觀點(diǎn)網(wǎng) 作為上海城市文脈的核心載體之一，老洋房始終是上海高端地產(chǎn)市場(chǎng)“頂流資產(chǎn)”的代名詞。

就在新年伊始，1月12日，上海衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)建國(guó)西路319號(hào)獨(dú)棟花園洋房以4.56億元底價(jià)成交，競(jìng)得方為方大炭素旗下子公司。消息一出，再次將這類承載著老上海記憶的“城市古董”拉回公眾視野。

值得關(guān)注的是，建國(guó)西路是上海64條永不拓寬的馬路之一。

據(jù)報(bào)道，該洋房位于徐匯區(qū)天平街道，共4層，土地面積為2163平方米，建筑面積2997.83平方米，另有約一千平米的花園，折合單價(jià)達(dá)15.22萬元/平方米。

衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的老洋房交易，從來都不只是簡(jiǎn)單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)手，而是一段段承載城市記憶的故事。

建國(guó)西路319號(hào)的交易歷程，頗具戲劇性--從政府辦公用房到企業(yè)高端會(huì)所，從產(chǎn)權(quán)交易所競(jìng)價(jià)到法拍平臺(tái)成交，其背后橫跨13年的交易歷程，堪稱上海老洋房市場(chǎng)的縮影。

13年三易其主

2013年，這棟建筑首次脫離行政屬性，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。

彼時(shí)，它剛結(jié)束上海證監(jiān)局辦公大樓的使命，土地性質(zhì)明確為辦公用地，使用年限至2064年。

盡管并非傳統(tǒng)意義上的居住類老洋房，但衡復(fù)核心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與獨(dú)棟花園配置，仍讓其成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，初始掛牌價(jià)1.22億元引來7家單位角逐。

這場(chǎng)競(jìng)價(jià)堪稱當(dāng)年上海豪宅市場(chǎng)的“重頭戲”，歷經(jīng)112輪激烈博弈，最終被華董控股集團(tuán)旗下的上海維羅納置業(yè)發(fā)展有限公司以2.295億元收入囊中，溢價(jià)率高達(dá)88%，單價(jià)約7.66萬元/平方米。

這場(chǎng)競(jìng)價(jià)讓市場(chǎng)意識(shí)到衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)核心資產(chǎn)的價(jià)值潛力，而競(jìng)得方背后的溫州籍企業(yè)家董希北，賦予了這棟建筑新的商業(yè)想象--作為華董集團(tuán)在上海的高端會(huì)所。

然而，從拿地到投入使用，這棟洋房經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的籌備期。根據(jù)裝修公司公開信息，華董直到2016-2017年才啟動(dòng)裝修施工，2019年7月才正式交付。這段長(zhǎng)達(dá)六年的打磨期，讓建筑內(nèi)部保持了相對(duì)較新的狀態(tài)。

據(jù)悉，2021年1月，時(shí)任長(zhǎng)江商學(xué)院上海校友會(huì)副會(huì)長(zhǎng)的董希北在此舉行晚宴，邀請(qǐng)地產(chǎn)行業(yè)人士及校友共同參加。

令人唏噓的是，距離風(fēng)光僅4年不到的時(shí)間，2024年11月，上海市第三中級(jí)人民法院受理維羅納置業(yè)破產(chǎn)清算，其持有的建國(guó)西路319號(hào)洋房即是在此背景下被拍賣。

2024年12月，這棟洋房以華董旗下上海維羅納置業(yè)發(fā)展有限公司資產(chǎn)的身份首次進(jìn)入法拍市場(chǎng)，起拍價(jià)3.46億元，評(píng)估價(jià)4.948億元，但此次拍賣最終被暫緩。

2025年底重新上架后，起拍價(jià)大幅上調(diào)1.1億元至4.56億元，評(píng)估價(jià)微調(diào)至4.83億元，最終在2026年1月以底價(jià)成交。

