向董家渡“全國(guó)總價(jià)地王”拋繡球的企業(yè)一定是具有雄厚資本實(shí)力的企業(yè)，比如地方國(guó)企、民營(yíng)企業(yè)聯(lián)合體、港資企業(yè)等。

9月3日晚間，上海土地市場(chǎng)發(fā)布了2014年第2號(hào)預(yù)申請(qǐng)公告，定名為黃浦區(qū)“小東門(mén)街道616、735街坊”地塊的董家渡超級(jí)地王于9月3日正式開(kāi)始接受預(yù)申請(qǐng)，公告將于9月30日截止。

據(jù)此前測(cè)算，該地塊總價(jià)將輕松超過(guò)300億，如果順利成交將成為“全國(guó)總價(jià)地王”。

客觀來(lái)講，在今年銀行信貸持續(xù)緊縮、企業(yè)資金面普遍吃緊、土地市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始階段性遇冷的市場(chǎng)背景下，這么高總價(jià)的地塊估計(jì)會(huì)使大多數(shù)開(kāi)發(fā)商望而卻步，那么，最終誰(shuí)會(huì)來(lái)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)這個(gè)300億“全國(guó)總價(jià)地王”？這個(gè)超級(jí)地王會(huì)花落誰(shuí)家？

筆者認(rèn)為，由于董家渡地塊屬于南外灘的黃埔濱江板塊，屬于黃浦江沿岸除了陸家嘴、外灘之外的次核心區(qū)域。因此，董家渡地王地塊的地理位置重要程度不言而言，勢(shì)必成為大牌房企的兵家必爭(zhēng)之地。從這個(gè)角度來(lái)看，向董家渡“全國(guó)總價(jià)地王”拋繡球的企業(yè)一定是具有雄厚資本實(shí)力的企業(yè)，比如地方國(guó)企、民營(yíng)企業(yè)聯(lián)合體、港資企業(yè)等。

而近期的市場(chǎng)傳言也有所印證。綜合多方面消息，當(dāng)前董家渡“全國(guó)總價(jià)地王”已有三個(gè)定向賣(mài)家，一家是“中民投”，背后是眾多具有雄厚資本實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)投資組建，一家則是上海外灘投資開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司，另外一家則是港資大牌開(kāi)發(fā)商九龍倉(cāng)。

從上述三家實(shí)力雄厚的企業(yè)來(lái)講，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)董家渡超級(jí)地王將上演“地王爭(zhēng)霸賽”，這三家企業(yè)也將上演“三國(guó)演義”。那么，300億“全國(guó)總價(jià)地王”會(huì)花落誰(shuí)家？我們不妨一輪一輪對(duì)比一下各家企業(yè)的實(shí)力再做定論。

第一輪PK：資本實(shí)力強(qiáng)弱如何，300億“全國(guó)總價(jià)地王”會(huì)花落誰(shuí)家是在資本實(shí)力上的第一輪較量。

據(jù)百度百科介紹，九龍倉(cāng)集團(tuán)是香港十大地產(chǎn)商之一，集團(tuán)實(shí)力雄厚，綜合資產(chǎn)總值達(dá)港幣3343億元，以發(fā)展中、港兩地地產(chǎn)及基建業(yè)務(wù)為策略重點(diǎn)；“中民投”作為由全國(guó)工商聯(lián)發(fā)起今年剛剛成立的大型民營(yíng)投資公司，公司注冊(cè)資本500億元，59家參股股東均為大型民營(yíng)企業(yè)，參股企業(yè)資產(chǎn)總額近1萬(wàn)億元；上海外灘投資開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司2009年成立之時(shí)，注冊(cè)資本金達(dá)10.1億元，凈資產(chǎn)22億元。

