觀點(diǎn)網(wǎng) 沉寂百余天后，北京豐臺(tái)土地市場(chǎng)終于再度出現(xiàn)成交，依舊延續(xù)近一年的底價(jià)成交主旋律。

12月16日，豐臺(tái)北宮鎮(zhèn)張郭莊村0204-6028住宅地塊正式完成出讓，中建方程與中建智地聯(lián)合體以13.54億元底價(jià)將該地塊收入囊中，折合樓面價(jià)約2.84萬元/平方米。

當(dāng)下北京新房市場(chǎng)承壓、房企普遍收緊投資節(jié)奏背景下，這宗地塊的成交并不令人意外。

同時(shí)也宣告這宗歷經(jīng)多次掛牌出讓的住宅用地，終于塵埃落定。

三次掛牌波折

回顧張郭莊6028地塊的出讓過程，經(jīng)歷幾次波折。

首次登場(chǎng)是在2024年9月底，彼時(shí)張郭莊6028住宅地塊與6029商業(yè)金融地塊打包推出，形成典型的“住宅+商服”組合。住宅部分占地約3.18公頃，規(guī)劃建筑面積約4.77萬平方米；商業(yè)金融地塊占地約1.18公頃，規(guī)劃建面約2.12萬平方米。

這一組合在規(guī)劃層面并不復(fù)雜，但在市場(chǎng)層面卻“水土不服”，以無人報(bào)名收?qǐng)觥?/p>

第二次嘗試是在2025年4月，相關(guān)部門對(duì)供地方案進(jìn)行了調(diào)整，將商業(yè)金融地塊從出讓清單中剝離，僅保留6028住宅用地單獨(dú)出讓。

然而市場(chǎng)反應(yīng)平淡，地塊未能如期成交，再度進(jìn)入“候場(chǎng)”狀態(tài)。

直到此次第三次掛牌，張郭莊6028地塊終于迎來買家。此時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境雖未出現(xiàn)明顯回暖，但地塊條件、價(jià)格預(yù)期與潛在買家的匹配度，已趨于合理。

最終，中建方程與中建智地聯(lián)合體以底價(jià)13.54億元摘得。

根據(jù)出讓文件，6028地塊為R2二類居住用地，用地規(guī)模約3.18萬平方米，規(guī)劃地上建筑面積約4.77萬平方米，容積率1.5，限高24米（局部30米），不設(shè)土地上限及銷售指導(dǎo)價(jià)，全部建設(shè)商品住房，不再配建保障房，并鼓勵(lì)打造全齡友好社區(qū)及超低能耗建筑。

從區(qū)位條件看，6028地塊位于豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)永定河西地區(qū)，處于五環(huán)至六環(huán)之間，北側(cè)緊鄰地鐵14號(hào)線張郭莊站，同時(shí)規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線支線也在此設(shè)站。

根據(jù)公開信息，1號(hào)線支線工程已于2024年1月開工，計(jì)劃2027年6月底通車，未來將形成“雙地鐵”換乘條件。

從供應(yīng)節(jié)奏來看，與6028地塊同期“陪跑”的多宗地塊，包括朝陽三間房、小紅門、酒仙橋、十八里店，以及豐臺(tái)萬泉寺、新宮、亦莊X24、昌平北四村等，新房項(xiàng)目大多已經(jīng)入市銷售。

中建系抱團(tuán)拿地

中建方程此次出現(xiàn)在張郭莊，并不令人意外。

從今年在北京的公開市場(chǎng)表現(xiàn)來看，中建方程的投資節(jié)奏相當(dāng)審慎，僅在7月3日于延慶新城小營板塊摘得一宗住宅用地，總價(jià)約5.6億元，并打造為中建·臻源府項(xiàng)目。

該項(xiàng)目于今年9月27日首次開盤認(rèn)購218套，截至目前已完成275套網(wǎng)簽，全盤去化約86%。成交均價(jià)3.22萬元/平方米，約為預(yù)售價(jià)的九折。加上126個(gè)車位，項(xiàng)目網(wǎng)簽金額總計(jì)10.36億元，地價(jià)覆蓋率185%。

中建方程在北京市場(chǎng)“試水成功”，也讓其更加堅(jiān)定在北京“補(bǔ)倉”的念頭。

無論是延慶項(xiàng)目還是此次張郭莊地塊，中建方程都并非臨時(shí)入場(chǎng)。以臻源府為例，在拿地前便已參與一級(jí)土地整理，對(duì)地塊條件與后續(xù)開發(fā)節(jié)奏有更為充分的預(yù)判。

而在張郭莊片區(qū)，中建方程介入時(shí)間更早、程度更深。

張郭莊6028、6029地塊所在區(qū)域的棚戶區(qū)改造及環(huán)境整治工程，正是由中建方程旗下公司負(fù)責(zé)實(shí)施，同時(shí)相關(guān)市政交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)亦由其承擔(dān)。這意味著，在地塊正式進(jìn)入市場(chǎng)之前，中建方程已對(duì)片區(qū)情況有所了解。

從中建體系內(nèi)部來看，中建方程雖為中國建筑全資子公司之一，但在地產(chǎn)板塊中的定位更多偏向城市更新、棚改及綜合開發(fā)。

相較中建智地、中建壹品、中建玖合等頻繁參與核心區(qū)土拍，中建方程在公開市場(chǎng)上的動(dòng)作較少，更多選擇在“熟悉的區(qū)域、熟悉的模式”中推進(jìn)項(xiàng)目。

早在2021年，中建方程旗下公司便參與張郭莊項(xiàng)目首批地塊的前期開發(fā)工作；2023年，繼續(xù)投資建設(shè)張郭莊安置房工程三期項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積超過15萬平方米。

多年的持續(xù)介入，使得張郭莊對(duì)中建方程而言，更像是一塊反復(fù)打磨過的“熟地”。

從這一角度看，此次摘得6028地塊，也是一次在充分評(píng)估基礎(chǔ)上的順勢(shì)承接。

未來，該地塊預(yù)計(jì)以低密度住宅產(chǎn)品入市，體量不大，但對(duì)產(chǎn)品定位、定價(jià)策略與去化節(jié)奏提出更高要求。

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