觀點網(wǎng) 1月26日以來，北京新房市場開啟取證熱潮。

在不到一周的時間里，取得預售許可證的項目多達6個。不過，其中僅有兩個項目是初次取證。

這兩個項目分別是1月26日取證的瑞璟佳苑（推廣案名暫未公布），以及1月28日取證的嘉棠家苑（推廣案名“嘉棠璟樾”），分別位于海淀與豐臺。

圖源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會

值得注意的是，兩個新項目均一改以往市場拿地后火速取證、取證即開盤的競速模式，整體推進節(jié)奏明顯放緩。

瑞璟佳苑項目用地是保利發(fā)展與北京建工在2025年5月20日競得，成交總價45.45億元，溢價率11.95%。算下來，從拿地到取證幾乎耗時八個月。

嘉棠家苑項目用地成交于2025年9月5日，是由城建發(fā)展、住總、北京建工聯(lián)合體以底價29億元拿下。

兩個項目建設用地的成交時間相差不到4個月，取證卻只間隔一天。顯然，后者的腳步相對更快。

就在取證當天，城建發(fā)展、住總、北京建工按照同比例共同對嘉棠家苑的項目公司進行減資，注冊資本由290000萬元減少至98000萬元，降幅高達66.2%。

“瘦身”六成

一般而言，對項目公司減資，尤其是對房地產(chǎn)開發(fā)類的項目公司進行減資，常見于項目開發(fā)的中后期。此時往往已經(jīng)完成前期的大額資本金投入，開發(fā)貸等也已經(jīng)到位，后續(xù)無需再維持超出實際需求的高注冊資本。股東方便會以根據(jù)公司經(jīng)營發(fā)展需要、提高資金利用效率等原因，回收部分閑置資金。

在開發(fā)建設初期，更有可能對項目公司增資，以滿足工程款支付等資金使用需求。

從時間來看，嘉棠家苑的項目用地成交于去年9月，以行業(yè)普遍的開發(fā)節(jié)奏來推算，大概率處于前期報建及規(guī)劃設計階段。

據(jù)公開信息，該項目于去年11月報規(guī)，12月11日獲核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，建設單位為北京建興豐匯置業(yè)有限公司，也正是此次遭遇注冊資本減資的項目公司。

圖源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會

這也意味著，嘉棠家苑目前大概率處于準備階段末期，或是實質(zhì)性開發(fā)初期。初始的注冊資本29億元，更可能是基于項目前期規(guī)劃、融資安排等，設定的較高額度。隨著建設工作的正式啟動，實際開發(fā)所需的資金投入逐漸清晰，繼續(xù)維持高注冊資本的必要性明顯削弱。

據(jù)城建發(fā)展披露的相關公告，北京建興豐匯置業(yè)有限公司成立于2025年9月23日，注冊資本290000萬元（已全部實繳），其中城建發(fā)展持股48%，為并表方。

北京建工通過旗下子公司北京建邦憬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“建邦公司”）持股42%，住總通過旗下北京金第房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（簡稱“金第公司”）持股10%。

按照持股比例來分配，29億元的注冊資本中，城建發(fā)展、北京建工、住總的出資金額分別為13.92億元、12.18億元、2.9億元。

等比例減資后，上述三方出資金額降至4.704億元、4.116億元、0.98億元，釋放出的金額合計達19.2億元。

對于此次交易，城建發(fā)展認為：“本次對項目公司減資系基于項目合作開發(fā)協(xié)議約定的交易安排及項目公司經(jīng)營發(fā)展的實際情況所做出的審慎決定，有利于優(yōu)化資源配置。”

止跌微光

值得注意的是，在減資事項獲得通過當天，城建發(fā)展還對另一家項目公司進行了相似操作。

公告顯示，北京城昌貝越置業(yè)有限公司注冊資本11.45億元（已實繳），負責北京市昌平區(qū)中關村生命科學園三期及“北四村”棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治B地塊項目CP01-0601-0078地塊開發(fā)運作，城建發(fā)展的全資子公司北京城建興云房地產(chǎn)有限公司（簡稱“興云公司”）持有其30%股權。

為優(yōu)化資源配置，根據(jù)項目合作開發(fā)協(xié)議約定和實際經(jīng)營需要，同意興云公司與各方股東按照同比例共同對城昌貝越進行減資，將城昌貝越注冊資本由11.45億元減少至5.725億元。

以此計算，減資前城建發(fā)展出資金額為3.435億元，減資后出資金額降至1.7175億元。

由此，城建發(fā)展通過對兩家參股項目公司的減資，實現(xiàn)置出資金合計10.9335億元。

另一方面，城建發(fā)展全資子公司北京世紀鴻城置業(yè)有限公司向華夏銀行北京奧運村支行申請新增項目開發(fā)貸款8億元，貸款期限不超過5年，城建發(fā)展為此提供連帶責任保證擔保。

該公司負責北京市朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目29-317-1地塊、29-317-4地塊的開發(fā)運作，此次申請開發(fā)貸款是為滿足建設資金需求。

此前置出的資金顯然足以覆蓋這一資金缺口。

在此前提下申請新增銀行貸款，或許是出于合規(guī)、監(jiān)察等要求，以及增強現(xiàn)金流動性的相關考量，但也不免引起外界對公司經(jīng)營情況的關注。

實際上，城建發(fā)展此前已經(jīng)發(fā)布2025年度預虧公告，預計2025年年度實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤-2.84億元到-4.23億元；預計2025年年度實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤-7.42億元到-10.96億元。

該公司解釋稱，2025年出現(xiàn)虧損的主要原因是受房地產(chǎn)市場整體影響，部分開發(fā)項目存在可變現(xiàn)凈值低于成本的跡象，城建發(fā)展初步確定上述項目可變現(xiàn)凈值，對可變現(xiàn)凈值低于成本的部分預計將于本業(yè)績預告期間計提存貨跌價準備。

不過，這也并非城建發(fā)展首次錄得年度虧損。

2022年，城建發(fā)展營業(yè)總收入創(chuàng)造新高，實現(xiàn)245.6億元，同比增長1.56%，但該年首次出現(xiàn)歸母凈虧損，虧損金額達9.262億元，同比減少244.43%。

2023年，城建發(fā)展營收203.6億元，較上一年雖然減少17.09%，卻成功實現(xiàn)扭虧，歸母凈利潤同比增長160.34%，為5.589億元。

直到2024年，城建發(fā)展再次來到虧損階段，營收同比增長24.94%，為254.4億元，創(chuàng)下新高；歸母凈利潤為-9.51億元，同比減少270.17%。

若算上2025年的預虧金額，城建發(fā)展兩年累計虧損金額將達12.35億元至13.74億元。不過，好在過去一年的虧損金額有明顯收窄。

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