觀點網(wǎng) 12月28日，深圳蛇口超級豪宅項目中信城開·信悅灣正式開盤，首開銷售額突破100億元，并以備案均價24.4萬元/平方米、最高單價38萬元/平方米價格，刷新了深圳樓市紀(jì)錄。

項目首批推出156套房源，主力為建筑面積約302-370平方米大平層，備案單價區(qū)間為17.6萬-38萬元/平方米，總價門檻5327萬元起。

其中，最受關(guān)注的兩套頂層復(fù)式豪宅分別約519平方米與658平方米，總價約1.87億元及2.5億元。

銷售現(xiàn)場設(shè)定了嚴(yán)格的認(rèn)購條件：看房需驗資2000萬元，參與認(rèn)籌須凍結(jié)保證金500萬元。

開盤約兩小時后，項目實現(xiàn)超百億元銷售，當(dāng)日去化約123套，去化率近80%。

信悅灣來歷

該項目從亮相到銷售，節(jié)奏極為緊湊。

據(jù)悉，信悅灣于11月25日正式發(fā)布，12月15日開放藝術(shù)展廳與樣板空間，12月22日取得預(yù)售許可證，最終在12月28日開盤。

據(jù)了解，信悅灣目前處于期房銷售的在建狀態(tài)。根據(jù)施工許可證信息，住宅部分主體結(jié)構(gòu)預(yù)計2027年底竣工，預(yù)計2029年上半年完成帶精裝修交付。

資料顯示，信悅灣所在的東角頭地塊，開發(fā)歷經(jīng)二十六年，最早可追溯至上世紀(jì)80年代，由深圳航運總公司與香港達力集團合資成立的圳華港灣公司用于碼頭經(jīng)營。1995年，地塊性質(zhì)變更為商住綜合開發(fā)用地。

1999年，深圳華港灣與深圳市規(guī)劃國土局達成協(xié)議，正式啟動用地改規(guī)與開發(fā)籌備工作，卻因股東間股權(quán)糾紛、資金鏈斷裂等問題，開發(fā)進程陷入停滯。

第一次轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2013年。

彼時，佳兆業(yè)集團以超過58億元的代價收購深圳航運70%股權(quán)，從而間接掌控了東角頭地塊約37.5%權(quán)益，取得項目主導(dǎo)權(quán)。

由此，該項目成為了佳兆業(yè)名下最具價值的資產(chǎn)之一。據(jù)其2021年資產(chǎn)清單，權(quán)益貨值近300億元。

然而好景不長，佳兆業(yè)后續(xù)陷入流動性危機，開發(fā)計劃再度擱淺，地塊持續(xù)處于閑置狀態(tài)。

期間，2014年圳華港灣30年經(jīng)營期屆滿后，股東間就清算與土地處置的矛盾進一步加劇，2016年啟動強制清算程序又讓地塊開發(fā)陷入長達七年得僵局。

2022年6月，中信集團通過旗下平臺中信城開，以約300億元的整體方案接手項目。

中信城開此次重組采用“服務(wù)信托”模式：中信銀行作為主要債權(quán)人，由中信城開擔(dān)任融資代建及操盤方，提供盤活資金并負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)與銷售；佳兆業(yè)則作為原資產(chǎn)方與合作方，保留最終權(quán)益并協(xié)同屬地資源。

目前項目公司由城開信銀（西部信托全資持有）持股69.3%，深圳投控持股30%，佳兆業(yè)象征性持股0.7%。

2023年，在深圳市政府牽頭與中信的推動下，復(fù)雜的股權(quán)重組完成，相關(guān)法律糾紛徹底化解，項目終于掃清障礙，全面重啟。

頂豪的敘事

中信城開決定將項目案名定為“信悅灣”，歸屬于中信城開旗下最高產(chǎn)品系——“信悅系”，定位為深圳南山蛇口的高端海景住宅。

產(chǎn)品設(shè)計階段，項目對戶型進行了全面升維，主力戶型面積從原先傳出的195-495平方米，全面提升至210-510平方米。在產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整后，容積率則由最初的5.53優(yōu)化至5.46。

項目所在地為深圳望海路與后海濱路交匯處，地處蛇口國際海洋城、后?？偛炕亍⑸钲跒吵壙偛咳蠛诵囊?guī)劃區(qū)的交匯點。三面環(huán)海，北側(cè)為成熟的深圳灣豪宅區(qū)，南側(cè)與在建的深圳歌劇院（計劃2028年竣工）僅一路之隔，東臨后海河并可遠眺深圳灣大橋及香港天際線，西側(cè)緊鄰蛇口山公園。

項目整體占地面積約4.41萬平方米，總建筑面積約31.6萬平方米，規(guī)劃分兩期開發(fā)。目前推出的一期包括5棟超高層住宅，二期則規(guī)劃有商業(yè)、辦公、酒店等綜合業(yè)態(tài)。

產(chǎn)品設(shè)計上，主打“浮島”概念，通過抬升基地創(chuàng)造景觀視野；外立面采用鑄鋁與曲面玻璃幕墻結(jié)合；社區(qū)規(guī)劃“雙會所”、屋頂花園及雙泳池等配套。此外，采用“一棟一戶型”設(shè)計，以構(gòu)建純粹圈層。

從入市情況來看，信悅灣的定價顯著推高了深圳頂級豪宅基準(zhǔn)。

周邊二手房市場顯示，樓齡較長的恒裕濱城二期近期掛牌價28萬元/平方米以上，但半島城邦三期等活躍成交均價多在12萬-18萬元/平方米區(qū)間。

一個多月前，華潤置地與中海聯(lián)合開發(fā)的深圳灣澐璽以均價約16.8萬元/平方米開盤，創(chuàng)下130億元銷售紀(jì)錄；信悅灣備案均價高出約45%。

同片區(qū)的后海招商璽也即將入市，已于12月20日開放實體展廳和樣板房，價格區(qū)間預(yù)計在14-16萬元/平方米。

此外，深圳灣超級總部基地的GCC聯(lián)泰超總灣已亮相，市場價格區(qū)間15-20萬元/平方米。

全國范圍內(nèi)，頂豪市場亦表現(xiàn)較為活躍。

就在信悅灣開盤前兩天，12月26日，中海地產(chǎn)在上海參與開發(fā)的徐匯濱江“安瀾上海”項目首批房源入市，銷售額90.77億元，去化率約八成，備案均價約17.88萬元/平方米。

另據(jù)市場消息，信悅灣具體操盤手為曾任鵬瑞集團深圳公司營銷總監(jiān)，而鵬瑞正是締造了頂豪傳奇“深圳灣1號”的開發(fā)商，該樓盤曾被譽為富豪圈的“入場券”。

除信悅灣外，中信城開在深圳還承接了原佳兆業(yè)旗下金沙灣國際樂園、航運紅樹灣、佳兆業(yè)科技中心等項目。

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