編者按：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級(jí)語(yǔ)境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機(jī)。但向上的道路并不總是鋪滿(mǎn)玫瑰，有時(shí)也荊棘叢生，考驗(yàn)的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長(zhǎng)的生命力。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將對(duì)話(huà)具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽(tīng)他們對(duì)趨勢(shì)的洞察、對(duì)成長(zhǎng)的思考，探尋2026年“向上而生”的動(dòng)力。

觀點(diǎn)網(wǎng) 在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，新城董事長(zhǎng)王曉松提出“化風(fēng)險(xiǎn)、守價(jià)值、調(diào)結(jié)構(gòu)”的九字方針，暫停拿地、轉(zhuǎn)向代建并通過(guò)發(fā)行私募REITs等方式減輕流動(dòng)性壓力。

從銷(xiāo)售端看，囿于大環(huán)境，新城控股合同銷(xiāo)售自2020年以來(lái)持續(xù)下滑，并于2025年跌至全年合約銷(xiāo)售192.7億元，比上年同期下降52%，較高峰期累計(jì)下降超過(guò)九成。

疊加新城控股自2023年以來(lái)并未有太多土地“進(jìn)賬”，可售資源有限致合同銷(xiāo)售難以提升甚至進(jìn)一步下滑，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2026年將進(jìn)一步下滑至180-190億元。

這意味著新城控股很難通過(guò)住開(kāi)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，需要其他業(yè)務(wù)進(jìn)行補(bǔ)足，才能令其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)。

基于此，新城雙輪驅(qū)動(dòng)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)為以商養(yǎng)住。2025年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入約140.9億元，比上年同期增長(zhǎng)10%。

目前來(lái)看，新城正構(gòu)建“開(kāi)發(fā)+商業(yè)+建管”的多元收入結(jié)構(gòu)，以減少此前對(duì)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的依賴(lài)。大摩稱(chēng)，新城控股商業(yè)業(yè)務(wù)通過(guò)市場(chǎng)份額增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)超預(yù)期的租金增長(zhǎng)，并在通過(guò)私募房地產(chǎn)投資信托處置成熟購(gòu)物中心方面取得進(jìn)展。

新城正以商業(yè)租金保障債務(wù)的接續(xù)，并等待住宅業(yè)務(wù)萎縮。王曉松曾表示：“2025年工作與往年最大區(qū)別，是在金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)板塊上消耗的時(shí)間與精力大幅減少，現(xiàn)在更多在思考公司基本盤(pán)與未來(lái)發(fā)展基石。短期要解決的，是在資本市場(chǎng)層面能夠恢復(fù)公司主體信用。”

減值壓力

王曉松的九字方針即“化風(fēng)險(xiǎn)、守價(jià)值、調(diào)結(jié)構(gòu)”，具體來(lái)看，“化風(fēng)險(xiǎn)”即保交付、保開(kāi)業(yè)、?，F(xiàn)金流安全、保主體信用安全；“守價(jià)值”即自銷(xiāo)量?jī)r(jià)平衡、資產(chǎn)保值增值、保留核心團(tuán)隊(duì)及能力；“調(diào)結(jié)構(gòu)”即強(qiáng)調(diào)建管發(fā)力，輕重并舉、存量增量并舉、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并舉。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，新城主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，業(yè)務(wù)包括住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)；住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的主要產(chǎn)品為各類(lèi)商品住宅，包括中高層住宅、低密度的多層住宅與別墅等。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主要為商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)及購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理，以“吾悅”作為旗下商業(yè)綜合體項(xiàng)目品牌，產(chǎn)品以出售為主，輔以自持運(yùn)營(yíng)及對(duì)外租賃。

銷(xiāo)售型物業(yè)對(duì)外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商鋪等；持有型物業(yè)自持運(yùn)營(yíng)或?qū)ν庾赓U，主要為購(gòu)物中心。

近年來(lái)，新城業(yè)績(jī)下滑主因在于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模收縮。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

2025年前三季度，新城控股竣工面積350萬(wàn)平方米，同比下降59.8%；營(yíng)收343.71億元，同比下降33.34%，而在2021年新城控股營(yíng)收曾高達(dá)1682億元。

觀點(diǎn)新媒體了解到，新城控股收入由兩部分組成，住開(kāi)營(yíng)收占比高盈利卻低，物業(yè)出租及管理收入毛利率則能夠高達(dá)70%。

2025上半年，新城控股開(kāi)發(fā)結(jié)算收入151.68億元，同比下滑44.94%；毛利占比為20.3%；毛利率減少2.97個(gè)百分點(diǎn)至7.96%，主要原因在于當(dāng)期以2023年以?xún)r(jià)換量銷(xiāo)售項(xiàng)目為主。

且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)存在一定減值壓力，甚至出現(xiàn)項(xiàng)目虧損情況。

