主持嘉賓

黃文禮 戴德梁行廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事及主管

討論嘉賓

鄭貴輝 中創(chuàng)集團總裁

胡 懋 IWG集團中國區(qū)總裁

肖 琴 中園產(chǎn)業(yè)運營(深圳)有限公司CEO

胡嘯天 中交城投產(chǎn)業(yè)公司廣州城市公司副總經(jīng)理

龍固新 德思勤集團董事長

黃文禮：各位下午好，非常感謝觀點的邀請。我們這場圓桌討論的主題是產(chǎn)業(yè)思辨，整個大會的主題叫做時代躍遷。我覺得這個主題確實蠻有意思的，因為過去這幾年，整個經(jīng)濟環(huán)境，包括產(chǎn)業(yè)環(huán)境，用時代躍遷來形容一點都不為過。

這幾年看到了很多以前幾乎都不可能想象的一些東西。在產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展，我們應(yīng)該要怎么去應(yīng)對，要做出怎么樣的變化， 是在座的所有人要去思考的問題。而且這個事情是需要極強的頭腦風(fēng)暴去得出來，還要不斷的去驗證。

今天有三個分析題，其實也是大同小異的，最終要討論我們在當(dāng)前的形勢下、在新質(zhì)生產(chǎn)力的要求下，怎么去做好產(chǎn)業(yè)。我覺得如果拋開了物業(yè)、拋開了運營，單單去講產(chǎn)業(yè)，其實是空的。

所以今天討論分三個板塊。第一個板塊就是產(chǎn)業(yè)的整體方向，如何去看它的發(fā)展趨勢，第二個板塊，從物業(yè)的角度，應(yīng)該怎么樣來去擁抱改變。第三個就是運營，要怎么樣去跟前面兩者結(jié)合。大家肯定也知道，未來拼的就是運營。

第一個環(huán)節(jié)，我們先來看產(chǎn)業(yè)方向。我旁邊的鄭總，是中創(chuàng)集團的CEO，中創(chuàng)在生物醫(yī)藥、新材料這些 龍頭的方向，都是做的非常好的。其實中創(chuàng)有一些非常強的科研的資源。

這一塊的話題，我就想邀請鄭總來談一下，咱們中創(chuàng)是怎么樣在整個產(chǎn)業(yè)方向里面抓住了當(dāng)前的熱點，又怎么樣把這些資源能夠整合到園區(qū)里面來，有請鄭總。

鄭貴輝：實際上，我們在2010年在做產(chǎn)業(yè)這塊業(yè)務(wù)的時候，生物醫(yī)藥還沒有發(fā)展起來，在全國是很陌生的。但為什么那時我們會側(cè)重于做生物醫(yī)藥和新材料兩個領(lǐng)域，那個時候，在南沙生物醫(yī)藥基本為零，那為什么會在南沙做生物醫(yī)藥？

基于過去的思考，我們認(rèn)為過去在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)里做生命健康領(lǐng)域的，在生命健康領(lǐng)域里面，不管 時代怎么變化，怎么去波動，都是非常朝陽的行業(yè)。這就是為什么我們從2010年就開始，到14年的時候才開始做廣東醫(yī)谷。

廣東醫(yī)谷剛開始做起來的時候，是以醫(yī)療器械與生物醫(yī)藥這樣定義的。后來生物醫(yī)藥大概在2016年2017年迅速起來之后，我們就把這些生物醫(yī)藥企業(yè)整合起來，放到我們園區(qū)。

剛才主持人說的今天題目其實是時代的躍遷。我認(rèn)為中國語言很有特色的，失業(yè)可以定義為待業(yè)， 貧窮人群可以定義為待富人群，所以在中國語言文化背景里面，我們要善于讀懂這種豐富的背景。我感覺在這個時代里面，我認(rèn)為破碎重構(gòu)跟躍遷都是同時進(jìn)行的。

還有，今天很多都是國企央企大型企業(yè)，實際上我們很多在市場化里面的人來說，應(yīng)該怎么做好市場化？現(xiàn)在政府要求“有為的政府、有效的市場”。從我自己的語言來解讀，我認(rèn)為應(yīng)該是“有效的政府、有為的企業(yè)和有效的市場”，如果不是這樣去做，肯定做不好產(chǎn)業(yè)生態(tài)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如果我們完全依賴所謂的政府、政策鼓勵，這樣的構(gòu)建是有問題的。

