觀點指數(shù)(GDIRI) 2026年1月29日，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs已獲上交所受理并同步申報至證監(jiān)會。

來源：上交所

具體為華安錦江封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金、匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動產(chǎn)REIT以及中金唯品會封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金，標志著2025年末政策放開商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點后，市場正式進入落地實操階段。上述基金底層資產(chǎn)涉及酒店、商場、商辦等業(yè)態(tài)。

次日，又有五只項目獲上交所受理，上述八只商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目的募資規(guī)模合計達314.745億元。

在國內寫字樓市場存量過剩與核心資產(chǎn)稀缺并存的分化格局下，上述兩批次受理信號，既為持有優(yōu)質辦公資產(chǎn)的企業(yè)打開了標準化資本市場退出通道，也預示著REITs正成為喚醒沉淀商業(yè)不動產(chǎn)、重構行業(yè)發(fā)展邏輯的核心力量。

2026年，寫字樓REITs市場的大門正在打開，存量寫字樓資產(chǎn)的活力正在等待煥發(fā)。

核心區(qū)寫字樓REITs啟幕

其中匯添富上海地產(chǎn)REIT及華安陸家嘴REIT均聚焦上海核心商務區(qū)辦公類資產(chǎn)，前者以“純辦公”聚焦黃浦濱江，后者以“辦公+商業(yè)”扎根前灘國際商務區(qū)，雖同屬上海核心區(qū)辦公REITs，但在業(yè)態(tài)組合、資產(chǎn)質量、運營邏輯及收益特征上有明顯的差異。

具體來看，據(jù)《基金募集說明書》披露，前者底層資產(chǎn)為位于上海市黃浦區(qū)的鼎保大廈與鼎博大廈，均由原始權益人上海世博發(fā)展（集團）有限公司持有并運營。

這兩棟寫字樓地處黃浦濱江核心商務區(qū)，屬區(qū)域稀缺性甲級辦公資產(chǎn)，具備良好的區(qū)位優(yōu)勢與硬件條件。

從運營表現(xiàn)來看，兩棟樓宇展現(xiàn)出了較強的抗周期能力。

鼎保大廈2023-2025年出租率持續(xù)攀升，從97.96%升至100%，其中辦公產(chǎn)權部分連續(xù)三年保持滿租狀態(tài)。鼎博大廈出租率從運營初期的23.68%快速爬坡至2025年末的99.33%，2025年度加權平均出租率達92.33%。

截至2025年末，鼎保大廈項目共有5個租戶，核心租戶人華東設計院租賃面積47724.44平方米，占可租賃面積的92.86%，租約期限至2031年，鼎博大廈項目共有9家租戶，聚集了科創(chuàng)服務、數(shù)字服務、金融等優(yōu)質業(yè)態(tài)，未出現(xiàn)單一租戶依賴情況，且租約期限均在10年左右。兩者租金收繳率均連續(xù)三年100%，為現(xiàn)金流提供了強力保障。

同期兩項目經(jīng)評估的總估值達38.43億元，其中鼎保大廈估值18.54億元，評估增值率48.24%。鼎博大廈估值19.89億元，評估增值率13.05%，充分體現(xiàn)了核心區(qū)位優(yōu)質寫字樓的資產(chǎn)價值。

華安陸家嘴商業(yè)不動產(chǎn)REIT底層資產(chǎn)為晶耀前灘T1辦公樓及配套商業(yè)，位于浦東新區(qū)前灘國際商務區(qū)，屬于上海“十四五”重點發(fā)展的新興核心區(qū)，聚焦外資企業(yè)、總部經(jīng)濟，周邊規(guī)劃有國際學校、醫(yī)療配套，吸引年輕商務人群，辦公需求以新增擴張為主。

來源：陸家嘴基金募集說明書

具體來看，晶耀前灘項目于2019年8月正式投入運營，歷史運營情況穩(wěn)健。

截至2025年末，晶耀前灘T1辦公樓項目已簽約租賃總面積約2.49萬平方米，其中，1年以下短期租約面積占比僅為4.54%，1-3年（不含）租約面積占比14.81%，短期租約占比相對較低。租期3年及以上的租約面積占已出租總面積的80.65%，整體租期結構具備較強的穩(wěn)定性。

同期T1辦公樓出租率為95.93%，租金單價為215元/平方米/月。

上海兩支辦公類REITs出租率均超95%（辦公口徑），明顯高于上海甲級寫字樓平均空置率表現(xiàn)，其中上海地產(chǎn)項目依賴成熟區(qū)穩(wěn)定需求與長租約，陸家嘴項目受益于前灘新興區(qū)產(chǎn)業(yè)導入與綜合體配套吸引力。

寫字樓的通關秘籍

當匯添富上海地產(chǎn)REIT、華安陸家嘴REIT以上海核心區(qū)辦公資產(chǎn)為錨點，構建長三角辦公類REITs的基準樣本時，保利發(fā)展、華夏凱德REIT的入局，將這一賽道的競爭維度從同城業(yè)態(tài)分化拓展至跨城資產(chǎn)比拼。

