觀點(diǎn)網(wǎng) 前不久，茂業(yè)商業(yè)剛剛打響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的第一槍。而今，保利發(fā)展也迅速跟上節(jié)奏、高調(diào)入局。

1月27日晚，保利發(fā)展正式官宣，將以廣州保利中心與佛山保利水城兩大項(xiàng)目作為首發(fā)陣容，啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的申報(bào)發(fā)行工作。

實(shí)際上，自證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)商業(yè)REITs試點(diǎn)以來(lái)，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)已悄然變道，從過(guò)去單一的“基礎(chǔ)設(shè)施”賽道，躍入“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)的新階段。

對(duì)保利發(fā)展來(lái)說(shuō)，這次申報(bào)既是緊跟政策的戰(zhàn)略落子，更是其推動(dòng)“輕重資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一躍。

更重要的是，作為行業(yè)頭部，保利此舉自帶“風(fēng)向標(biāo)”意義，如若此番探索能夠順利通過(guò)審核，無(wú)疑將為市場(chǎng)上大量的存量商業(yè)地產(chǎn)，描繪出一條清晰的資本退出新路徑。

保利閃電入場(chǎng)

試點(diǎn)文件剛剛落地，保利發(fā)展就以閃電般的速度速入局，搶灘商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs新賽道。

1月27日，保利發(fā)展公告披露，擬以持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，開(kāi)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)發(fā)行工作。

此次入池的資產(chǎn)包陣容明確，包括廣州保利中心及佛山保利水城。

其中，廣州保利中心坐落于珠江新城核心區(qū)，由保利發(fā)展全資子公司廣州市瑞咨企業(yè)管理有限公司持有。

該項(xiàng)目毗鄰廣州地鐵5號(hào)線(xiàn)獵德站，總建筑面積約12萬(wàn)平方米，涵蓋23層辦公空間及3層商業(yè)配套，是集超甲級(jí)寫(xiě)字樓、高端商業(yè)于一體的地標(biāo)綜合體。

從公告的情況來(lái)看，此番入池的資產(chǎn)僅為其中的辦公樓部分。

而佛山保利水城項(xiàng)目則位于佛山市金融CBD，是集購(gòu)物、休閑于一體的大型商業(yè)綜合體，由保利發(fā)展全資子公司佛山保城企業(yè)管理有限公司持有。

資料顯示，項(xiàng)目位于廣東省佛山市南海區(qū)千燈湖畔，2009年4月25日正式開(kāi)業(yè)，總建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米，項(xiàng)目由東廣場(chǎng)與西街兩部分構(gòu)成，東廣場(chǎng)為集購(gòu)物、餐飲、休閑于一體的封閉式商業(yè)中心，西街則定位為24小時(shí)營(yíng)業(yè)的河岸酒吧及娛樂(lè)街區(qū)。

對(duì)保利發(fā)展而言，此次申報(bào)不僅能夠推動(dòng)存量資產(chǎn)證券化、盤(pán)活資金沉淀，還可以?xún)?yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升整體資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率與現(xiàn)金流健康度。

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，若成功發(fā)行，保利有望構(gòu)建起“投融管退”的完整資本閉環(huán)，為可持續(xù)發(fā)展注入活水。

而從行業(yè)視角來(lái)看，保利此次行動(dòng)的意義或許更為深遠(yuǎn)。

2025年12月31日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，明確將商業(yè)綜合體、零售、辦公、酒店等多元業(yè)態(tài)納入公募REITs發(fā)行范圍，并鼓勵(lì)企業(yè)以業(yè)態(tài)相近、功能互補(bǔ)的資產(chǎn)組合形式參與申報(bào)。

政策窗口剛剛打開(kāi)，市場(chǎng)便聞風(fēng)而動(dòng)，茂業(yè)商業(yè)率先申報(bào)，保利發(fā)展緊隨其后，兩者在不到一個(gè)月內(nèi)接連落子，反應(yīng)迅捷。

無(wú)論是茂業(yè)商業(yè)或是保利發(fā)展，作為行業(yè)頭部，兩家企業(yè)的一舉一動(dòng)，似乎都具有信號(hào)燈的意義。如若保利發(fā)展此次申報(bào)能夠順利落地，將為存量商業(yè)資產(chǎn)開(kāi)辟一條清晰的資本化退出路徑，為行業(yè)點(diǎn)亮前行的燈塔。