所以我們的醫(yī)谷，包括材料谷從一出生就是走純市場的道路，產(chǎn)業(yè)需要什么我們就做什么，實際上做的很苦，十幾年過來真的做的很苦。

為什么？因為那時候做產(chǎn)業(yè)、做生態(tài)、做這種結(jié)構(gòu)是沒有人買單的。作為股東方，自己要掏錢出來做體系、做制度、做各種服務(wù)。

從產(chǎn)業(yè)邏輯來說，今天發(fā)展產(chǎn)業(yè)很重要的邏輯，并不是個物業(yè)邏輯，也不是個企業(yè)邏輯，而是產(chǎn)業(yè)邏輯，但現(xiàn)在可以把它定義為4.0、5.0的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，但是做起來跟說起來是兩碼事，說起來很容易，做起來很難。

我們真的要用很很長很長的時間，大規(guī)模的投進(jìn)人力、物力、財力和智力去做這一塊的東西?，F(xiàn)在我們回歸談怎么做產(chǎn)業(yè)，做生態(tài)，實際上在今天這個環(huán)境里面，做產(chǎn)業(yè)、做生態(tài)比三年前五年前更加困難及艱難。

所以大家現(xiàn)在重新參與做產(chǎn)業(yè)、做生態(tài)的時候，我建議不要再走我們曾經(jīng)走過的路，我認(rèn)為專業(yè)分工、協(xié)作合作更重要。

所以你認(rèn)為缺什么，也不一定要去做什么，一定要找到合適的合作方，協(xié)作方和分工方共同去做。要不時間來不及，天時地利都不利于我們。

還有未來的描述，也不像大家說的那樣，未來會更加險惡、更具不確定性。

所以這種更加險惡、更加不確定性，跟我們面對公眾描述的語言是不一樣的。因為中國人的語言文化太豐富了，它可以向左，也可以描述成向右。

這個大家應(yīng)該可以理解，所以我們一定要睜亮眼睛去尋求合作協(xié)作的對象。通過對標(biāo)三觀，用兩到三年走出目前困境才行，謝謝。

黃文禮：謝謝鄭總。鄭總主要表達(dá)了幾點，一點是要選好賽道，他們選了生物醫(yī)藥、新材料，這些都是很確定、很合適的賽道。然后就是堅持去做，鄭總也說了，十年的時間非常艱難。最后要找準(zhǔn)的合作伙伴，因為一定要協(xié)同作戰(zhàn)， 事情才能夠去做得了，因為現(xiàn)在分工越來越細(xì)。

第二個話題還是圍繞著產(chǎn)業(yè)的方向，大會給的任務(wù)就是要探討一下國企和民企之間的錯配，怎么樣去破局？我們在座的嘉賓，國企央企的代表是咱們中交城投產(chǎn)業(yè)公司的胡總。

還是先延續(xù)著比較宏觀的話題，從產(chǎn)業(yè)以及整個園區(qū)，第一個問題可能就不是民企和國企了，還是回到中交城投在基礎(chǔ)設(shè)施，在城市的投資運營是有很強資源的。在你們做園區(qū)的開發(fā)、招商、運營，你們是怎么利用這些資源？

第二個問題才是國企民企，作為國企，你們覺得在哪一些方面能夠去發(fā)揮優(yōu)勢，怎么樣去協(xié)調(diào)好跟一些民企之間的這分工，可以展開講一下，謝謝胡總。

胡嘯天：謝謝黃總。我個人非常認(rèn)同剛剛鄭總分享的一句話，就是中國語言是博大精深的。

今天在這里大家時間都是非常寶貴的，我盡量用白話跟大家講清楚黃總的兩個問題。

第一個問題是我們?nèi)绾螀f(xié)調(diào)好原有的主產(chǎn)業(yè)跟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配合問題。 這要從我們的前世今生講起，中交城投最早的定義就是各個地方政府的城市合伙人的角色，也確實在中國城市化發(fā)展最黃金階段吃到了紅利。所以我們在整個中國交建，就母公司的板塊，十年時間一直取得極好的評價，這是我們最早配合的階段。

我們產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊最早在2017年在寧波的奉化項目，那個時候是什么階段？大家可能都有體會，還是產(chǎn)業(yè)勾地的階段。

