未來房地產行業(yè)的需求和供給端的各種限制均將陸續(xù)放開，成交量的回升將是大概率事件。

萬知、何益臻 媒體已報道央行通知四大行，要求放開限貸，鼓勵首套房貸款，二套、三套房貸款利率將恢復至基準利率。此外，國務院常務會議可能調整二套房認定標準及降低二套房首付降低比例。

此前包括福建、江西、湖北等地陸續(xù)出臺了房貸放松政策，但由于和中央此前調控政策相違背，其實際執(zhí)行效果有限，甚至大部分政策均難以落地。

現(xiàn)在隨著限貸政策的落地，對于促進潛在改善需求轉化為有效需求將產生明顯效果，房地產成交量回升將是大概率事件。

目前，限貸放松政策已符合我們此前的預期。但本次放松政策主角已經從地方政府向中央政府轉變。這表明中央政府加快了對房地產調控市場化的傾向。

今年以來房地產投資、銷售數(shù)據(jù)持續(xù)惡化，8月房地產投資增速同比增13.2%，遠低于去年全年的19.8%，房地產市場去行政化的壓力越來越大。

當下，各商業(yè)銀行在政策執(zhí)行層面動力將大幅提高，我們認為限貸政策調整將大幅提升住宅購買力，在改變市場預期等方面創(chuàng)造需求并影響需求提前釋放。

事實上，從去年二季度末開始的“房貸荒”主要體現(xiàn)在價格上，銀行負債端的邊際成本逐漸高于房貸，導致按揭貸款利率的上升削弱了家庭住房的購買力。

因而從量上來看，由于去年商品房銷售金額仍處在高位，實際上去年至今房貸余額在商業(yè)銀行所有貸款余額的比重仍有所上升。國有大行的放貸量并未下降，中型股份制銀行基于收益的考慮放貸意愿大幅減弱。

根據(jù)央行金融機構貸款投向統(tǒng)計報告數(shù)據(jù)，2013年二季度至今年二季度季均按揭貸款3993億，占新增貸款的16.82%，季均增量和占比均僅次于2009年刺激時期。

2014年二季度末房貸余額9.9萬億，同比增18.5%，全部貸款同期同比增13.3%。新增購房貸款占全部貸款余額的12.6%，較今年初上升0.1個百分點，較2013年初上手0.7個百分點。

從價格來看，雖然按揭貸款余額占比并未下降，但其主要是來自于五大行，近2年股份制銀行大幅壓縮了按揭貸款的投放量。

我們認為目前房貸寬松的政策環(huán)境已經具備。一方面，國務院已經將降低社會融資成本作為下一階段工作的重點。今年以來國務院常務會議多次提出降低融資成本。

另一方面，今年以來銀行間負債端的邊際成本也正在逐漸下降。上周四100億14天正回購中標利率較周二下降20bp至3.50%，刷新了3年半以來的新低，貨幣政策短期寬松常態(tài)化。

我們認為雖然銀行出于收益與成本考慮，銀行在限貸放松的執(zhí)行層面并不會一蹴而就。

但房貸寬松政策環(huán)境具備后，未來房地產行業(yè)的需求和供給端的各種限制均將陸續(xù)放開，寬松政策的效果將逐漸顯現(xiàn)，未來成交量的回升將是大概率事件。

由于目前商品房庫存仍處在高位，各主流房企的去化策略仍是加快周轉，以價換量為主，預計短期內新開工和房地產投資數(shù)據(jù)仍難以有大幅好轉，但投資增速下滑趨勢將得到遏制。

萬知、何益臻 安信證券分析師本文整理節(jié)選自其研究報告

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