觀點網(wǎng) 繼續(xù)等下去，深圳南山北頭村將要在沉寂中度過舊改的第二十年。

得天獨厚的地理位置似乎只是舊改啟動的添頭，操盤企業(yè)也沒有陷入流動性危機的傳聞，北頭村舊改卻在項目規(guī)劃首次公告之后，進入了漫長的定格時間。

對于歷史超過500年的北頭村而言，時間的流逝并不可怕，遲遲未能推進的舊改規(guī)劃更為磨人。

坐落在深圳南山北麓灘頭因此得名“北頭”，北頭村始建于元代，村民們過去多以養(yǎng)蠔、捕魚為生，兼種水稻與荔枝。

改革春風吹到廣東，深圳從小漁村成長為國際化大都市，北頭村的機遇也到來了。

18年延宕

隨著城市發(fā)展及大規(guī)模填海，北頭村村民們“洗腳上岸”，1979年集資建設(shè)6000平方米廠房，引進“三來一補”企業(yè)，開啟“從農(nóng)轉(zhuǎn)商”的生活。

正因為大規(guī)模填海造陸，北頭村逐漸從沿海小漁村變成夾在深圳前海、后海兩大中心區(qū)的空間發(fā)展軸帶上的舊村區(qū)域。

時代車輪滾滾前行，一片片高樓在北頭村前后拔地而起，沿著前海路的七個城中村陸續(xù)進入舊改規(guī)劃，北頭村也是其中之一。

據(jù)觀點新媒體了解，北頭村最早于2008年被列入《深圳市城市更新改造項目2008年度實施計劃》，2011年8月得到深圳市規(guī)劃和國土資源委員會下發(fā)的舊改地塊專項規(guī)劃批復(fù)，自此正式走上舊改之路。

根據(jù)最早的規(guī)劃公告，北頭村舊改拆遷用地面積約為6.87萬平方米，開發(fā)用地面積為4.97萬平方米，計容建筑面積33.45萬平方米，擬建住宅、商業(yè)、幫、商務(wù)公寓，以及社區(qū)服務(wù)站等配套設(shè)施。

項目申報主體是深圳市北頭實業(yè)股份有限公司，正是北頭村村民轉(zhuǎn)商之后成立的村集體控股企業(yè)。

比起進入舊改流程之后因為合作企業(yè)資金鏈斷裂而陷入停滯的大多數(shù)舊改項目，北頭村的進度直接卡在了最初一步--協(xié)調(diào)清拆。

北頭村舊改范圍不僅包括舊村，還涵蓋村民們早年間建起的北頭豪苑、北頭新村等多個樓房區(qū)域，涉及產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，拆遷談判和利益協(xié)調(diào)本身就是一項極其耗時的工作。

同時，北頭村所在的前海路還有南山村、南園村、向南村、大新南、大新北、一甲村共六個舊改項目也因類似原因進展緩慢，形成了七大城中村整體性的推進阻力。

期間，北頭村還經(jīng)歷了三批次歷史遺留違法建筑物業(yè)權(quán)利人核實結(jié)果公告，卻一直沒有簽約及清拆動向。

十余年間，深圳的城市更新政策不斷調(diào)整，舊改項目報批流程也是復(fù)雜、周期長，等待完成簽約便已耗去不少年歲，北頭村還意外接納了南山小學(xué)的拆除重建工作。

2020年4月，北頭村所在位置被劃入南山小學(xué)、南山實驗教育集團南海中學(xué)的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，經(jīng)南山區(qū)政府、南山區(qū)教育局以會議紀要的形式確定南山小學(xué)校舍拆除重建，納入北頭村舊村改造一并拆除。

也是在2020年，南山區(qū)城市更新和土地整備局公示，正式認定深圳市北頭實業(yè)股份有限公司為項目申報主體，北頭村舊改終于慢慢邁出了第一步。

進度刷新

資料顯示，北頭村于2021年至2022年啟動簽約并完成專項規(guī)劃審批，到2023年簽約率達95%，與此同時村內(nèi)開始圍擋封樓，等待拆除。

但延宕十多年，北頭村舊改的進展一直緩慢，直到北頭村2024年3月取得施工許可證，8月迎來了調(diào)規(guī)獲批，才被認為刷新進度。

拆除用地范圍微縮至6.69萬平方米，開發(fā)建設(shè)用地范圍調(diào)整為4.86萬平方米，原04-01地塊與原04-02地塊合并為04-01地塊，相應(yīng)調(diào)整了公共服務(wù)設(shè)施規(guī)模，一期拆除用地范圍等，在城市整體設(shè)計上，調(diào)整建筑限高，優(yōu)化車行出入口，調(diào)整建筑退線、建筑覆蓋率、綠化覆蓋率。

大型舊改最難的重點其實是簽約清拆，盡管北頭村早在2021年便啟動簽約，卻始終沒有確切的拆遷推進消息傳來。

直到2026年1月19日，深圳市南山區(qū)人民政府關(guān)于北頭村城市更新單元一期項目行政調(diào)解事項的公告，北頭村等到了實質(zhì)性進展。

根據(jù)深圳相關(guān)條例，行政調(diào)解是行政征收的前置程序，當拆遷方與業(yè)主協(xié)商不成時，政府可介入行政調(diào)解。若行政調(diào)解未能達成一致，下一步要進行的就是行政征收。

北頭村終于迎來破局時刻，最高興的不只是等待拆遷的村民們，還有操刀項目的大族控股。

據(jù)觀點新媒體了解，北頭村舊改由深圳市金匯融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司操刀，該公司則是大族控股集團有限公司全資子公司。

據(jù)官網(wǎng)介紹，大族控股成立于1996年，于2008年進入地產(chǎn)業(yè)，在深圳開發(fā)第一個住宅項目為大族河山花園，另一項住宅開發(fā)項目則為大族云峰。

和旗下大族激光、大族數(shù)控兩家上市平臺不同，大族控股并未上市融資，但承擔著資金壓力較大的房地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、商業(yè)、酒店項目。

或許是大族河山及大族云峰取得成功帶來的信心，大族控股開始向舊改領(lǐng)域繼續(xù)邁進，除了北頭村舊改，還有同處南山前海路的南山村舊改及沙河街道的兆方舊改，在深圳其他區(qū)的儲備還包括羅屋圍村舊改、湯坑老圍村舊改等項目。

南山村舊改實際上和北頭村同屬一批城市更新計劃，但和北頭村舊改命運相似，進入計劃之后一直未有太大的水花，直到2018年12月規(guī)劃草案出爐，南山村舊改才再次進入大眾的視線。

只是，舊改項目周期長、進度慢，不論是北頭村、南山村還是兆方舊改，大族控股手上位于南山的三大舊改項目目前只有北頭村傳來進展，其余兩個項目均未刷新進度。

北頭村舊改此次進入行政調(diào)解，其實已經(jīng)比同區(qū)域內(nèi)的其他六大舊改項目快上一步。

據(jù)了解，這批項目大多由大族控股及恒大兩家房企主導(dǎo)，大族控股操刀的北頭村舊改和南山村舊改雖然進度緩慢，但各項工作都在斷續(xù)進行。

而由恒大主導(dǎo)的部分舊改項目隨著企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營問題而停擺，例如在2010年立項的向南村項目直到2023年由安居建業(yè)接手，改造工作才重新啟動。

根據(jù)大族控股官網(wǎng)信息，北頭村舊改項目一期預(yù)計于2022年完工，如今看來實際完工時間還要往后延期。但對于北頭村而言，這次的等待不再遙遙無期。

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