資產(chǎn)包考量

此次申報(bào)，保利發(fā)展選取了位于灣區(qū)的寫(xiě)字樓及購(gòu)物中心資產(chǎn)，個(gè)中緣由或許不難猜測(cè)。

首先，從區(qū)位價(jià)值來(lái)看，廣州保利中心坐落于珠江新城，這里無(wú)疑為廣州的商務(wù)“心臟”，其寫(xiě)字樓資產(chǎn)歷來(lái)被視為“硬通貨”，不僅租金收益穩(wěn)健，更具備出色的流動(dòng)性和升值預(yù)期。

而佛山保利水城則雄踞佛山金融CBD核心、千燈湖中軸，商業(yè)活力持續(xù)攀升。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目2023年銷(xiāo)售額突破15億元，同比增長(zhǎng)25%；日均客流達(dá)4.5萬(wàn)人次，客流增長(zhǎng)率高達(dá)20%。

而且在2025年7月，項(xiàng)目更升級(jí)為“佛山保利水城時(shí)光匯”，該公司提到，項(xiàng)目未來(lái)將輻射南海桂城、獅山、大瀝及廣州荔灣等人口密集區(qū)，并有望吸引港澳客群，進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力。

以這樣兩個(gè)現(xiàn)金流穩(wěn)定、資產(chǎn)質(zhì)量較優(yōu)的項(xiàng)目打頭陣，無(wú)疑更容易贏得投資者信心，為REITs成功發(fā)行鋪平道路。

其次，“寫(xiě)字樓+購(gòu)物中心”的組合并非偶然。

一方面，復(fù)合型資產(chǎn)包顯著增強(qiáng)了資產(chǎn)包的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，其中，寫(xiě)字樓是收益穩(wěn)定的壓艙石，僅2024年，該項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)租賃收入便達(dá)到857.86萬(wàn)元，而購(gòu)物中心則具備消費(fèi)復(fù)蘇帶來(lái)的成長(zhǎng)彈性，二者形成周期互補(bǔ)。

另一方面，作為首批試點(diǎn)項(xiàng)目，確保成功發(fā)行是關(guān)鍵，選擇同屬大灣區(qū)、權(quán)屬清晰、規(guī)模達(dá)標(biāo)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可謂一條“先易后優(yōu)”的務(wù)實(shí)路徑，既符合政策鼓勵(lì)方向，也彰顯出保利在資產(chǎn)配置上的成熟思考。

根據(jù)安排，后續(xù)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓將分兩步進(jìn)行，先由資產(chǎn)支持證券管理人設(shè)立資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行相關(guān)證券，保利發(fā)展再將項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至該計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)REITs對(duì)底層資產(chǎn)的持有。

保利發(fā)展提到，公司或下屬子公司將認(rèn)購(gòu)不低于20%的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)售份額。

一旦成功申報(bào)，保利發(fā)展旗下其他商業(yè)板塊項(xiàng)目也將順勢(shì)進(jìn)入擴(kuò)募的“儲(chǔ)備資產(chǎn)池”。

商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，目前，保利在商業(yè)板塊已形成多元產(chǎn)品線(xiàn)，其中，購(gòu)物中心擁有時(shí)光里、時(shí)光匯、X時(shí)光三大系列產(chǎn)品，覆蓋全國(guó)46個(gè)項(xiàng)目；而寫(xiě)字樓則布局廣州、上海、武漢、北京等核心城市，擁有一批標(biāo)志性商務(wù)樓宇。

不僅如此，公司還打造了“雅途、悅雅、郡雅、諾雅”全系列自主酒店品牌。這些運(yùn)營(yíng)成熟的酒店資產(chǎn)，未來(lái)同樣具備納入REITs擴(kuò)募發(fā)行的潛力。

根據(jù)2025年中期報(bào)告，保利旗下酒店、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓及租賃住房等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，在營(yíng)面積已達(dá)573萬(wàn)平方米，較上年末新增39萬(wàn)平方米。

顯然，成功發(fā)行只是第一步。接下來(lái)，保利發(fā)展謀劃的，或許是一個(gè)以REITs為平臺(tái)、持續(xù)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、打造“投融管退”完整閉環(huán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略藍(lán)圖。

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