觀點(diǎn)網(wǎng) 綠城管理或退出港股通的市場傳言自1月6日開始悄然發(fā)酵。

消息由一家名為LiveReport的大數(shù)據(jù)平臺(tái)傳出，據(jù)該平臺(tái)預(yù)測，2026年3月9日港股定期檢討中，或有多只港股被剔除港股通，還公布了符合預(yù)測的25只港股，而綠城管理在列。

觀點(diǎn)新媒體已確認(rèn)，該消息并非來自港交所官方公告，亦不代表最終結(jié)果。

但自傳言出現(xiàn)后，市場情緒已有所蔓延至投資者端。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，股票調(diào)出港股通的常規(guī)調(diào)出標(biāo)準(zhǔn)包括以下幾點(diǎn)：不再屬于恒生綜指指數(shù)成分股；屬于恒生綜合小型股指數(shù)成分股且過去12個(gè)月平均月末市值低于40億港元；連續(xù)停牌超過3個(gè)月主動(dòng)退市、私有化或撤銷上市地位；月?lián)Q手率長期低于0.05%且未進(jìn)入流動(dòng)性排名前90%。

按照綠城管理截至2026年1月7日57.4億港元總市值來看，距離40億港元仍有不少距離。

若未來市值持續(xù)下跌至40億港元以下，累計(jì)市值覆蓋率位于小型股指數(shù)后4%，可能面臨退通風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)波之下

同樣是在1月6日，綠城管理發(fā)布了2025年度的業(yè)務(wù)經(jīng)營數(shù)據(jù)。

截至2025年12月31日止年度，綠城管理新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積3535萬平方米，較上年同期下降約3.1%。

公告還顯示，綠城管理新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估較上年增長0.4%，達(dá)到人民幣93.5億元。

對(duì)比這家企業(yè)2025年上半年的新拓業(yè)務(wù)情況，該時(shí)期新拓業(yè)務(wù)展現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性。

于2025年上半年，綠城管理新拓代建項(xiàng)目合約總建筑面積為1989萬平方米，同比增長約13.9%；新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)為50億元，同比增長約19.1%；代建項(xiàng)目總銷售額為419億元，同比增長約2%。

這份業(yè)績發(fā)布后，摩根士丹利隨即調(diào)升綠城管理目標(biāo)價(jià)，并維持“增持”評(píng)級(jí)。

“綠城管理2027年市占率提升帶來的復(fù)蘇趨勢更為明朗，預(yù)計(jì)2025年利潤率將高于預(yù)期。”在摩根士丹利的預(yù)測中，隨著專案組合優(yōu)化和市場份額更快增長，綠城管理將在2026、2027年迎來新一波業(yè)績增長機(jī)會(huì)。

中期數(shù)據(jù)的同比增長，或許是綠城管理順勢預(yù)估2025年全年新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)上升的緣由之一。

首先，自2024年以來，較高毛利潤的商業(yè)代建開始成為綠城管理業(yè)績數(shù)據(jù)增長主要來源，2025年上半年新拓商業(yè)代建總建筑面積1616萬平方米，占新拓總建面的81%，較2024年同期提升約12個(gè)百分點(diǎn)。

此外，綠城管理當(dāng)前承接的業(yè)務(wù)客戶多為城投平臺(tái)、國企及央企，一定程度上足以保障業(yè)務(wù)穩(wěn)定性，再加上更加偏愛杭州、南京等一二線城市項(xiàng)目，上述城市項(xiàng)目占比達(dá)到58%。

截至2025年上半年，綠城管理在手訂單總建筑面積1.265億平方米，其中待開發(fā)面積占比38.4%，較2024年末下降5個(gè)百分點(diǎn)，間接映射了2025年末新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積下降3.1%的情況。

但從交付角度進(jìn)行觀察，2025年上半年，綠城管理合計(jì)交付45個(gè)項(xiàng)目，涉及交付總建筑面積465萬平方米。而管理層預(yù)計(jì)，2025年下半年將有近1000萬平方米交付面積，或?qū)⒗呔G城管理2025年整體交付總建面。

觀點(diǎn)新媒體梳理近年綠城管理的代建項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，經(jīng)手項(xiàng)目主要分為三個(gè)板塊：政府代建、商業(yè)代建及資方代建。

