編者按：在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級語境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時，我們將對話具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網(wǎng) “眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。”

中國房地產(chǎn)行業(yè)幾經(jīng)浮沉，作為房地產(chǎn)市場向前發(fā)展的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，物業(yè)行業(yè)既是“當(dāng)局者迷”，也是“旁觀者清”。

“迷”在物企不知道自己是否會因地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的困頓而瞬間支離破碎，甚至被擺上拍賣臺。

“清”在經(jīng)歷了多年調(diào)整之后，懂得了不能將籌碼全部押注在地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方輸送的業(yè)務(wù)上，自力更生、拓展第三方業(yè)務(wù)成為了大部分企業(yè)的關(guān)鍵抉擇。

但作為行業(yè)內(nèi)公服項目“大戶”保利物業(yè)來說，大力發(fā)展外拓業(yè)務(wù)，有喜也有悲。

上半年，保利物業(yè)合同管理面積與在管面積分別為9.96億平方米與8.34億平方米，分別同比增長4.95%、6.35%。

其中，來自保利發(fā)展所開發(fā)項目的在管面積為2.84億平方米，同比增加620萬平方米；來自第三方項目的在管面積約為5.5億平方米，同比增長2400萬平方米，占總在管面積約65.9%。

然而簽單的時候有多喜悅，回款的時候就有多惆悵。

截至上半年，保利物業(yè)貿(mào)易應(yīng)收款項及應(yīng)收票據(jù)約為39.26億元，同比增長39.42%，其中來自第三方應(yīng)收款項為32.8億元，同比增長39.87%。

對此，半年度業(yè)績會上管理層坦言，公服項目回款壓力趨勢逐步顯現(xiàn)：雖然都能在年末及年中兩個關(guān)鍵節(jié)點實現(xiàn)大部分項目回款，但月度平均回款賬期也拖長了十幾天。

來時路

翻開保利物業(yè)官網(wǎng)清晰羅列的發(fā)展歷程可見，1996年在廣州成立，此后二十年接連在長沙、北京、武漢、沈陽、南昌、上海、重慶等21個城市開設(shè)區(qū)域公司，并陸續(xù)接管來自保利發(fā)展的多個住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓物業(yè)服務(wù)項目。

2016，保利物業(yè)正式啟動“2+4”全國市場化戰(zhàn)略布局，在保持住宅物業(yè)及商辦物業(yè)兩項壓艙石業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，加速擴張政府辦公樓、醫(yī)院物業(yè)、學(xué)校物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園物業(yè)等非住業(yè)態(tài)的發(fā)展版圖。

2017年，保利物業(yè)成功在新三板掛牌，但不到兩年時間后的2019年4月中旬，又從新三板退市。

彼時市場紛紛猜測，保利物業(yè)未來是計劃A股上市還是轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所？

彼時曾有分析指出，A股對物管公司的估值水平比較高，而且市場空間也比較大，便于企業(yè)融資，新三板往往被視為A股主板上市的跳板。

但A股對于房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)上市嚴(yán)格把關(guān)，同時在港交所頒布新規(guī)之后，物業(yè)公司成為上市熱門，不少企業(yè)都選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所。

只過了五天，保利發(fā)展便把答案公布了出來：公司董事會及監(jiān)事會審議通過了保利物業(yè)在香港聯(lián)交所主板上市的相關(guān)議案。

2019年12月19日，保利物業(yè)在港交所敲響了上市的銅鑼。

上市首日開盤報價43.8港元，比招股價35.1港元漲24.79%；截至收盤時，股價報45.35港元，成交37.43億股，市值241.87億港元，市盈率高達(dá)49.7倍。

上市首日高開近25%，一方面出于當(dāng)年物業(yè)板塊整體受到資本市場的歡迎，另一方面與保利物業(yè)自身的發(fā)展水平密切相關(guān)。

業(yè)務(wù)規(guī)模方面，截至2019年上半年，保利物業(yè)在管面積2.6億平方米，超過碧桂園服務(wù)同期在管面積2.17億平方米；合約面積4.55億平方米，次于碧桂園服務(wù)、彩生活等。

同期錄得營業(yè)收入28.22億元，增幅47.3%，處于行業(yè)高位；但盈利能力卻差了點火候，同期凈利潤為3.21億元，凈利率11.4%，毛利率23.6%，均處于較低水平。

