觀點指數(shù) 在1月26日觀點指數(shù)研究院發(fā)布的《“翹尾”行情 | 2026年1月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告》中，我們發(fā)現(xiàn)核心城市的局部優(yōu)質(zhì)地塊仍能激發(fā)房企的競爭意愿，出現(xiàn)高溢價成交的現(xiàn)象，表明在整體謹(jǐn)慎的氛圍下，資金對“確定性高、去化快”的優(yōu)質(zhì)改善型資產(chǎn)依然保持追逐熱情。

理性收縮中重塑市場，核心城市土拍冷熱分化

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2025年12月15日-2026年1月15日期間，6個重點城市一共有95宗地塊處于掛牌進(jìn)行中，起始價198.09億元，面積724.53萬平方米，環(huán)比回升18.63%。

從區(qū)域分布角度分析，報告期內(nèi)，北京掛牌出讓的12宗土地中，商業(yè)用地4宗。涉宅用地6宗，主要集中于邊緣城區(qū)，密云區(qū)、順義區(qū)各2宗，石景山區(qū)、通州區(qū)各1宗，6宗宅地規(guī)劃總面積25.54萬平方米，起拍總價為58.05億元。

值得關(guān)注的是，起拍價較高的地塊為北京市順義區(qū)新國展三期SY00-2301-0003、0004、0005地塊二類城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地。

該地塊位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)，規(guī)劃建筑面積約12.86萬平方米，起拍總價28.1億元。其中，0003、0004為住宅地塊，起始價24.73億元，0005為商業(yè)地塊，起始價為3.37億元。

兩宗住宅地塊合計地上建筑規(guī)模8.24萬平方米，容積率2.0，綠地率和建筑密度均為30%。商業(yè)地塊用地面積1.84萬平方米，地上建筑面積4.61萬平方米，容積率2.5。

期內(nèi)，上海市掛牌10宗地，涉宅用地1宗，即松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊，規(guī)劃建筑面積約1.94萬平方米，容積率1.05。該地塊地處松江九亭文仁路淶涇路附近，西側(cè)緊鄰九科綠洲，處于虹橋機場飛機航道下方，將于2026年1月29日出讓。

廣州擬出讓的20宗地塊中，涉宅用地2宗，番禺區(qū)、花都區(qū)各一宗。總規(guī)劃建筑面積13.48萬平方米，起拍總價為13.67億元。

期內(nèi)杭州市掛牌出讓的28宗地塊中，涉宅用地僅有1宗，坐落于拱墅區(qū)，規(guī)劃建筑面積2.62萬平方米，起拍總價7.32億元，起拍樓面價約2.79萬元/平方米。

該地塊曾在2025年11月進(jìn)行“商改住”，當(dāng)時的容積率為1.9，正式掛牌后，容積率進(jìn)一步下調(diào)到1.5，地塊的低密屬性顯著增加，更能打造市中心稀缺的改善產(chǎn)品。

期內(nèi)，成都市已公告的掛牌出讓地塊共有21宗，其中涉宅用地6宗，供應(yīng)主力為雙流區(qū)，總建設(shè)用地面積14.43萬平方米，總規(guī)劃建筑面積21.72萬平方米，總起始價11.94億元。

深圳近期掛牌出讓4宗用地，無涉宅用地，從區(qū)域分布來看，南山區(qū)2宗、寶安、羅湖區(qū)各1宗?？偨ㄔO(shè)用地面積33.96萬平方米，總規(guī)劃建筑面積64.93萬平方米，總起始價1.63億元。

整體來看，涉宅用地供應(yīng)端仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度，優(yōu)質(zhì)資源向核心區(qū)、改善型產(chǎn)品集中的趨勢愈發(fā)明顯。

成交方面，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2025年12月15日-2026年1月15日期間，6個重點城市一共有234宗地成交，成交價507.51億元，成交土地面積1714.44萬平方米，環(huán)比回升279.45%。

北京市近期成交13宗地塊，其中涉及住宅用地4宗，總成交價達(dá)103.05億元，從區(qū)域分布來看，海淀區(qū)、豐臺區(qū)各2宗。

海淀區(qū)2宗地塊為上地0702街區(qū)東地塊土地一級開發(fā)項目HD00-0702-18、24、23地塊R2二類居住用地、F3其他類多功能用地，總用地面積7.71萬平方米， 規(guī)劃建筑面積22.53萬平方米，起始價84.22億元，起始綜合樓面價3.73萬元/平方米。最終海開控股以總價84.56億元競得該地塊，成交綜合樓面價3.75萬元/平方米，溢價率0.40%。

豐臺區(qū)2宗地塊分別被北京建工以24.72億元底價，中建方程投資發(fā)展集團有限公司和中建智地置業(yè)有限公司聯(lián)合體以總價13.54億元競得，兩宗地塊均無溢價。

期內(nèi)，上海有1宗涉宅用地成交，越秀地產(chǎn)以底價25.61億元競得浦東新區(qū)Y00-0402單元E04B-10地塊，樓面價3.8萬元/平方米。該地塊規(guī)劃建筑建筑面積約6.73萬平方米，容積率2.5。

