觀點網(wǎng) 去年12月31日，證監(jiān)會正式發(fā)布《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（63號文），以及《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》（21號文），標志著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點正式啟動。

公募REITs資產(chǎn)類型實現(xiàn)從基礎(chǔ)設施向商業(yè)不動產(chǎn)的擴容，市場也進入“基礎(chǔ)設施+商業(yè)不動產(chǎn)”雙輪驅(qū)動階段。

彼時，便有業(yè)內(nèi)人士預期，商業(yè)不動產(chǎn)REITs或?qū)⒂瓉硪惠喩陥笈c發(fā)行熱潮。如今，經(jīng)過近一個月的籌備，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式來襲。

1月29日，三只商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報至上海證券交易所，并于當天更新項目狀態(tài)為“已受理”。 這三只項目分別為華安錦江封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金、中金唯品會封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金，以及匯添富上海地產(chǎn)封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金，均為首次發(fā)售，預計募資131.75億元。

而就在次日，又有五只項目完成項目申報，并在當日稍晚時候獲得上交所的受理，預計募資規(guī)模182.995億元。僅兩天時間，上交所已完成八只商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目的申報受理工作，相關(guān)項目的募資規(guī)模合計達314.745億元。

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡公開資料，商業(yè)客整理

一方面是申報的項目數(shù)量較多，另一方面隨著新政的調(diào)整，底層資產(chǎn)的所處業(yè)態(tài)也更多元。此次集中申報的八只商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目，就涉及了商業(yè)綜合體、零售、辦公樓、酒店等多元業(yè)態(tài)。

更值得注意的是，其中甚至包含了兩單以奧特萊斯項目為底層資產(chǎn)的項目。

唯品會奧萊二次“嘗鮮”

截至2025年末，已發(fā)行上市的12只消費REITs中，以奧特萊斯項目為底層資產(chǎn)的僅有兩單。其中，2024年8月28日上市的華夏首創(chuàng)奧萊REIT，為該類型的首單項目。第二單以奧特萊斯作為底層資產(chǎn)的消費類基礎(chǔ)設施公募REITs是中金唯品會奧萊REIT，發(fā)行上市時間已經(jīng)來到一年后。

去年9月12日，以杉杉商業(yè)作為原始權(quán)益人及運營管理機構(gòu)的中金唯品會奧萊REIT，于上海證券交易所上市。其底層資產(chǎn)是位于寧波市海曙區(qū)集士港鎮(zhèn)的杉井奧特萊斯項目，是原始權(quán)益人杉杉商業(yè)集團有限公司的首個奧特萊斯項目。

同時，中金唯品會奧萊REIT的發(fā)起人唯品會控股有限公司，是國內(nèi)領(lǐng)先的品牌折扣電商，也因此中金唯品會奧萊REIT成為目前國內(nèi)市場上唯一一單帶有新零售特點的產(chǎn)品。

該產(chǎn)品募集份額為10億份，發(fā)行價格為3.48元/份，最終以34.8億元的募資額創(chuàng)下年內(nèi)消費基礎(chǔ)設施REITs新高。

此次申報商業(yè)不動產(chǎn)REITs，顯然是唯品會與杉杉商業(yè)對C-REITs的又一次探索與嘗試。在底層資產(chǎn)方面，發(fā)行人繼續(xù)選擇了運營時間較長、進入穩(wěn)定期的兩個項目——鄭州杉杉奧特萊斯項目和哈爾濱杉杉奧特萊斯項目。

其中，鄭州杉杉奧特萊斯項目開業(yè)于2016年9月，迄今已運營近10年，該項目分三期建設，分別竣工于2016年9月、2021年7月、2024年8月，總建筑面積約11.20萬平方米；哈爾濱杉杉奧特萊斯項目于2015年9月開業(yè)，迄今已運營近11年，該項目總建筑面積為13.06萬平方米。

截至2025年12月31日，鄭州項目與哈爾濱項目的土地剩余使用年限分別約30.68年、27.14年，具備長期經(jīng)營基礎(chǔ)。

與此同時，在業(yè)績表現(xiàn)方面，兩個項目同樣能夠在杉杉商業(yè)體系內(nèi)所有項目中排名前列。

以剛剛結(jié)束的2025年度為例，鄭州杉杉奧特萊斯項目的整體客流量達到968萬人，整體銷售額約21.58億元；哈爾濱杉杉奧特萊斯項目的整體客流量達到1020萬人，整體銷售額約16.72億元。

2023年至2025年，鄭州項目的平均出租率分別為99.44%、99.27%、99.52%，始終維持在99%以上；哈爾濱項目的平均出租率也維持在高位，分別為99.56%、99.61%、99.89%。兩個項目近三年均接近滿租。

據(jù)悉，在項目發(fā)行前，鄭州杉杉奧特萊斯項目和哈爾濱杉杉奧特萊斯項目的運營管理由杉杉商業(yè)與項目現(xiàn)場運管團隊協(xié)同完成，項目現(xiàn)場運管團隊執(zhí)行杉杉商業(yè)統(tǒng)一的管理制度和業(yè)務流程并受杉杉商業(yè)總部管理。

