觀點網(wǎng) 榮盛發(fā)展的“以物抵債”大戲，再次拉開帷幕。

最新消息顯示，榮盛發(fā)展拿出了十三處商鋪、車位、酒店等壓箱底的家當，對現(xiàn)存?zhèn)鶆者M行沖抵，一口氣化解26.51億元的債務。

雖說“以物抵債”已是榮盛的經(jīng)典戲碼，但這次新增的“售后彩蛋”卻讓人眼前一亮。

公告明確，資產(chǎn)沖抵相關(guān)債務之后，公司還搭上兩種“售后計劃”，其一是在約定期限內(nèi)進行回購回轉(zhuǎn)；其二則是保留運營權(quán)，并立下業(yè)績“軍令狀”，如若考核未達標，需由公司進行現(xiàn)金補償。

顯然，這類流動性較差的資產(chǎn)已經(jīng)很難繼續(xù)打動債權(quán)人們，他們期待的，終究是更實在的現(xiàn)金流動與確定性。

以物抵債

榮盛發(fā)展的資產(chǎn)大挪移再次上演，這次甩出的是13處商鋪、車位與酒店大禮包，直接沖抵了26.51億元債務。

最新消息顯示，近日，榮盛發(fā)展發(fā)布了長達26頁的債務重組報告，通過債務轉(zhuǎn)讓、豁免、以物抵債、債務加入等方式進行化債。

首先，面對中信金融河北的9.74億元債務本金及重組寬限補償金、違約金，榮盛發(fā)展使出一招“金蟬脫殼”，由第三方廊坊開發(fā)區(qū)榮金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司接盤債務，再由中信豁免部分款項。

公告明確，豁免后的債務金額為9.74億元，換言之，簡單轉(zhuǎn)手后，榮盛發(fā)展輕松甩掉重組寬限補償金和違約金。

緊接著，公司再以“以物抵債”的方式，完成最后一擊，將債務轉(zhuǎn)化為實物資產(chǎn)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

另一邊，與濟南鐵盛的存續(xù)3.67億元債務，榮盛則玩起了拆分術(shù)。先讓中信金融河北以2.395億元的代價收購上述債權(quán)并豁免部分，豁免后，債務瞬間“縮水”至2.4億元，而這部分債務，同樣由第三方接盤，繼續(xù)以實物資產(chǎn)沖抵。

但收購價與債權(quán)本金之間，仍剩余0.922億元的差額，面對近億元的債務，濟南鐵盛可不愿吃下“啞巴虧”。對此，榮盛發(fā)展同樣祭出了“第三方接盤+以資抵債”的手法進行資產(chǎn)化。

至于子公司盛宏地產(chǎn)與廊坊銀行之間的4.15億元債務，榮盛選擇“部分抵債、部分留保”，其中3.33億元以資產(chǎn)沖抵，剩余部分則繼續(xù)提供抵質(zhì)押擔保。

最后，面對超安園林14.85億元未結(jié)債務，榮盛發(fā)展則上演“債務接龍”。

公告明確，超安園林又與廊坊銀行有14.85億元的未清償債務，榮盛發(fā)展選擇主動加入其中9.77億元，并再次通過“以物抵債”完成化解，剩余部分同樣留保。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

整場操作中，榮盛共拿出13處商鋪、車位、酒店等資產(chǎn)，評估價值約26.17億元，最終實現(xiàn)超過26.51億元的債務沖抵。

對榮盛發(fā)展而言，這場“資產(chǎn)換債務”的大戲，可謂一舉三得，既消化了難變現(xiàn)的存量資產(chǎn)，又緩解了現(xiàn)金流壓力，還快速提升化債效率，美化了財務報表。

不過，值得注意的是，此次債務的接盤俠廊坊開發(fā)區(qū)榮金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，實則為榮盛發(fā)展的關(guān)聯(lián)公司。該公司成立于2016年10月24日，注冊資本3000萬元，該公司由廊坊匯督持有72%股權(quán)，榮盛發(fā)展則持有剩余權(quán)益。

在2025年中期財報中，榮盛發(fā)展還為上述控股公司8.33億元融資進行了擔保。

換言之，這個所謂的第三方公司，更像是榮盛發(fā)展“左手倒右手”的一場資產(chǎn)騰挪術(shù)。

對賭協(xié)議

實際上，自2025年推出“以物抵債”玩法以來，榮盛發(fā)展已經(jīng)悄悄化解了超過85億元的債務。

最近一次是在1月19日，當時榮盛發(fā)展上演了一場“以物易股、資產(chǎn)收購、以物抵債”的連環(huán)計，僅用價值2500萬元的資產(chǎn)，卸掉了近億元的債務包袱。

不過，當時觀點新媒體便提出，榮盛發(fā)展用于抵債的資產(chǎn)多位于低能級城市，且大多為流動性較差的商鋪、車位，這些“沉睡資產(chǎn)”在眼下的市場環(huán)境中，究竟能有多少增值潛力？未來又該怎么變現(xiàn)？

面對這些疑問，榮盛發(fā)展在此次的公告中也明確提出了“售后方案”。

其一，針對濟南鐵盛那筆0.922億元的債務，榮盛發(fā)展計劃用部分商業(yè)用房及車位進行沖抵，同時，公司與第三方簽下了“三年之約”，到期后，可按原價回購回轉(zhuǎn)。

從另一個角度來看，這場近億元的債務化解，表面看是“以物抵債”，但其本質(zhì)卻更像一筆用不動產(chǎn)外殼包裝過的融資，資產(chǎn)只是短期出表，債務并未真正消失。

不過，對榮盛發(fā)展而言，這至少換來了寶貴的三年緩沖期。

其二，而涉及中信金融河北、廊坊銀行及超安園林的25.24億元抵債資產(chǎn)，再加上此前與廊坊財達、廊坊金達尚未處置的33億元擔保財產(chǎn)，榮盛發(fā)展則與金融機構(gòu)簽了長達8年的“資產(chǎn)托管+對賭協(xié)議”。

根據(jù)協(xié)議，在約定的8年時間里，上述資產(chǎn)每年需實現(xiàn)3%的增值目標。如若考核達標，超額部分將作為榮盛發(fā)展的委托管理費；如若考核未達標，將由公司現(xiàn)金補足。

也就是說，面對這些流動性欠佳的資產(chǎn)，榮盛給出了兩條路，要么到期回購，要么承諾保值，不增值就自掏腰包補足差額。

此番“售后保障”無疑給債權(quán)人吃下一顆定心丸，但也意味著，榮盛發(fā)展將長期背負資產(chǎn)運營的績效壓力與補足風險。

更值得思考的是，這種以“保值承諾”換取債務展期的模式，是否也折射出公司手中資產(chǎn)的實際議價能力正在松動？

翻看2025年中期報告不難發(fā)現(xiàn)，截至期末，榮盛發(fā)展存貨規(guī)模高達994.43億元，其中365.5億元已用于融資抵押。存貨中，開發(fā)成本約674億元，開發(fā)產(chǎn)品約293億元，而出租開發(fā)產(chǎn)品僅不到700萬元。

而報告期末，公司的短期借款仍有8703.66萬元，應付票據(jù)及應付賬款261.02億元，應付利息62.95億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為256.76億元。

換言之，榮盛發(fā)展手中的資產(chǎn)不算少，但能動的卻不多，面對持續(xù)到期的債務洪流，“以物抵債”這張牌還能打出多久？當可抵之物越來越少，接下來榮盛發(fā)展又該何去何從？

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