觀點(diǎn)網(wǎng) 上市一年后，華安外高橋REIT迅速啟動擴(kuò)募。

1月29日，華安基金管理有限公司公告，華安外高橋倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（華安外高橋REIT，代碼508048）擬開展擴(kuò)募，新購入位于浦東新區(qū)外高橋區(qū)域的兩宗物流不動產(chǎn)項目。

公告顯示，本次擬購入資產(chǎn)包括外高橋物流園區(qū)W5-3地塊15#–17#倉庫以及外高橋保稅區(qū)F18地塊多棟廠房及配套地下車庫，合計建筑面積約24.3萬平方米。

華安外高橋REIT表示，擬購入不動產(chǎn)項目符合基金的投資策略，是對基金已持有不動產(chǎn)項目資產(chǎn)類型和覆蓋區(qū)域的補(bǔ)充，可以有效分散本基金資產(chǎn)組合風(fēng)險，使本基金在獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時兼具成長性。

擴(kuò)募兩個項目

根據(jù)公告披露，本次擬購入的兩宗項目分別為：位于上海市浦東新區(qū)外高橋物流園區(qū)W5-3地塊15#–17#倉庫，建筑面積約9.6萬平方米；位于外高橋保稅區(qū)F18地塊的多棟廠房及配套地下車庫，建筑面積約14.68萬平方米。

從交易安排看，本基金擬以擴(kuò)募募集資金，認(rèn)購“華安資產(chǎn)-外高橋倉儲物流2號不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”全部資產(chǎn)支持證券，由該專項計劃受讓項目公司股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

從標(biāo)的形態(tài)看，F(xiàn)18地塊廠房項目位于外高橋保稅區(qū)腹地，由多棟廠房及地下車庫構(gòu)成。項目包含德林路90號77#、78#、79#、80#、81#廠房，荷香路32號10、11幢F18地塊83#廠房，以及意威路31弄1–4號及地下室F18地塊91#–94#廠房，并配套德林路90號地下車庫，用途涵蓋加工制造、輕工生產(chǎn)及倉儲配套等。

相較于物流園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)倉庫，廠房類物業(yè)在租賃條款、租金結(jié)構(gòu)及運(yùn)營管理上經(jīng)營屬性更強(qiáng)，其租賃安排與租戶產(chǎn)業(yè)活動、園區(qū)綜合服務(wù)之間的聯(lián)動度更高。

W5-3地塊倉庫項目則延續(xù)首發(fā)資產(chǎn)特征，位于上海浦東新區(qū)外高橋物流園區(qū)（二期）內(nèi)，包括申東路251弄8、9號的15#–17#倉庫，建筑面積合計9.6萬平方米。

若本次擴(kuò)募順利實施，華安外高橋REIT底層資產(chǎn)將在現(xiàn)有4處倉庫基礎(chǔ)上，新增一宗倉庫項目和一宗廠房項目，資產(chǎn)組合由單一倉儲拓展為“倉儲+廠房”。

該基金于公告中稱，相較于首發(fā)不動產(chǎn)項目而言，擬購入不動產(chǎn)項目所屬行業(yè)為倉儲物流和工業(yè)廠房，資產(chǎn)類型更為多元。擬購入不動產(chǎn)項目位于上海市外高橋區(qū)域（含保稅區(qū)和非保稅區(qū)），是對基金已持有不動產(chǎn)項目資產(chǎn)類型和覆蓋區(qū)域的補(bǔ)充，可以有效分散本基金資產(chǎn)組合風(fēng)險，使基金在獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時兼具成長性。

產(chǎn)城園區(qū)評論于公告中獲悉，擬購入不動產(chǎn)項目的定價方式和定價依據(jù)基金管理人將綜合考慮現(xiàn)有不動產(chǎn)基金規(guī)模、自身管理能力、持有人結(jié)構(gòu)和二級市場流動性等因素，合理確定擬購入不動產(chǎn)項目類型、規(guī)模、融資方式和結(jié)構(gòu)等。

之后，基金管理人將遵循基金份額持有人利益優(yōu)先的原則，根據(jù)擬購入不動產(chǎn)項目評估值及市場公允價值等有關(guān)因素，合理確定擬購入不動產(chǎn)項目的交易價格或價格區(qū)間。