我們做城市規(guī)劃的時候，必須要有30%到40%的物流和產(chǎn)業(yè)的配比。所以當(dāng)時是面臨著不得不做，但是必須要有人去做。

在2017年，當(dāng)時的三宗地，我本人最早加入中交城投也是因為在產(chǎn)業(yè)公司第一個項目。操盤的兩年時間里面，確實取得了一些相應(yīng)的成績。一年半、18個月全面推開招商，去化了接近6萬平方、 回款接近三個億。

套用前面光谷的黃敏總講的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的不可能三角理論，在經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)和我們的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)以及項目影響力上，我們找到了微小的平衡。

以點帶面的形式來看，最早從這個項目開始，到2020年，原有的項目團隊結(jié)合西安科技城的中交智慧交通園區(qū)團隊，形成了現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)公司的模版模型。去年已經(jīng)是成立的第二年，2024年，在新增的土地貨值上，我們已經(jīng)全行業(yè)排到第二。

當(dāng)然私底下交流的時候，很多朋友會問我為什么在當(dāng)前這么寒冷的行業(yè)背景下，中交城投依然愿意去重塑產(chǎn)業(yè)？我們對外當(dāng)然講有社會使命、影響力，但是翻譯過來說，沒辦法我們起步太晚了，錯過了二級開發(fā)背景的黃金時間。

所以在當(dāng)下的背景，只能采取怎么樣的戰(zhàn)略呢？拿比別人更好的地，控制比別人更極致的成本，做更好的產(chǎn)品，招更好的商，以此來形成內(nèi)循環(huán)，所以也總結(jié)了中交城投產(chǎn)業(yè)公司三個標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。

第一個是傳統(tǒng)的二級開發(fā)，第二個是“工改工”，因為時間原因就不展開了?；貧w到主線，重點來講一下第三個產(chǎn)品就是園中園項目，我們還是城市片區(qū)開發(fā)為主業(yè)的團隊。

在廣州剛好有這個項目，在黃埔的將軍山，周邊有一平方公里的整個大片區(qū)開發(fā)，里面有學(xué)校、住宅，包括其他的一些公共設(shè)施配套。我們園區(qū)也是作為其中之一，優(yōu)勢上自然我們有大量的資金投入，所以跟政府的粘性會更高。

從產(chǎn)業(yè)開發(fā)的前端，對項目規(guī)劃，包括前期我們話語權(quán)會重一點；到中端我們跟政府的聯(lián)動配合會更加緊密。

從自身主業(yè)的角度，比如現(xiàn)在有黃埔未來城，自己開發(fā)的第四代住宅。前期，大量的企業(yè)因為購買了我們的廠房，進(jìn)而購置我們住宅業(yè)務(wù)。

因為相隔300米，產(chǎn)品都是比較極致的，后期也有很多的企業(yè)因為購置比較好的高得房率的四代宅的產(chǎn)品。在謀劃三年或四年之后，企業(yè)把產(chǎn)業(yè)放到隔壁我們自己的園區(qū)項目里面，所以找到了點對點的銜接。這是二者結(jié)合比較好的趨勢，也會形成自己的方法論。

第二個問題是講國企和民企錯配問題。其實關(guān)于這個問題，可能跟大家的原來的解讀會有些不一樣。錯配的根源，源自于我們沒有搞清楚二者合作的目的、以及二者的優(yōu)勢和缺點，導(dǎo)致很多錯配的問題發(fā)生，錯配不僅發(fā)生在國企和民企，同時也會發(fā)生在國企和國企，民企和民企中間。

我們自己也有充實的體會。大家可能都覺得，央企國企對于成本的管控不好。但是因為我們起步比較晚，我們現(xiàn)在增城的項目，跟萬洋是屬于貼臉的狀態(tài)。在這樣的背景下，我們的成本就做到了極致。

目前經(jīng)過十幾個項目的打磨，單個項目的產(chǎn)品在確保安全和品質(zhì)的基礎(chǔ)之上，所有的成本造價可以對標(biāo)我們行業(yè)目前勢頭最猛的萬洋，這是我們被逼之下的結(jié)果，當(dāng)然因為我們本身就是四大建筑型央企之一。我們對于建筑行業(yè)的解讀相對有先天的優(yōu)勢，只要央企和國企愿意去做，依然在很多的體制下能做到一些創(chuàng)新和突破，并且迎來市場化改革。