2024年，新城控股計(jì)提各類(lèi)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計(jì)30.4億元（計(jì)提壞賬準(zhǔn)備及財(cái)務(wù)擔(dān)保準(zhǔn)備合計(jì)10.22億元、計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)16.35億元、計(jì)提無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計(jì)2.11億元、計(jì)提長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備合計(jì)1.73億元），減少2024年度歸母凈利潤(rùn)23.55億元。

將時(shí)間線(xiàn)拉長(zhǎng)，新城控股于2021-2024年資產(chǎn)和信用減值累計(jì)約200億元。2024年末，新城控股計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備115.6億元，占存貨賬面余額比例為10.64%。截至2025年6月30日，新城于2021年以來(lái)累計(jì)計(jì)提的資產(chǎn)減值損失占存貨比例達(dá)到21.3%。

整體來(lái)看，新城開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)以長(zhǎng)三角為核心，重點(diǎn)布局中西部和環(huán)渤海地區(qū)，整體以二線(xiàn)以下城市為主。

因較低能級(jí)城市銷(xiāo)售仍未有明確回暖跡象，新城或仍面臨一定資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)。

截至2025年半年度，新城控股未售土地面積2909萬(wàn)平方米，其中41%位于一二線(xiàn)城市帶，17%位于長(zhǎng)三角三四線(xiàn)城市帶，剩余主要位于其他吾悅廣場(chǎng)所在城市。

住開(kāi)萎縮

在銷(xiāo)售方面，2025年，受土儲(chǔ)能級(jí)較低的影響，新城控股去化能力較弱，全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約192.7億元，比上年同期下降52.03%；累計(jì)合同銷(xiāo)售面積約253.58萬(wàn)平方米，比上年同期下降52.94%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

交付速度方面，體現(xiàn)在存貨上，前三季度新城控股存貨約為819.04億元，比2024年末減少約151億元；合同負(fù)債仍有438.33億元，比2024年末減少約115億元。

2025年下半年，新城控股計(jì)劃開(kāi)工25.27萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工269.17萬(wàn)平方米?；诘兔允袌?chǎng)環(huán)境與捉襟見(jiàn)抽的現(xiàn)金流情況，新城控股于2022年拿地幅度大幅回落，新增土儲(chǔ)面積同比下降98.7%至28.5萬(wàn)平方米，自2023年以來(lái)階段性暫停拿地，截至2025上半年，總土儲(chǔ)面積下降13.1%至2909萬(wàn)平方米。

銷(xiāo)售承壓之下，待結(jié)算規(guī)模持續(xù)降低，所以預(yù)計(jì)新城的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)規(guī)模將進(jìn)一步收縮。

截至2024年末，新城預(yù)收款（合同負(fù)債+預(yù)收款項(xiàng)）563億元，較2024年地產(chǎn)收入覆蓋倍數(shù)降至74%?？紤]到公司近年來(lái)停止拿地，結(jié)合近年來(lái)銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)下行，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間公司銷(xiāo)售業(yè)務(wù)規(guī)模將進(jìn)一步收縮。

股東會(huì)上，管理層對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)謹(jǐn)慎的回應(yīng)是兩個(gè)原因：“一是出口容量比較小，或者說(shuō)是變化比較大，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)可能會(huì)增加一些后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本投入，但是沒(méi)有相應(yīng)銷(xiāo)售費(fèi)用，如此會(huì)對(duì)現(xiàn)金流形成拖累；二是有些地方存在市場(chǎng)，但是代價(jià)比較大，可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目有比較嚴(yán)重的虧損。因此，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)會(huì)比較謹(jǐn)慎。”

據(jù)悉，從2025年開(kāi)始，新城控股內(nèi)部對(duì)商管業(yè)務(wù)和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流分開(kāi)進(jìn)行管理，非緊急情況不進(jìn)行統(tǒng)籌安排。

王曉松曾表示：“通過(guò)這兩年的大批量交付，現(xiàn)在在建項(xiàng)目急劇減少，所以現(xiàn)金流層面的話(huà)，我們已經(jīng)去做了一些區(qū)分。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)遇到極端的兌付情況，公司還是基于信用的角度進(jìn)行兜底，但較前兩年實(shí)際已經(jīng)比較少了。”

因開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步收縮，后續(xù)對(duì)公司的業(yè)績(jī)拖累有望持續(xù)降低。為了生存下來(lái)并持續(xù)發(fā)展，新城付出了一些代價(jià)。

據(jù)新城捉襟見(jiàn)肘的現(xiàn)金流情況，意味著在2025年及未來(lái)一段時(shí)間，重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)都很難看到增量拓展空間，這也體現(xiàn)在其最新架構(gòu)調(diào)整中。

向輕步伐

為整合提效，新城控股于2025年末對(duì)內(nèi)發(fā)布《關(guān)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)部組織架構(gòu)調(diào)整的決定》，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)部設(shè)立華東區(qū)域、東南區(qū)域、華北區(qū)域、華南區(qū)域四大區(qū)域公司。