毛利承壓在上市之初已初步顯現(xiàn)。

另值得注意的是，2019年這一年，除了成功赴港上市之外，保利物業(yè)還啟動了“147”戰(zhàn)略計劃。

何為“147”戰(zhàn)略計劃？具體來說，保利物業(yè)計劃在三年內(nèi)（2019年至2021年）實現(xiàn)1百億元營收、4億平方米管理面積以及7億元利潤。

但就保利物業(yè)當(dāng)時經(jīng)營情況來看，實現(xiàn)三年戰(zhàn)略計劃顯然需要“大跨步”。

公布該計劃的前一完整年度，2018年，保利物業(yè)錄得營業(yè)收入42.29億元，在管項目總面積2.87億平方米，凈利潤3.28億元。

也就是說，未來三年，保利物業(yè)至少要將三項指標(biāo)翻一番。

好消息是，來到約定的2021年，保利物業(yè)期內(nèi)錄得收入107.83億元，在管面積4.65億平方米、凈利潤8.46億元，如愿實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

此后幾年，保利物業(yè)都保持著營收、凈利潤雙位數(shù)增長態(tài)勢，但整體增速有所放緩，且本就處于行業(yè)低位的毛利率也在2024年有所回落。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、物聊社整理

這些表現(xiàn)，離不開母公司保利發(fā)展一直以來的支撐。

自2002年保利完成股份制改革以來，不論是同年提出的“三個為主，兩個結(jié)合”、還是升級之后的“一主兩翼”、“三大主業(yè)”，抑或是2025年最新提出的“再造一個新保利”，都將物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)納入其中。

業(yè)務(wù)輸送方面，此前于2019年，觀點新媒體與保利物業(yè)時任總經(jīng)理吳蘭玉在一場面對面對話中，深入探討了這方面的看法。

吳蘭玉坦言，在起步的前幾年，保利物業(yè)更多是跟隨著保利發(fā)展的腳步，服務(wù)業(yè)態(tài)集中在傳統(tǒng)住宅小區(qū)，基本上依托于強大的母公司成長起來。

不過，保利物業(yè)也要分清“依托”與“依賴”的區(qū)別。

“有一個強大的母公司并非壞事，在某種程度上是優(yōu)勢。背靠母公司的雄厚實力與品牌效應(yīng)，給保利物業(yè)自身獨立發(fā)展帶來巨大支持。保利物業(yè)依托母公司，但不完全依賴母公司。”對于與母公司的關(guān)系，吳蘭玉如此理解。

以2019年至2024年為例，保利物業(yè)在管面積由2.87億平方米躍升至8.08億平方米，其中來自保利發(fā)展的比例由44.9%減少至34.6%，來自第三方的比例則由55.1%提升至65.4%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、物聊社整理

但在第三方客戶“撐厚”業(yè)務(wù)規(guī)模的背后，保利物業(yè)也承受了不少回款壓力。

上市以來，保利物業(yè)來自第三方的貿(mào)易應(yīng)收款項不斷疊加。到2025年上半年，總貿(mào)易應(yīng)收款項39.26億元，其中來自第三方的貿(mào)易應(yīng)收款項32.8億元，占比高達(dá)83.55%。

大物業(yè)

細(xì)數(shù)保利物業(yè)近十年來的發(fā)展策略，總體上都緊跟國家戰(zhàn)略，因此稱其為“國家隊”選手也不為過。

這也要從入局公共服務(wù)說起。

2016年，隨著“2+4”全國市場化戰(zhàn)略落地，保利物業(yè)正式進(jìn)駐浙江嘉善縣西塘古鎮(zhèn)景區(qū)，包攬環(huán)境秩序管理、安全管理、商戶經(jīng)營以及景區(qū)秩序等管理與服務(wù)工作。

僅過去一年時間，保利物業(yè)便助力西塘古鎮(zhèn)升級為國家5A級旅游景區(qū)，并在同年開始涉足城鎮(zhèn)公共服務(wù)管理。

2018年，保利物業(yè)發(fā)布公共服務(wù)品牌“鎮(zhèn)興中國”，業(yè)態(tài)范圍涵蓋各種城鎮(zhèn)、特色小鎮(zhèn)、景區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，并向具有“公共性”的業(yè)態(tài)延伸，如教研物業(yè)、醫(yī)療物業(yè)、公共交通系統(tǒng)等。