政府代建主要包括保障房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等公共建設(shè)型項(xiàng)目，例如金華信息產(chǎn)業(yè)園、合肥科大訊飛人工智能小鎮(zhèn)、義烏蓮都大廈。

商業(yè)代建主要聚焦在一二三線城市的商業(yè)住宅項(xiàng)目，例如綠城.金華鳳棲潮鳴、國投綠城.襄陽江畔明廬、綠城.萬寧海語春風(fēng)等項(xiàng)目；資方代建則是近年來綠城管理在公開場合時(shí)常提及的紓困型項(xiàng)目，主要包括綠城.武漢桂湖云翠、綠城.余姚春來云湖、唐山瓏湖麗宮。

這三類業(yè)務(wù)幾乎支撐了綠城管理的全部業(yè)務(wù)來源。

除此之外，中交集團(tuán)也給綠城管理提供了一些項(xiàng)目管理的業(yè)務(wù)。

下半年

2025年12月，綠城中國宣布，將為關(guān)聯(lián)方提供項(xiàng)目管理服務(wù)，涉及金額逐年遞增。

據(jù)悉，綠城管理集團(tuán)在此前已經(jīng)是中交集團(tuán)及其附屬公司的管理服務(wù)供應(yīng)商。

于2025年12月19日，綠城管理正式與中交集團(tuán)訂立2025年項(xiàng)目管理框架協(xié)議，以規(guī)管綠城管理集團(tuán)向中交集團(tuán)提供項(xiàng)目管理服務(wù)，期限直至2027年12月31日。

公告顯示，預(yù)期2025年項(xiàng)目管理框架協(xié)議項(xiàng)下擬進(jìn)行交易的最高年度交易金額預(yù)計(jì)包括2025年4000萬元，2026年1.4億元，2027年2.6億元。

在資本端，10月30日，綠城管理還完成一筆股份回購計(jì)劃。

公告顯示，綠城管理在2025年8月29日至10月17日期間，依據(jù)股份購回授權(quán)，通過公開市場交易累計(jì)回購1000萬股公司股份，占注銷前已發(fā)行股本總數(shù)約0.49751%?；刭彽钠骄鶅r(jià)格約為每股3.06港元，總成本約為3067.16萬港元。

值得注意的是，在這份增持公告披露后，綠城管理執(zhí)行董事兼行政總裁王俊峰還通過公開市場以自有資金增持公司50萬股股份，總代價(jià)約152.41萬港元。

“此次增持源于其對(duì)公司整體發(fā)展前景及長期價(jià)值充滿信心，在符合法律及監(jiān)管規(guī)定的前提下，未來不排除進(jìn)一步增持的可能。”

近段時(shí)間以來，綠城管理動(dòng)作不斷。

2025年10月，綠城管理新增一位執(zhí)行董事程敏，與其訂立為期三年的服務(wù)合同，每年可享有32萬董事袍金以及相應(yīng)酬金；此外，程敏還擁有綠城管理89.2萬股份，占總股本0.04%。

早在2010年，程敏加入綠城集團(tuán)，任企業(yè)發(fā)展部的高級(jí)職員，并于同年9月調(diào)入綠城建設(shè)管理有限公司從事并負(fù)責(zé)代建業(yè)務(wù)發(fā)展；十年后，程敏正式坐上綠城管理副總裁的位置，負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)發(fā)展、財(cái)務(wù)管理和資方代建管理等工作。

“整個(gè)代建市場的競爭非常激烈，這也導(dǎo)致代建行業(yè)費(fèi)率出現(xiàn)一定降幅，從而影響了公司的利潤。”程敏曾在公開場合討論過關(guān)于代建業(yè)務(wù)費(fèi)率的問題，表示未來代建費(fèi)率會(huì)逐步回歸到市場的合理水平。

此外，綠城管理行政總裁王俊峰也曾表示，2025年是綠城管理現(xiàn)在及未來幾年利潤壓力最大的一年。

“前期高毛利項(xiàng)目陸續(xù)交付完畢，新拓項(xiàng)目尚未進(jìn)入利潤釋放期。”王俊峰的解釋似乎同樣適用于綠城管理2025年全年的代建費(fèi)波動(dòng)。

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