報告期內(nèi)，杭州共有1宗住宅用地成交，為富陽區(qū)銀湖街道地塊，總用地面積3.92萬平方米，容積率1.2，可建體量約4.7萬平方米，起拍總價2.87億元，起拍樓面價約6095元/平方米。最終由浙江龍大地產(chǎn)有限公司以總價2.92億元競得，成交樓面價6201元/平方米，溢價1.74%。

報告期內(nèi)，廣州成交6宗住宅用地，南沙區(qū)成交2宗住宅用地，海珠、天河、白云、黃埔區(qū)各1宗?？傄?guī)劃建筑面積63.52萬平方米，成交總價101.47億元。大部分以底價成交。

其中，溢價率最高的地塊為白云新城AB2911018地塊，該地塊宗地面積為3.16萬平方米，其中可出讓用地面積2.28萬平方米。容積率為2.3，建筑限高60米，計容總建面為5.26萬平方米。由保利發(fā)展控股以19.83億元成功競得，樓面價3.77萬元/平方米，溢價率17.82%。

成都市92宗成交地塊中，20宗為住宅用地，規(guī)劃建筑面積為110.17萬平方米，成交價為75.06億元。成交主力為雙流區(qū)。

其中，成交價格最高的地塊為位于龍泉驛區(qū)大面街道的地塊，總土地面積約13萬平方米，規(guī)劃建筑面積24.13萬平方米，起始總價13.09億元，容積率2.0，起始樓面價7000元/平方米，由成都經(jīng)開發(fā)展置業(yè)有限公司以13.10億元底價競得。

回顧2025年，重點城市土地市場在深度調(diào)整中顯現(xiàn)出清晰的復(fù)蘇脈絡(luò)與分化格局。杭州與成都憑借較高的推地量實現(xiàn)了成交金額的逆勢增長，分別錄得1420.8億元和836.2億元，對應(yīng)同比增長21.5%和24%；而北京、上海則維持了千億級的高位平穩(wěn)運行，分別收金1427.4億元和1427.23億元。

相比之下，深圳涉宅用地供應(yīng)較少，全年僅成交12宗，290.9億元；廣州市場則呈現(xiàn)“量穩(wěn)價平”的特征，廣州全年土拍成交48宗、攬金506.6億元，其中34宗以底價成交，占比達(dá)70.83%。

由此來看，在行業(yè)理性收縮的大背景下，核心城市的土地市場呈現(xiàn)出顯著的“結(jié)構(gòu)性冷熱分化”特征，供需雙方的策略均更趨精準(zhǔn)與審慎。

改造范圍深度擴容，北京首次單列城市更新計劃指標(biāo)

中央城市工作會議，將城市更新提升至優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的戰(zhàn)略高度，標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展邏輯已從“增量擴張”正式轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”。隨著“十五五”規(guī)劃建議明確內(nèi)涵式發(fā)展路徑，2025年全國老舊小區(qū)改造不僅提前超額完成年度計劃（1-11月開工2.58萬個），更在22個地區(qū)實現(xiàn)年度任務(wù)“清零”。

進(jìn)入2026年，這一趨勢進(jìn)一步加速，發(fā)改委提出2026年中央預(yù)算內(nèi)投資將安排超過750億元，用于支持城市更新等673個項目。而其它重點城市也提出了各自的計劃和預(yù)算。

例如：1月20日，北京2026年供地計劃發(fā)布，首次單列城市更新計劃指標(biāo)。今年北京預(yù)期實施建設(shè)用地約3240-3740公頃，計劃安排新增供應(yīng)建設(shè)用地3040-3540公頃，其中城鄉(xiāng)建設(shè)用地2430-2530公頃、特交水用地610-1010公頃，支持低效產(chǎn)業(yè)用地、低效商業(yè)辦公樓宇用地更新盤活200公頃以上，建筑規(guī)模300萬平方米以上。

廣州市住建局也披露，2026年廣州將加速推動城中村改造，全年計劃完成固定資產(chǎn)投資1200億元。其中，天河區(qū)2026年將推進(jìn)22個城中村27個項目改造，全年固投目標(biāo)330億元，力爭超350億元，上半年還將啟動石牌村首期安置房建設(shè)。

改造范圍深度擴容，政企合作模式向規(guī)范化、市場化演進(jìn)。本輪城市更新呈現(xiàn)出“全域覆蓋、主體多元”的新趨勢。改造對象已從傳統(tǒng)老舊小區(qū)延伸至非傳統(tǒng)領(lǐng)域：北京將金融、文化、煙草等非國資委監(jiān)管央企在京老舊小區(qū)納入整治范圍；深圳羅湖則引入華潤置地等頭部房企操盤三九花園等商業(yè)更新項目，要求落實不低于15%的公共利益用地，探索出“政企合作、共建共享”的市場化運作新范式。

從大連對老舊小區(qū)的改造，到北京對危舊房改建的專項指標(biāo)支持，城市更新正從粗放式的“拆改留”轉(zhuǎn)向精細(xì)化的“留改拆”并舉，更加注重公共服務(wù)功能的補齊與商業(yè)價值的重塑。

本文節(jié)選自《深耕優(yōu)質(zhì)地塊 | 2025年12月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告》
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