值得關(guān)注的是，從2013年到2026年，13年間這套老洋房房?jī)r(jià)漲幅達(dá)98.7%，遠(yuǎn)超同期上海普通住宅漲幅。

“不可復(fù)制”的衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)老洋房

建國(guó)西路319號(hào)的天價(jià)成交，并非孤例。

作為上海中心城區(qū)規(guī)模最大、優(yōu)秀歷史建筑數(shù)量最多的風(fēng)貌區(qū)，在衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)4.3平方公里的土地上，矗立著1074幢優(yōu)秀歷史建筑、1620幢保留歷史建筑，堪稱“萬國(guó)建筑博覽群”。

值得關(guān)注的是，在上海現(xiàn)存約4000-5000套老洋房中，絕大多數(shù)（90%以上）的產(chǎn)權(quán)歸于國(guó)家。真正具備清晰產(chǎn)權(quán)、可進(jìn)入交易市場(chǎng)的老洋房，全上海僅有200余套，每年成交數(shù)量更是寥寥無幾，是名副其實(shí)的“城市古董”，老洋房“賣一套少一套”的屬性愈發(fā)凸顯。

嚴(yán)格的歷史保護(hù)政策進(jìn)一步強(qiáng)化了這種稀缺性。

徐匯區(qū)為衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)建立了“一幢一冊(cè)”的基礎(chǔ)信息庫，每幢建筑的重點(diǎn)保護(hù)部位、建筑材料、建造工藝都有明確記錄，修繕必須遵循“原樣式、原材料、原工藝”的原則。從法律層面鎖定了建筑的原貌與價(jià)值，避免了過度開發(fā)帶來的品質(zhì)稀釋。

政策與稀缺性的雙重作用，使得衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)成為資本避險(xiǎn)的“保險(xiǎn)箱”。2025年5月，就有神秘買家豪擲20億掃貨5棟老洋房，其中鄔達(dá)克設(shè)計(jì)的百年洋房起拍價(jià)2.5億，19輪競(jìng)價(jià)漲至2.7億成交。

即便是在2025年老洋房租賃市場(chǎng)遇冷、部分房源降價(jià)25%的背景下，衡復(fù)核心區(qū)的獨(dú)棟洋房仍保持著穩(wěn)定的成交價(jià)格，建國(guó)西路319號(hào)的底價(jià)成交更像是價(jià)值回歸，而非行情遇冷的信號(hào)。

另一方面，與普通住宅不同，老洋房的價(jià)值早已超越“居住屬性”，成為融合土地價(jià)值、文化價(jià)值與金融價(jià)值的復(fù)合型資產(chǎn)。

文化價(jià)值的“折現(xiàn)能力”是老洋房的核心魅力。建國(guó)西路319號(hào)從上海證監(jiān)局辦公大樓到企業(yè)會(huì)所的身份轉(zhuǎn)變，本身就承載著城市功能迭代的歷史記憶。

類似的案例還有興國(guó)路111號(hào)翡翠苑，20幢花園洋房2024年被江蘇永鋼集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)以14.02億元拍下，其價(jià)值不僅在于建筑本身，更在于衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的歷史文脈加持。

老洋房的名人舊居身份、歷史事件印記，甚至影視取景經(jīng)歷，都能轉(zhuǎn)化為購(gòu)買人聲譽(yù)的“隱形背書”。

當(dāng)然，老洋房的投資并非毫無風(fēng)險(xiǎn)。其持有成本居高不下，漏水、防潮、除蟲等問題是建筑通病，改造需通過多重審批，僅歷史建筑材料的收集與修繕就耗費(fèi)巨大。

2025年超20棟老洋房掛牌租賃、部分房源降價(jià)千萬元以上的現(xiàn)象，也說明市場(chǎng)對(duì)非核心地段、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的老洋房已趨于理性。

但老洋房的稀缺性與文化價(jià)值構(gòu)成的雙重護(hù)城河，仍使其在資產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)獨(dú)特地位。

在衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)“減容量、減密度、減商業(yè)”的保護(hù)原則下，老洋房的稀缺性將持續(xù)凸顯。畢竟在這座城市里，能被稱作“永恒資產(chǎn)”的，從來不是轉(zhuǎn)瞬即逝的房?jī)r(jià)數(shù)字，而是那些承載著歷史記憶的磚瓦草木。

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