數(shù)據(jù)來源：基金募集說明書，觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計

保利發(fā)展REIT錨定廣州珠江新城超甲級寫字樓，華夏凱德REIT聚焦深圳南山多元綜合體，兩者均以寫字樓+商業(yè)為核心底層資產(chǎn)，與上海雙REITs共同勾勒出全國辦公類REITs核心城市+優(yōu)質辦公的核心版圖，也揭示了不同區(qū)域、不同模式下辦公資產(chǎn)證券化的差異化路徑。

具體來看，保利發(fā)展REIT底層資產(chǎn)包括廣州保利中心項目和佛山保利水城項目，前者業(yè)態(tài)組合包括辦公及配套商業(yè)，后者為商業(yè)零售項目。

其中廣州保利中心位于珠江新城CBD，定位為“金融及商務服務業(yè)集群”（金融及衍生機構、優(yōu)質專業(yè)服務業(yè)、實體經(jīng)濟企業(yè)），金融、科技類企業(yè)占比表現(xiàn)突出，辦公需求呈現(xiàn)高凈值、高粘性的特征。

經(jīng)營層面，據(jù)觀點指數(shù)了解，廣州保利中心項目自開業(yè)以來運營年限已超過15年，整體經(jīng)營情況較為穩(wěn)定。截至2025年9月30日，項目整租月均租金單價為108.61元/平方米，期末時點的穿透出租率為70.15%。

同期深圳來福士辦公業(yè)態(tài)出租率為87.53%，前三季度該部分營業(yè)收入為5285.5萬元。從數(shù)據(jù)來看，深圳來福士項目辦公業(yè)態(tài)近三年及一期的運營收入總額及收入結構整體較為穩(wěn)定。

從資產(chǎn)組合來看，華夏凱德REIT底層資產(chǎn)包括深圳來福士項目和綿陽涪城項目，前者為商業(yè)綜合體項目，包括購物中心、辦公以及服務式公寓，后者為購物中心。

值得一提的是，華夏凱德REIT40.54億元的預計募資額在當前四單中最高。雖包含辦公資產(chǎn)，但其可租賃面積不及購物中心部分，且資產(chǎn)位于深圳（一線）和綿陽（二線）。

從運營數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，上海雙REITs辦公出租率均高于廣州與深圳兩地的辦公資產(chǎn)，這或是由于上海項目所處區(qū)域的商務成熟度更高，黃浦濱江長期無新增供應，前灘供應有序且產(chǎn)業(yè)導入及時。

從上文提及的4單商業(yè)不動產(chǎn)REITs的案例來看，REITs已成為喚醒寫字樓資產(chǎn)的金鑰匙，其核心價值在于通過標準化、透明化的金融工具，解決存量資產(chǎn)流動性不足的問題，推動行業(yè)從開發(fā)驅動向運營驅動轉型。

據(jù)觀點指數(shù)了解，此次獲上交所受理的兩批次商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，恰逢商業(yè)地產(chǎn)盤活的政策窗口期與行業(yè)實踐活躍期。

2025年12月31日，證監(jiān)會發(fā)布《關于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》，明確支持優(yōu)質商業(yè)不動產(chǎn)通過REITs形式盤活存量，為寫字樓、商場等資產(chǎn)打開了資本市場通道。政策層面的持續(xù)發(fā)力，不僅拓寬了商業(yè)地產(chǎn)的退出渠道，更通過明確的操作指引降低了發(fā)行門檻，為寫字樓資產(chǎn)證券化提供了制度保障。

滬深交易所、中國結算等同步出臺配套文件。在政策支持下，商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場已呈現(xiàn)加速落地的態(tài)勢。

截至2026年1月30日，已有8只商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目獲上交所受理，募資規(guī)模合計達314.745億元。政策放開商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點后，市場正式進入落地實操階段，其底層資產(chǎn)涉及酒店、商場、商辦等業(yè)態(tài)。

除此之外，今年1月，茂業(yè)商業(yè)先后發(fā)布公告表示，擬以全資子公司成商集團控股有限公司、關聯(lián)方成都崇德投資有限公司持有的位于成都市高新區(qū)天府大道北段28號成都茂業(yè)中心部分樓宇（最終以監(jiān)管審批為準）作為底層資產(chǎn)，開展商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs申報發(fā)行工作。

對比當前申報REITs的商業(yè)地產(chǎn)主體，可發(fā)現(xiàn)其資產(chǎn)選擇呈現(xiàn)共性，均聚焦核心城市的核心區(qū)位優(yōu)質資產(chǎn)。

現(xiàn)階段，國內寫字樓市場存量過剩與結構分化并存，一線城市核心區(qū)優(yōu)質資產(chǎn)與非核心區(qū)普通資產(chǎn)的價值差距拉大。

隨著政策配套的完善與市場的成熟，REITs正成為寫字樓資產(chǎn)破局的關鍵密碼。

商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，一方面為持有優(yōu)質寫字樓資產(chǎn)的企業(yè)提供了標準化退出渠道，破解了商業(yè)地產(chǎn)"重資產(chǎn)、慢周轉"的行業(yè)痛點。另一方面通過資本市場對穩(wěn)定現(xiàn)金流的定價偏好，引導社會資本向核心區(qū)位、運營突出的資產(chǎn)集中。

寫字樓、購物中心和酒店，這些曾經(jīng)被視為負擔的存量資產(chǎn)，如今通過REITs轉變?yōu)榭山灰椎慕鹑诋a(chǎn)品。

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