觀點(diǎn)網(wǎng) 一場搖擺了四個(gè)月的交易終于落定。

12月23日晚間，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，集團(tuán)與聯(lián)商壹號(hào)、麗水聯(lián)家及天津遠(yuǎn)見訂立合作協(xié)議，上海瑞龍（公司間接全資附屬公司）已有條件同意出售而聯(lián)商壹號(hào)已有條件同意購買目標(biāo)公司杭州華展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（其100%擁有目標(biāo)項(xiàng)目）100%股權(quán)。于完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，目標(biāo)公司將不再為公司附屬公司。

簡而言之，寶龍地產(chǎn)再次出售旗下資產(chǎn)，這一次涉及到的項(xiàng)目為杭州濱江寶龍城購物中心，以及杭州濱江寶龍藝珺酒店。

根據(jù)公告，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得款項(xiàng)凈額約為9.97億元。在該等股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得款項(xiàng)凈額中，寶龍地產(chǎn)擬將45%用于其物業(yè)發(fā)展以確保按時(shí)交付，20%用于一般運(yùn)營開支，15%用于稅項(xiàng)開支，10%用于有關(guān)集團(tuán)境外重組的開支，10%用于有關(guān)集團(tuán)境內(nèi)重組的開支。

值得注意的是，杭州濱江寶龍城開業(yè)于2016年12月24日，截至公告發(fā)布前夕，恰好迎來9周年。就在交易正式披露前，項(xiàng)目官微上還推送了關(guān)于9周年慶的活動(dòng)通知。這也為交易增添了幾分微妙。

一邊是熱鬧的周年慶典，一邊卻是資產(chǎn)剝離的現(xiàn)實(shí)動(dòng)作，寶龍?jiān)谳p資產(chǎn)轉(zhuǎn)型與債務(wù)壓力之間的艱難處境顯露無遺。

開業(yè)九周年之際易主

這項(xiàng)交易早在今年8月已有端倪。

彼時(shí)就有消息指出，濱江寶龍城正在尋找買家，涉及的是商業(yè)綜合體和寫字樓部分，其中商業(yè)綜合體的報(bào)價(jià)約為28億元至35億元，寫字樓報(bào)價(jià)13.9億元，合計(jì)約在41.9億元至48.9億元。

從最終成交情況來看，交易資產(chǎn)為位于浙江省杭州市浦沿街道濱盛路3867號(hào)的杭州濱江寶龍城購物中心綜合體以及杭州濱江寶龍藝珺酒店，二者協(xié)定總資產(chǎn)價(jià)值為24.5億元，初步股權(quán)代價(jià)為10億元。

其中，杭州濱江寶龍城于2016年12月開始營運(yùn)，其總建筑面積約為13.75萬平方米（不包括停車位），共有5層地上樓層和2層地下樓層，包括商店、室外及天臺(tái)空間等，地下停車位有1390個(gè)。

杭州濱江寶龍藝珺酒店的開業(yè)時(shí)間晚了一年，在2017年12月開始運(yùn)營，擁有175間客房。

在2023年、2024年以及截至今年前8個(gè)月，寶龍城及酒店的運(yùn)營凈收入分別約為2.31億元、2.32億元及1.56億元，整體而言經(jīng)營表現(xiàn)尤為平穩(wěn)。

此外，就市場表現(xiàn)來看，開業(yè)于2016年的杭州濱江寶龍城已成為杭州標(biāo)桿項(xiàng)目之一。項(xiàng)目為杭州地鐵6號(hào)線誠業(yè)路上蓋，通達(dá)度較高。同時(shí)，周邊有小區(qū)及辦公區(qū)，客源能夠保持長期穩(wěn)定。

不過，在杭州濱江寶龍城開業(yè)次年，距離項(xiàng)目約5公里的龍湖杭州濱江天街也正式入市，開業(yè)時(shí)引入近350家品牌，其中58％是首進(jìn)濱江乃至杭州，這是金沙天街后，龍湖在杭州運(yùn)營的第二座天街項(xiàng)目。

盡管寶龍城開業(yè)時(shí)也引入了占比約54.8%的首進(jìn)濱江品牌，但某種程度上，龍湖濱江天街對(duì)寶龍城難以避免的形成了消費(fèi)分流。

一方面，兩個(gè)項(xiàng)目距離較近，均為地鐵6號(hào)線上蓋，且僅間隔三站；另一方面，后入市的項(xiàng)目在品牌新鮮度上顯然更具優(yōu)勢，對(duì)消費(fèi)者形成更強(qiáng)吸引力。

但伴隨運(yùn)營的調(diào)改，濱江寶龍城也始終在當(dāng)?shù)厥袌霰３诸I(lǐng)先地位。公開數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目2024年的銷售額為33億元，位居杭州商業(yè)項(xiàng)目銷售表現(xiàn)前五名。不過，這一數(shù)據(jù)包括了新能源汽車及外街的交易情況，同時(shí)，銷售額較上一年還是取得約5.7%的下滑。

與此同時(shí)，在公開平臺(tái)，逐漸能看到一些負(fù)面聲音，涉及到活動(dòng)營銷、入駐品牌、硬件設(shè)施等多方面。

在今年7月，曾有當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，接連幾天的降雨之后，杭州濱江寶龍城出現(xiàn)漏水現(xiàn)象。盡管工作人員第一時(shí)間進(jìn)行處理，地面上的積水已經(jīng)清除，但天花板上仍留有因漏水產(chǎn)生的水漬、霉斑以及局部涂料剝落的痕跡。

