內(nèi)人士爆料上海興業(yè)銀行與浦發(fā)銀行、廣州工行與農(nóng)行等已經(jīng)做出“只要房貸余額還清，就算首套房”的調(diào)整，但截止目前官方仍然沒(méi)有正面答復(fù)。那么，如果“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”屬實(shí)，那么將呈現(xiàn)出什么樣的執(zhí)行層面特征。

筆者認(rèn)為，即使全國(guó)范圍內(nèi)大中城市比如上海、廣州“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”要調(diào)整執(zhí)行也不是一成不變的政策，它會(huì)隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化而從嚴(yán)或放寬。在政策實(shí)施過(guò)程中，各銀行也會(huì)根據(jù)各個(gè)城市的樓市的實(shí)際情況確定“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的執(zhí)行力度，會(huì)表現(xiàn)出“差別化”的執(zhí)行特征。當(dāng)前來(lái)講，全國(guó)大中城市的樓市仍然面臨去庫(kù)存壓力，對(duì)于市場(chǎng)基本面短期表現(xiàn)不太好的城市而言，銀行對(duì)于部分開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的執(zhí)行力度極有可能像去年一樣會(huì)“階段性”放寬，這樣，對(duì)于這些大中城市樓市成交量的復(fù)蘇來(lái)講會(huì)起到一定刺激作用。但是，對(duì)于市場(chǎng)基本面良好的城市或當(dāng)市場(chǎng)交易量開(kāi)始大幅反彈，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的行情時(shí)，“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的執(zhí)行力度應(yīng)該會(huì)從嚴(yán)，以給大中城市樓市適度降溫。

同樣，從“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行的銀行和時(shí)間來(lái)講，銀行也不會(huì)“一刀切”全部這么操作，也會(huì)根據(jù)貸款對(duì)象（包括開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者）而不一樣，去差別化執(zhí)行“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”。

樓市或再現(xiàn)2013年“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的行情

從當(dāng)前全國(guó)范圍大中城市樓市特征來(lái)看，“金九”樓市盡管環(huán)比成交量有小幅回升，但是并沒(méi)有出現(xiàn)明顯回升，市場(chǎng)仍然沒(méi)有回歸到“量”的軌道上來(lái)。此時(shí)，由于房貸利率還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性回落，大中城市仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，從年內(nèi)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商力拼“金九銀十”業(yè)績(jī)的策略并不會(huì)改變，但是，目前來(lái)看，即使開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)也難以改變馬年樓市不給力的大勢(shì)。

不過(guò)從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)基本面的轉(zhuǎn)變還充滿(mǎn)著利好的變數(shù)。尤其是對(duì)于上述四大行的傳言而言，如果當(dāng)前大多數(shù)商業(yè)銀行繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率，落實(shí)房貸優(yōu)惠，按照同策咨詢(xún)研究部的研究成果，如果房貸利率出現(xiàn)持續(xù)性的實(shí)質(zhì)性下調(diào)，由于購(gòu)房者成本的降低，將刺激首套自住需求入市，樓市將在未來(lái)3-6個(gè)月全國(guó)范圍內(nèi)大中城市將出現(xiàn)成交量復(fù)蘇與好轉(zhuǎn)的行情。

如果 “首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整，或者按照去年下半年“打擦邊球”的市場(chǎng)潛規(guī)則執(zhí)行，那么市場(chǎng)將釋放出一部分改善、投資需求。尤其是對(duì)于上海這樣的一線(xiàn)城市來(lái)講，由于其（上海）商品住宅市場(chǎng)需求總量（2011-2013年年均銷(xiāo)售量）為979萬(wàn)平方米，雖然當(dāng)前商品住宅庫(kù)存去化周期在18.95個(gè)月，但是，由于需求總量較大，明顯區(qū)別于其他二三線(xiàn)庫(kù)存偏大的城市，且需求具有多樣性，上海市場(chǎng)一旦復(fù)蘇，自住、改善、投資等多元化的需求會(huì)集中入市，月均去化速度就比當(dāng)前會(huì)有明顯提升，上海樓市當(dāng)前1306.50萬(wàn)平方米庫(kù)存基本不是太大問(wèn)題。如此看來(lái)，上海等一線(xiàn)城市樓市極有可能會(huì)在2015年因?yàn)?ldquo;首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”、利率優(yōu)惠等政策的調(diào)整再現(xiàn)2013年“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的行情。

而對(duì)于二三線(xiàn)城市來(lái)講，則不一定有上海樓市表現(xiàn)的那么幸運(yùn)，筆者認(rèn)為，“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整對(duì)于庫(kù)存壓力偏小、市場(chǎng)去化周期合理、市場(chǎng)基本面良好的城市有可能會(huì)起到刺激“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”行情出現(xiàn)的作用，導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求再現(xiàn)。但是，對(duì)于庫(kù)存壓力較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市來(lái)講，盡管可以起到刺激一部分改善、投資客群入市，但是，由于“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整政策的不確定性、不可持續(xù)性，政策的刺激力度短期內(nèi)尚難改變市場(chǎng)供大于求的市場(chǎng)基本面。

張宏偉 同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)

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