“鄉(xiāng)村振興是國家的一號戰(zhàn)略，現(xiàn)在提得最多的是美麗鄉(xiāng)村，未來也會有城市治理、社會治理的方向。”吳蘭玉曾如此表示。

公共服務(wù)試水成功之后，保利物業(yè)繼續(xù)拓寬業(yè)態(tài)橫截面，開始尋路“大物業(yè)”。

2019年，對于物業(yè)行業(yè)來說又是一個新節(jié)點，保利物業(yè)也適時提出了“大物業(yè)”戰(zhàn)略。

與“小物業(yè)”相對，“大物業(yè)”包括全域物業(yè)、全業(yè)態(tài)物業(yè)、全民物業(yè)、全技術(shù)物業(yè)以及全價值物業(yè)。

例如，在2020年，保利物業(yè)以2180萬元/年的價格中標(biāo)無錫市首個“城市物業(yè)”試點項目——錫東新城商務(wù)區(qū)全域化管理，開啟城市全域化模式。

服務(wù)內(nèi)容包括城市綜合管理服務(wù)、道路保潔、景觀亮化維修服務(wù)、風(fēng)光帶物業(yè)管理服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)以及基于上述任務(wù)的社會治理體系創(chuàng)新試點、宣傳引導(dǎo)等內(nèi)容。

今年11月底，保利物業(yè)進(jìn)一步提出“保利全域服務(wù)模式”以及“景城全域服務(wù)體系”，后者包括景城規(guī)劃、景城運營、景城治理、景城生態(tài)等四個核心產(chǎn)品，將服務(wù)內(nèi)容從傳統(tǒng)的保安、保潔提升到區(qū)域治理與運營。

不久后，保利物業(yè)與龍港市國有資本運營集團有限公司正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣告“保利全域景城模式”首個戰(zhàn)略級合作落地。

距離提出新模式不到一個月時間，保利物業(yè)便出資500萬元成立廣東保民城市景區(qū)運營有限公司，該新公司所屬行業(yè)為公共設(shè)施管理業(yè)，經(jīng)營范圍與前不久提出的景區(qū)服務(wù)模式內(nèi)容完全重合。

來源于公開資料、物聊社整理

物聊社認(rèn)為，近十年各種戰(zhàn)略不斷更迭升級，歸根結(jié)底，保利物業(yè)想要做到的是在公共服務(wù)賽道闖出一片天地。

同樣以上市后數(shù)據(jù)為例，2019年，保利物業(yè)源自公共及其他物業(yè)的收入約為4.81億元，僅占物業(yè)管理服務(wù)總收入的約12.5%；到了2024年，該分部收入已達(dá)到29.43億元，在物業(yè)管理服務(wù)總收入中的占比提升至25.2%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、物聊社整理

另外，針對中資企業(yè)商辦服務(wù)，保利物業(yè)又提出了“國資服務(wù)”概念，并在觀點主辦的2020博鰲房地產(chǎn)論壇上推出“星云企服”品牌，代表著保利物業(yè)“大物業(yè)”戰(zhàn)略正式應(yīng)用于商辦服務(wù)業(yè)態(tài)。

2024年，順承“國資服務(wù)國資”理念，保利物業(yè)進(jìn)一步提出“大后勤”服務(wù)，對接國資企業(yè)的獨特需求。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年第三季度，保利物業(yè)約60%新合約價值來自to G（To Government）領(lǐng)域。

保利潤

立足2025年，這是充滿機遇又危機四伏的一年，尤其是人工智能、能源等新興業(yè)態(tài)給物企們帶來了不少跨界合作的空間。

這一年，對于新興領(lǐng)域，物企已然不是初探的態(tài)度，而是通過業(yè)務(wù)合作、入股投資等方式深入其中，業(yè)績新增長點也由此打開。

例如，僑銀股份自2023年開始數(shù)智化方面的布局，2025年則開始明顯加快數(shù)智化投入。2025年2月，僑銀股份提出要出資不超過10億元在江蘇吳江投資僑銀人工智能產(chǎn)業(yè)生態(tài)總部項目；7月，僑銀智能服務(wù)機器人超級工廠項目正式落地。

再比如，2024年，華潤隆地與華潤燃?xì)庠谙愀酆炇鸷腺Y公司協(xié)議，共同推動包括充電樁、加氫站、新能源加注船、樓宇節(jié)能在內(nèi)的多項關(guān)鍵業(yè)務(wù)。