賣方的生存困境

日常運(yùn)營管理和維護(hù)中暴露出的一些問題，也在一定程度上折射出寶龍系的當(dāng)前處境。

除了此次交易涉及到的項(xiàng)目外，寶龍地產(chǎn)在過去一段時(shí)間已經(jīng)多次進(jìn)行資產(chǎn)處置。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體此前報(bào)道，在今年7月，南京江北新區(qū)浦口大道以北、新浦路以西地塊的土地使用權(quán)以及土地上現(xiàn)有工程、附著物也被寶龍地產(chǎn)擺上貨架。

該地塊原本規(guī)劃建設(shè)為8萬平方米的集中式商業(yè)購物中心，同時(shí)配套辦公、公寓等類型，總建筑面積達(dá)32萬平方米。但理想始終未能落地，在上架拍賣前，地塊已荒置五年。

之所以接連轉(zhuǎn)手項(xiàng)目資產(chǎn)，根源在于寶龍地產(chǎn)自身的困局。

按照寶龍方面在今年中期的表態(tài)，公司下半年將繼續(xù)尋找機(jī)會(huì)出售旗下項(xiàng)目，“尋求合適機(jī)會(huì)出售若干項(xiàng)目開發(fā)公司股權(quán)，以產(chǎn)生額外現(xiàn)金流入。”此次圍繞杭州濱江寶龍城及酒店展開的最新交易，也是對(duì)這一方向的進(jìn)一步落實(shí)。

在最新公告中，寶龍地產(chǎn)也并不避諱直接表示，“通過將目標(biāo)公司及目標(biāo)項(xiàng)目的所有權(quán)權(quán)益轉(zhuǎn)讓予聯(lián)商壹號(hào)，本集團(tuán)將可在相對(duì)較短的交易期內(nèi)獲得現(xiàn)金所得款項(xiàng)。有關(guān)所得款項(xiàng)可改善本集團(tuán)的流動(dòng)性狀況并支持其日常運(yùn)營及物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。”

與此同時(shí)，接手項(xiàng)目的投資方同樣背景深厚。

據(jù)公告顯示，資產(chǎn)收購方海聯(lián)商壹號(hào)商業(yè)管理有限公司由麗水聯(lián)家貳號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)、天津遠(yuǎn)見創(chuàng)新投資管理有限公司共同擁有，兩家公司的占比分別為99.97%、0.03%，均為獨(dú)立第三方。

不過，企查查信息顯示，收購方實(shí)為中聯(lián)基金及大家保險(xiǎn)。

而在過去一段時(shí)間，二者已經(jīng)聯(lián)合在國內(nèi)市場收購了數(shù)十座購物中心，尤其是分布在各地的萬達(dá)廣場項(xiàng)目。

此次交易后，不排除雙方推動(dòng)進(jìn)行下一步操作的可能。只是在此之前，或許還需等待寶龍地產(chǎn)回購權(quán)失效或放棄。

公告明確， 作為交易安排的核心條款之一，寶龍地產(chǎn)旗下項(xiàng)目公司上海瑞龍享有一項(xiàng)具有明確時(shí)間窗口與價(jià)格保障的股權(quán)回購權(quán)。具體而言，在交易完成后的第3至4周年前10個(gè)營業(yè)日（可延至第5年），以保障買方實(shí)現(xiàn)12%（或延長后10.5%）內(nèi)部回報(bào)率的價(jià)格，可優(yōu)先回購項(xiàng)目100%股權(quán)。

這也意味著，寶龍地產(chǎn)雖暫時(shí)讓渡項(xiàng)目股權(quán)，但通過設(shè)定回購權(quán)，保留了未來在現(xiàn)金流或戰(zhàn)略需要時(shí)收回項(xiàng)目的可能性，可能意在平衡短期資產(chǎn)變現(xiàn)與長期資產(chǎn)持有之間的需求。

不過，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬變更對(duì)寶龍商業(yè)的影響似乎有限。據(jù)悉，寶龍商業(yè)主要以“寶龍一城”、“寶龍城”、“寶龍廣場”和“寶龍?zhí)斓?rdquo;四個(gè)品牌提供商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)。

截至今年中期，寶龍商業(yè)有97處已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)，總已開業(yè)建筑面積約為1110萬平方米；已簽約零售商業(yè)物業(yè)129個(gè)，總合約建筑面積約為1420萬平方米。

截至期末，寶龍商業(yè)運(yùn)營中的零售商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品中，寶龍城的已開業(yè)建筑面積約57.4萬平方米，平均出租率為97.8%，較上年末持平。

平均出租率最高的為寶龍一城，已開業(yè)建筑面積約17.1萬平方米，出租率達(dá)99.1%。

寶龍廣場的已開業(yè)建筑面積高達(dá)898.1萬平方米，占總開業(yè)建筑面積的八成，該產(chǎn)品類型平均出租率為91.2%，較2024年末提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。

寶龍?zhí)斓氐囊验_業(yè)建筑面積為55.7萬平方米，出租率91%，同樣較2024年末提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。

按照計(jì)劃，寶龍地產(chǎn)還將開出南京江寧寶龍廣場、寧波江北寶龍廣場、余姚寶龍廣場、寧波文創(chuàng)港寶龍?zhí)斓?、臺(tái)州椒江商業(yè)街等項(xiàng)目，由寶龍商業(yè)提供委托管理。

此次交易涉及的杭州濱江寶龍城，也采取同樣模式。即由寶龍地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，寶龍商業(yè)提供運(yùn)營管理。

雖然項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)被寶龍地產(chǎn)出售，運(yùn)營權(quán)仍有望繼續(xù)掌握在寶龍商業(yè)手中。

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