筆者認(rèn)為，單純從資本實(shí)力對(duì)比的角度來(lái)看，無(wú)論是“中民投”還是九龍倉(cāng)，如果公司打算傾全力拿下這個(gè)全國(guó)總價(jià)地王，還是有比較大的希望的；而上海外灘投資開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司的資本實(shí)力略微偏弱，但其背后是黃浦區(qū)政府的鼎力支持，如果它想出手拿下董家渡地王，當(dāng)前資本實(shí)力偏弱的現(xiàn)狀也并不影響其拿下這個(gè)地王。如此可見(jiàn)，即使黃浦區(qū)“小東門(mén)街道616、735街坊”地塊預(yù)申請(qǐng)活動(dòng)的全額保證金金額為人民幣50億元，這也難不倒這三家大腕公司。

但支付保證金和拿下董家渡地王只不過(guò)是剛剛開(kāi)始。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，隨后的日子不僅僅要完成支付300億的地價(jià)，還要進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)等方面的投入，這方面大約也需要至少200億元?？偟膩?lái)看，成本累計(jì)500億元的投入不是一般開(kāi)發(fā)商或企業(yè)能夠扛得住的。這對(duì)于上述任何一家企業(yè)來(lái)講又都是一個(gè)非常大的考驗(yàn)。因此，從第一輪PK來(lái)看，無(wú)論是哪一家企業(yè)似乎都不是太具有優(yōu)勢(shì)。

第二輪PK：金融產(chǎn)業(yè)能力較量，這也將成為董家渡300億“全國(guó)總價(jià)地王”歸屬的關(guān)鍵。

據(jù)地塊公告，為符合外灘金融集聚帶開(kāi)發(fā)建設(shè)，該地塊此次采取“帶規(guī)劃方案”的整體出讓方式，要求受讓人對(duì)地塊整體受讓?zhuān)凑找?guī)劃要求統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，將其打造成為具有國(guó)際影響力的濱水新興金融中心。

去年7月上海市黃浦區(qū)人民政府也正式對(duì)外發(fā)布《黃浦區(qū)關(guān)于建設(shè)外灘金融創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)的十大舉措》(“黃浦金融創(chuàng)新十條”)，提出將在外灘金融集聚帶建設(shè)以互聯(lián)網(wǎng)金融和民營(yíng)金融為主體的外灘金融創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)，以主動(dòng)服務(wù)上海國(guó)際金融中心建設(shè)。

從上述政策與地塊要求來(lái)看，金融產(chǎn)業(yè)能力較強(qiáng)的企業(yè)將成為董家渡300億“全國(guó)總價(jià)地王”的所有者。綜合分析來(lái)看，九龍倉(cāng)主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、傳媒、酒店、港口、百貨公司等，而上海外灘投資開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司是屬于黃浦區(qū)國(guó)資委下屬一級(jí)開(kāi)發(fā)公司，這兩家的金融屬性明顯偏弱。而“中民投”則不一樣，據(jù)媒體報(bào)道，“中民投”擬集聚資源，以產(chǎn)業(yè)板塊、金融板塊為依托，將中民投打造成具有一批中國(guó)行業(yè)內(nèi)最優(yōu)秀公司的集團(tuán)。如通過(guò)財(cái)務(wù)投資和設(shè)立混合投資基金等方式介入特許領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)；通過(guò)“投、貸聯(lián)動(dòng)”、“股、債聯(lián)合”、中介服務(wù)、不良資產(chǎn)處置、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)模式和建立私募股權(quán)投資基金，打造全牌照金融平臺(tái)；通過(guò)境外發(fā)行低成本債券、引進(jìn)國(guó)際知名投資機(jī)構(gòu)、推動(dòng)成熟項(xiàng)目境外上市等戰(zhàn)略拓展海外投資市場(chǎng)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

從上述三家企業(yè)金融產(chǎn)業(yè)屬性對(duì)比來(lái)看，如果每家“帶規(guī)劃方案”上報(bào)，獲得董家渡地王的極有可能是“中民投”，“中民投”在第二輪的PK中勝算的可能性最大。

第三輪PK：從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力來(lái)講，開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)等綜合實(shí)力較強(qiáng)的公司也有可能拿下董家渡地王。