到了2025年，華潤隆地已落地超級充電站逾700個，覆蓋港島、九龍及新界；同時，與美的樓宇科技進(jìn)行合作，聚焦綠色低碳轉(zhuǎn)型、數(shù)智化建設(shè)、資產(chǎn)投資與產(chǎn)業(yè)協(xié)同三大業(yè)務(wù)。

隨著業(yè)務(wù)越發(fā)向縱深發(fā)展，物企們或許更想在有限的資源上創(chuàng)造更多的價值，追求極致的性價比，這也就意味著一些沒有利潤、甚至虧損的物業(yè)項目不再被放在未來規(guī)劃里面。

因此，對于不少物企來說，壓在身上的不僅僅是收繳難、成本高、競爭大等重?fù)?dān)，還有新興賽道轉(zhuǎn)眼或?qū)⑷藵M為患的緊迫感。

綜合考量之下，大多都不約而同地選擇了主動撤場，在財務(wù)報告中也多見“退出低質(zhì)項目”類似字眼。

據(jù)統(tǒng)計，僅2025年1-9月，全國已公開披露物業(yè)撤場的案例（住宅物業(yè)服務(wù)項目）已經(jīng)超過120起，比上年同期翻了一番。

在住宅業(yè)態(tài)也有相當(dāng)一部分比重的保利物業(yè)也加入了“退場潮”。

近期，保利（江蘇）物業(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司發(fā)出物業(yè)退場函，將于2025年12月31日合同到期后，正式退出位于江蘇省鎮(zhèn)江市的句容臺灣小鎮(zhèn)項目物業(yè)管理服務(wù)。

自2022年1月1日起，江蘇保利物業(yè)便開始承接句容臺灣小鎮(zhèn)中的“臺北國際社區(qū)”“臺北上上城”“墅園”及“碧翠山莊”等四個物業(yè)服務(wù)項目，分別簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。

長達(dá)4年的物業(yè)服務(wù)中，江蘇保利物業(yè)為該項目投入大量人力、物力和財力。然而，由于地產(chǎn)空置費用無法及時結(jié)算，該區(qū)域公司現(xiàn)金流陷入嚴(yán)重困境，虧損情況日益加劇。

經(jīng)過審慎研究與全面評估，江蘇保利物業(yè)決定不再續(xù)簽合同，退出該項目。

不過，當(dāng)成本與服務(wù)產(chǎn)生矛盾的時候，撤場并不是保利物業(yè)的唯一選擇。

物聊社了解到，同樣是2025年，在重慶一住宅項目，保利物業(yè)推出“保利智選物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)”，把物業(yè)服務(wù)模塊化、套餐化，實現(xiàn)從內(nèi)容到價格到服務(wù)履約的全程透明。

在與業(yè)主協(xié)商時，保利物業(yè)提出了涵蓋5大模塊、588項具體標(biāo)準(zhǔn)的《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)清單》，推出不同梯次的服務(wù)套餐，讓業(yè)主在信息對稱的情況下做出選擇。

實際上，2024年12月，萬科物業(yè)就提出過類似的服務(wù)模式——“彈性定價”，將物業(yè)服務(wù)拆解為多項“底線服務(wù)”和“可選服務(wù)”，把大部分物業(yè)服務(wù)項目做成了選擇題，業(yè)主的繳費意愿得到大幅提升。

在2025年半年度業(yè)績會上，保利物業(yè)管理層曾表示：“對于注重品質(zhì)的企業(yè)來說，短期會受到?jīng)_擊和市場重構(gòu)秩序的陣痛。但長期來看，這種變化加速了行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，也創(chuàng)造了一些市場整合的機會，所以整體來看是利好。”

因此，上半年，保利物業(yè)總體毛利率沒能擺脫微幅下降狀態(tài)，期內(nèi)下降1.08個百分點至19.38%。

其中，除了社區(qū)增值服務(wù)毛利率上升1.08個百分點至39.93%，物業(yè)管理服務(wù)基本與2024年同期持平，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率下降了6.84個百分點至11.21%。

整體來看，上半年，保利物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入83.92億元，同比增長6.6%；歸母凈利潤8.91億元，同比增長5.3%；毛利維持住了正向增長，錄得約16.23億元，同比增加1%；期內(nèi)溢利為9.04億元，同比增加5.8%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)中報、物聊社整理

“天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。”保利物業(yè)需要做到的，或許正如其名——“保住利潤”。

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