資產(chǎn)盤活

產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，在首發(fā)階段，華安外高橋REIT曾以外高橋區(qū)域4處標(biāo)準(zhǔn)倉庫作為底層資產(chǎn)，總建筑面積約14.9萬平方米，集中布局于外高橋物流園區(qū)內(nèi)部，具體包括W3-3地塊8號倉庫、W4-3地塊14號倉庫、W5-2地塊1號倉庫以及W5-5地塊12號、13號倉庫。

截至2025年6月30日，華安外高橋REIT基金份額總額4億份，單位份額凈值2.7985元；合并財務(wù)報表層面，資產(chǎn)合計約11.49億元，負(fù)債約0.30億元，所有者權(quán)益約11.19億元。

公開資料顯示，截至2025年四季度末，首發(fā)倉儲資產(chǎn)出租率為96.83%，租金含稅47.25元/平方米/月，租金收繳率99.75%，加權(quán)平均剩余租期約2年4個月。

以2024年6月30日為評估基準(zhǔn)日，相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施項目估值約10.41億元，對應(yīng)建筑面積單價約6976元/平方米，折現(xiàn)率為7.25%。

目前，物流倉儲資產(chǎn)仍存在一定經(jīng)營壓力。仲量聯(lián)行報告顯示，目前，大上海區(qū)域物流地產(chǎn)仍為租戶方市場，租戶議價能力持續(xù)占據(jù)優(yōu)勢。為鞏固現(xiàn)有租戶穩(wěn)定性并為新竣工項目吸引主力租戶，業(yè)主方普遍推行較為激進(jìn)的租金定價策略，通過擴(kuò)大議價空間以增強(qiáng)市場競爭力。

據(jù)仲量聯(lián)行2025年針對大上海區(qū)域40個子市場的追蹤數(shù)據(jù)顯示，所有子市場租金水平均呈現(xiàn)不同程度的下行趨勢。以價換量的策略在2025年取得明顯成效，上海、蘇州及嘉興等市場在租金大幅下調(diào)后，其凈吸納量錄得顯著提升。

從供應(yīng)上看，2025年，盡管上海地區(qū)持續(xù)面臨供應(yīng)壓力，全年仍有逾100萬平方米的新竣工面積入市，但周邊市場供應(yīng)量呈現(xiàn)明顯回落態(tài)勢。大上海區(qū)域（涵蓋上海、昆山、蘇州、太倉、常熟、嘉興及無錫）全年新增供應(yīng)總量約為181萬平方米，較2024年同比大幅下降約50%，且低于過去十年的平均供應(yīng)水平。

相較首發(fā)不動產(chǎn)項目，華安外高橋REIT擬購入的不動產(chǎn)項目涵蓋倉儲物流與工業(yè)廠房兩類資產(chǎn)，均位于上海市外高橋區(qū)域，在物業(yè)形態(tài)和空間覆蓋上對現(xiàn)有倉儲資產(chǎn)形成補(bǔ)充，有助于在保持租賃現(xiàn)金流穩(wěn)定的前提下，提升基金資產(chǎn)組合的韌性。

公募REIT之外，此前，外高橋集團(tuán)亦通過持有型不動產(chǎn)ABS拓展資產(chǎn)證券化渠道盤活資產(chǎn)。據(jù)悉，“中信建投–外高橋集團(tuán)持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”已于2025年11月25日在上交所成功設(shè)立，發(fā)行規(guī)模18.30億元，被市場視為首單以工業(yè)廠房為底層資產(chǎn)的持有型不動產(chǎn)ABS（私募REITs）。

外高橋作為浦東新區(qū)外高橋區(qū)域的綜合開發(fā)主體之一，長期承擔(dān)園區(qū)開發(fā)建設(shè)、招商引資、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及物業(yè)運(yùn)營等職能，在保稅區(qū)、綜合保稅區(qū)及物流園區(qū)內(nèi)持有一定規(guī)模的倉庫、廠房及辦公物業(yè)，資產(chǎn)以租賃經(jīng)營為主，資金回收周期相對較長。

有券商研報指出，在相關(guān)政策持續(xù)完善的背景下，基礎(chǔ)設(shè)施REIT、商業(yè)不動產(chǎn)REIT以及持有型不動產(chǎn)ABS、類REIT等產(chǎn)品共同構(gòu)成多層次REIT體系，發(fā)行與擴(kuò)募機(jī)制亦在不斷優(yōu)化。

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