從董家渡地王的開(kāi)發(fā)條件來(lái)看，還有種種苛刻的限制性條款。比如受讓人須自持辦公部分地上建筑面積不低于60%，十年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。自持部分自持期自本項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得房地產(chǎn)權(quán)證之日起計(jì)算，自持期滿(mǎn)后，受讓人如需轉(zhuǎn)讓?zhuān)氄鞯贸鲎屓送?。?duì)于可轉(zhuǎn)讓的辦公部分，最小轉(zhuǎn)讓單位為棟。受讓人如需轉(zhuǎn)讓商業(yè)部分，須對(duì)地上和地下分別采取整體轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)诘貕K劃分街坊后，受讓人也可按各街坊采取地上和地下整體轉(zhuǎn)讓的方式。受讓人在對(duì)商業(yè)部分轉(zhuǎn)讓前也須征得出讓人同意。另，受讓人須長(zhǎng)期自持住宅部分建筑面積不少于5000平方米用于租賃，不得擅自銷(xiāo)售，受讓人如需銷(xiāo)售，銷(xiāo)售前須征得出讓人同意。

筆者認(rèn)為，對(duì)于大牌港資企業(yè)九龍倉(cāng)來(lái)講，由于其拿地選擇目標(biāo)就僅僅局限于市中心優(yōu)質(zhì)地塊，擅長(zhǎng)于高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)，也擅長(zhǎng)利用資本市場(chǎng)力量開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)商業(yè)性物業(yè)，尤其是大型綜合體的開(kāi)發(fā)，毫無(wú)疑問(wèn)，董家渡“全國(guó)總價(jià)地王”的推出，作為資本實(shí)力雄厚、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的港資企業(yè)九龍倉(cāng)勢(shì)必會(huì)向其“拋繡球”；而“中民投”作為新成立的大型民營(yíng)投資公司，尚未有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)，這方面確實(shí)遜色了不少；上海外灘投資開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司，其專(zhuān)長(zhǎng)或主要職能是以建設(shè)外灘金融集聚帶為使命，以總體發(fā)展商的身份，對(duì)外灘金融集聚帶范圍內(nèi)的城區(qū)進(jìn)行功能性再開(kāi)發(fā)，通過(guò)土地儲(chǔ)備、綜合配套、老大樓置換、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等手段，為外灘金融業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)載體和良好服務(wù)，營(yíng)造最佳的金融業(yè)發(fā)展生態(tài)環(huán)境，總體來(lái)看，也并非大型項(xiàng)目的直接開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)者。

因此，從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)等綜合實(shí)力來(lái)看，第三輪PK的結(jié)果九龍倉(cāng)勝算的可能性最大。

第四輪PK：一定程度上來(lái)看，政府資源支持力度及利用程度決定董家渡地王歸屬。

市場(chǎng)也會(huì)存在一定變數(shù)，尤其是在今年銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，董家渡300億“全國(guó)總價(jià)地王”的推出，由于總價(jià)不是一般的高，也難說(shuō)一定會(huì)讓哪家開(kāi)發(fā)商拿下這個(gè)地塊，因此，也不排除今年這個(gè)地塊被政府資源支持力度及利用程度較強(qiáng)的地方國(guó)企拿走，比如上海外灘投資開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司。

就上海外灘投資開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司來(lái)講，作為黃浦區(qū)國(guó)資委下屬企業(yè)，公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，以外灘金融集聚帶總體發(fā)展商的身份，通過(guò)土地儲(chǔ)備、綜合配套、老大樓置換、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等手段，對(duì)外灘地區(qū)進(jìn)行功能性再開(kāi)發(fā)，為外灘金融業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)載體和良好服務(wù)。盡管其并非大型項(xiàng)目的直接開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)者，但是截止目前為止，上海外灘投資已經(jīng)完成外灘源項(xiàng)目(一期)，現(xiàn)進(jìn)行著外灘中央廣場(chǎng)項(xiàng)目、中山南路地下通道市政項(xiàng)目、大清銀行大樓改造項(xiàng)目、黃浦區(qū)594、596街坊金融地產(chǎn)定制項(xiàng)目，也具有一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