其中，華北區(qū)域負(fù)責(zé)原華西區(qū)域和原華北區(qū)域所轄項(xiàng)目；華東區(qū)域負(fù)責(zé)原滬蘇區(qū)域、原山東區(qū)域、原蘇皖區(qū)域(除安徽省)所轄項(xiàng)目；東南區(qū)域負(fù)責(zé)原東南區(qū)域所轄項(xiàng)目、原蘇皖區(qū)域所轄安徽省項(xiàng)目；華南區(qū)域負(fù)責(zé)原華南區(qū)域、原中南區(qū)域所轄項(xiàng)目。

與此同時(shí)，輕資產(chǎn)的新城建管公司撤銷(xiāo)原有組織設(shè)置，成立新城萬(wàn)嘉建管公司，指派老臣孟慶利出任該公司總經(jīng)理；成立新城宏圖建管公司，老臣姚曉宇出任該公司總經(jīng)理。

代建業(yè)務(wù)是行業(yè)寒冬的轉(zhuǎn)型路徑之一，輕資產(chǎn)模式能夠進(jìn)一步優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，減少資本投入壓力，同時(shí)獲得穩(wěn)定的管理費(fèi)收入。

有數(shù)據(jù)顯示，新城建管2025年新增簽約面積1061萬(wàn)平方米，在全國(guó)范圍內(nèi)累計(jì)管理項(xiàng)目超155個(gè)，累計(jì)管理總建筑面積超2600萬(wàn)平方米。

因新城控股深耕于“住宅+商業(yè)”地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，新城建管核心競(jìng)爭(zhēng)力在其商業(yè)代建背靠母公司品牌力、資源網(wǎng)絡(luò)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，所以能夠?qū)⑽釔倧V場(chǎng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到代建項(xiàng)目。

新城建管方面曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體透露，承接商業(yè)項(xiàng)目也是采取輕資產(chǎn)模式，合作模式較為靈活，從前期定位策劃、設(shè)計(jì)咨詢(xún)到建造過(guò)程中的代建代銷(xiāo)（如果涉及商業(yè)街）、大商業(yè)的招商開(kāi)業(yè)籌備，一直到開(kāi)業(yè)后的運(yùn)營(yíng)管理都能夠提供相關(guān)服務(wù)。具體合作模式主要有純咨詢(xún)、咨詢(xún)+代管，代建+代管等模式。

這背后是新城控股在商業(yè)綜合體領(lǐng)域已形成一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并能提供現(xiàn)金流。

2025年，新城控股累計(jì)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入約140.9億元，比上年同期增長(zhǎng)10%，實(shí)現(xiàn)全年140億元商業(yè)總收入目標(biāo)。

融資道路

除此之外，新城年內(nèi)在各類(lèi)融資渠道均有進(jìn)展。

境外債方面，2025年6月，新城控股母公司新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元高級(jí)無(wú)抵押債券，成為近三年來(lái)首家重啟境外資本市場(chǎng)融資的民營(yíng)房企，票面利率11.88%，債券期限為3年期，資金將用于回購(gòu)兩筆即將到期的舊美元債。

當(dāng)年10月，新城全資子公司新城環(huán)球成功發(fā)行完成發(fā)行1.6億美元無(wú)抵押固定利率債券，期限2年，票面年息11.88%，募集資金主要用于償還公司一年內(nèi)到期的境外中長(zhǎng)期債務(wù)。

境內(nèi)債方面，新城控股于8月、9月和12月相繼發(fā)行三筆中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模分別為10億元、9億元、17.5億元，獲中債增全額擔(dān)保。

新城控股2025年中票發(fā)行情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，新城控股有息負(fù)債543億元，較上半年小幅回升2億元，存量公開(kāi)債務(wù)總額約141億元。

因銷(xiāo)售去化節(jié)奏放緩，新城短期債務(wù)有承壓，現(xiàn)金較短債缺口較中期略有擴(kuò)大達(dá)到61.7億元。此外，新城控股償付了于7月與1月到期的美元債，規(guī)模合計(jì)6億美元。

數(shù)據(jù)顯示，2026年新城控股分別將在6月、7月、12月到期境內(nèi)信用債11.6億元、20.8億元及8.5億元，在5月到期海外債28.6億元，即2026年公司公開(kāi)債到期在二季度達(dá)到峰值，峰值約40億元。

從償債能力來(lái)說(shuō)，吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸尚能獲取不錯(cuò)的資金增量，可覆蓋一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券和應(yīng)付利息。從2015年-2024年，新城控股的投資性房地產(chǎn)從109億元增長(zhǎng)到1215億元，不過(guò)投資性房地產(chǎn)的單方公允價(jià)值近幾年不斷下滑。

2024年末，新城投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為1214.3億元，其中受限規(guī)模為1024.9億元，非受限規(guī)模為189.4億元。非受限部分按照50%抵押率估算，可獲得約95億元資金增量。

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