依托杉杉商業(yè)的品牌資源，各項目能夠匯聚諸多優(yōu)質(zhì)品牌，并由此于在地市場建立起核心的競爭壁壘，對追求品牌與折扣的消費者具有強大號召力。

憑借高質(zhì)高效的經(jīng)營協(xié)作，超十年的成熟運營，以及強大品牌資源，兩個項目均在當?shù)厥袌鼋⑵饦藯U地位。

募集說明書顯示，鄭州杉杉奧特萊斯項目是河南省銷售額排名第一的奧萊項目，遠超競品，具有較強的先發(fā)優(yōu)勢與區(qū)域壟斷地位，且營業(yè)額坪效、運營凈收益率等經(jīng)營業(yè)績指標仍在快速增長。

2025年，項目的入駐品牌中有超過100家門店的銷售額位列該品牌河南奧萊門店第一，匯聚超過45家省內(nèi)獨家/省內(nèi)首家奧萊店。

哈爾濱杉杉奧特萊斯項目則是黑龍江省內(nèi)銷售額第一的奧萊項目，2025年月銷售額坪效約為2232元/月/平方米，約為競品項目的2倍。在2025年，項目入駐品牌中超過80家門店的銷售額位列黑龍江省奧萊門店第一。

此次，中金唯品會封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金以鄭州杉杉奧特萊斯項目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項目為投資標的，預計募資規(guī)模為74.7億元，成為本輪八只獲受理的項目中，募資規(guī)模最高的項目。

據(jù)悉，募集資金將用于與主營業(yè)務相關(guān)的存量資產(chǎn)收購、新增投資，以及償還債務、補充流動資金等，但不會用于購置商品住宅用地。

深層次的多元

在1月30日，國泰海通砂之船封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金也獲得上交所的受理。這是本次八只商業(yè)不動產(chǎn)REITs中，僅有的兩單以奧特萊斯項目作為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品。

招募說明書顯示，其底層資產(chǎn)為砂之船（西安）奧特萊斯項目，預計募集資金規(guī)模50.64億元，僅為中金唯品會封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金募資規(guī)模的67.79%。

底層項目的建筑面積14.13萬平方米，可供出租面積7.84萬平方米。整體分為A、B兩個商業(yè)區(qū)域，A區(qū)開工時間較早，為2015年9月1日，B區(qū)開工于2026年1月4日，但兩個區(qū)域同日竣工，于2017年9月投入運營。

華安錦江封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金是截至目前唯一一單以酒店為底層資產(chǎn)，申報發(fā)行公募REITs的產(chǎn)品。

項目底層資產(chǎn)是分布在廣州、鄭州、長沙、合肥、武漢、沈陽、石家莊、福州、常州、江陰、南昌、紹興、晉江、泰州、廊坊、蕪湖、寧德、鎮(zhèn)江等全國18座城市的21家“錦江都城”品牌酒店，預計募資規(guī)模為17.03億元。

據(jù)招募說明書顯示，除錦江都城長沙開福五一廣場店是在2018年投入運營外，其余酒店均集中在2011年至2014年期間投運使用。

2022年、2023年、2024年，以及2025年前三季度，平均入住率分別為58.4%、69.37%、62.39%、61.58%；平均房價由252.79元/間，升至258.33元/間；每間可售房收入則由147.63元增至159.08元。

該項目若最終順利發(fā)行，有望成為C-REITs市場中，首只以酒店業(yè)態(tài)項目為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品，為后續(xù)同類項目提供可復制的示范樣本，對于豐富公募REITs資產(chǎn)類型具有重要意義。

除了上述提到的項目外，首批獲得受理的還有華夏凱德封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金、華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金、華夏保利發(fā)展封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金、華安陸家嘴封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金、匯添富上海地產(chǎn)封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金，覆蓋央企、地方國企、民營企業(yè)、外資企業(yè)等多元主體。

可以說，商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報與發(fā)行熱潮的興起，不僅標志著商業(yè)不動產(chǎn)證券化邁出關(guān)鍵一步，也為長期以來有意發(fā)行REITs卻受限于各類條件的原始權(quán)益人項目資產(chǎn)帶來了新機遇。

市場參與的積極性，被陸續(xù)點燃。1月30日，光大嘉寶股份有限公司發(fā)布公告稱，公司參與投資的在管基金上海光翎投資中心（有限合伙）和天津安石錦瑞股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），擬分別以持有的靜安大融城項目和江門大融城項目，作為底層資產(chǎn)開展商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs申報發(fā)行工作。

據(jù)悉，靜安大融城項目位于上海市靜安區(qū)，總建筑面積約18.9萬平方米；江門大融城項目位于廣東省江門市蓬江區(qū)，總建筑面積約12萬平方米。兩個項目均為商業(yè)零售業(yè)態(tài)。

光大嘉寶在公告中提及，參與投資的在管基金發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs，有助于公司盤活存量資產(chǎn)，暢通不動產(chǎn)資產(chǎn)管理“募、投、管、退”循環(huán)，提升“大融城”品牌形象，有利于公司可持續(xù)發(fā)展，不存在損害公司利益的情形。

顯然，首批八只項目僅為前奏，還有更多項目在申報發(fā)行的路上。

隨著試點項目逐步落地、機制日趨成熟，商業(yè)不動產(chǎn)REITs有望邁入常態(tài)化發(fā)行階段，進一步健全多層次資本市場體系，為C-REITs市場注入新活力。而在此過程中，持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)的企業(yè)，以及優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，更有機會脫穎而出。

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