從這個(gè)角度來(lái)看，上海外灘投資開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司具有明顯的政府資源優(yōu)勢(shì)，如果它拿下董家渡地王，可以以官方的名義尋求戰(zhàn)略合作方，利用政府資源共同開(kāi)發(fā)和打造這個(gè)地塊。此外，如果董家渡地王因?yàn)榭們r(jià)過(guò)高，其他企業(yè)最終獲得力不從心之時(shí)，最終也極有可能被上海外灘投資開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司拿下。

第五輪PK：?jiǎn)我黄髽I(yè)實(shí)力難以稱(chēng)霸，聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)能力或成為企業(yè)攻城略地的關(guān)鍵能力。

總的來(lái)看，對(duì)于300億董家渡“全國(guó)總價(jià)地王”而言，雄厚的資本實(shí)力、金融產(chǎn)業(yè)的資源整合能力、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)實(shí)力、政府資源能力等都顯得重要，如今董家渡“全國(guó)總價(jià)地王”將花落在哪家企業(yè)？是民營(yíng)企業(yè)“中民投”，還是地方國(guó)企上海外灘投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)？還是其他具有雄厚資本實(shí)力的集團(tuán)？值得肯定的是，對(duì)于任何一個(gè)單一企業(yè)來(lái)講，目前還難以有定論。

由于董家渡“全國(guó)總價(jià)地王”總價(jià)太高，對(duì)于企業(yè)的綜合能力要求較高，最終由品牌房企“聯(lián)合拿地”的方式或?qū)⒃佻F(xiàn)在這個(gè)全國(guó)準(zhǔn)總價(jià)地王。

筆者認(rèn)為，樓市常態(tài)化調(diào)控的市場(chǎng)背景下，聯(lián)合拿地的開(kāi)發(fā)模式逐漸盛行。聯(lián)合拿地本身就是市場(chǎng)資源優(yōu)化配置，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)行為。前兩年一些“地王”如廣州亞運(yùn)地塊，上海外灘8-1總價(jià)地王等項(xiàng)目均為幾家開(kāi)發(fā)商共同拿地共同開(kāi)發(fā)的合作開(kāi)發(fā)模式。時(shí)至今日，大多數(shù)合作開(kāi)發(fā)讓這些企業(yè)的“地王”繼續(xù)生存了下來(lái)。

但在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下，房企由競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為“競(jìng)合”，各個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)背后各地產(chǎn)大佬既龍爭(zhēng)虎斗，又合作相互借力，為了拿地獲得今后開(kāi)發(fā)收益也好，為了上市融資也好，為了合理配置公司資產(chǎn)也好，未來(lái)房企之間通過(guò)收購(gòu)、參股、控股等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式，即使政策在“土地拍賣(mài)”開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)上有諸如保障房配建、配套等指標(biāo)限制，各方也可規(guī)避投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化市場(chǎng)資源配置。

那么，對(duì)于上述三家企業(yè)來(lái)講，也極有可能采取聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)這樣的模式。但是，不同企業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)不一樣，最終聯(lián)合拿地的模式也會(huì)存在比較大的差異。筆者認(rèn)為，對(duì)于“中民投”來(lái)講，由于具有金融產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，極有可能采取“中民投+開(kāi)發(fā)商”聯(lián)合拿地模式，彌補(bǔ)其在專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)能力上的不足；對(duì)于九龍倉(cāng)來(lái)講，由于具有綜合開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，極有可能采取“九龍倉(cāng)+金融企業(yè)”聯(lián)合拿地方式，彌補(bǔ)其在金融產(chǎn)業(yè)上的不足；對(duì)于上海外灘投資開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司來(lái)講，極有可能會(huì)最終采取“上海外灘投資+開(kāi)發(fā)商+金融企業(yè)”聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)的模式，以實(shí)現(xiàn)綜合開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)董家渡地王的目的。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。