當(dāng)然也有些我們央國企也好，是做不了的一些點、比如股權(quán)投資和產(chǎn)業(yè)孵化， 我們就很想找一些專業(yè)的合作運營商。目前我們也是在籌備基金，我們也愿意去做耐心資本，做好壓艙石的作用，同時也歡迎非常多的專業(yè)化的團隊，跟我們這邊做好央國企聯(lián)動和結(jié)合。以上是我的一些想法。

黃文禮：謝謝胡總。我總結(jié)一下胡總的內(nèi)容，中交城投產(chǎn)業(yè)公司作為國企，在城市開發(fā)掌握了一些核心的資源，所以能拿到最好的地。國企、央企在資金和融資這些方面肯定也有巨大的一些優(yōu)勢，再加上本身也是基建行業(yè)、建筑行業(yè)，在建設(shè)也能夠具有相當(dāng)?shù)囊恍﹥?yōu)勢，所以造就他們能靈活的應(yīng)用這些優(yōu)勢，價值最大化。

國企和民企，其實我自己也有一些看法，其實做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很多時候它并不一定完全是市場行為，一定會有政府一些元素在里面，政府釋放一些東西的時候，無可避免的肯定要選比較有保障性的對象去釋放。

接下來進(jìn)入物業(yè)層面的討論，IWG是國際知名的靈活辦公企業(yè)。我想邀請胡懋總來分享一下，靈活辦公的核心競爭力或者未來發(fā)展趨勢是怎么樣。

尤其是在這個時代躍遷的背景下，疫情之前大家對靈活辦公或居家辦公的概念沒有現(xiàn)在強。那現(xiàn)在又會不會有一些新的玩法，或者說有更廣的維度。

比如我們現(xiàn)在看到的靈活辦公，大多數(shù)是在CBD，一些甲級寫字樓。那會不會未來有更多的一些形式等等，有請胡總。

胡懋：謝謝主持人，各位嘉賓大家好。我來自于IWG集團。我們在全球做辦公空間運營，提供精裝修、小面積、全服務(wù)式的辦公空間。

集團下面有二十多個子品牌，其中有些品牌大家可能比較熟悉，像雷格斯Regus，SPACES，Signature 等比較高端的品牌，像經(jīng)濟型一點的是HQ雷格斯惠選。在中國引進(jìn)了四個品牌。在全球有二十多個品牌。

其實剛才聽了很多大咖介紹有關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營方法，現(xiàn)在遇到的挑戰(zhàn)，或者是可以學(xué)習(xí)的經(jīng)驗。IWG是專門運營這個靈活辦公空間，最早的時候，IWG中心基本開在市中心的CBD，一些地標(biāo)性建筑的高端寫字樓里面。

最近幾年，我們的業(yè)務(wù)布點也呈現(xiàn)著多樣化的發(fā)展。地點上，不但從城市的CBD逐漸擴張到中心城市的副中心（SubCBD）， 擴展到城市比較邊緣的地方，產(chǎn)業(yè)園區(qū)，或者是下沉到二三線甚至是三四線城市。

為什么會在整個房地產(chǎn)形勢不太好，壓力非常大的情況下，我們這個業(yè)務(wù)趨勢是逆勢增長的。覆蓋的地理范圍在不斷擴大，簽約的總數(shù)在不斷擴大。其實是有很多種原因在促使這樣的情況的發(fā)生。

首先，現(xiàn)在很多公司對于辦公空間的布局策略發(fā)生了變化。原來在同一個物理空間，所有人都集中在一起辦公，漸漸演變?yōu)楦喾植际睫k公、分散式辦公，這些公司會逐漸縮小中心城區(qū)總部的辦公空間。

其實大家可能都有感觸，隨便拜訪一家大型的公司，辦公室里平時座位上可能只有百分之六七十的人真正有人在座，租很大的辦公室的真正使用率并不很高。

所以大型公司，為了節(jié)省中心城區(qū)租賃成本，會逐漸的縮小中心城區(qū)的總部的辦公空間，而更傾向于分布式辦公，把不同的部門，不同的人員分布在城市的副中心，或者是不同的地區(qū)。這樣，業(yè)務(wù)人員更能接近市場，更能貼近業(yè)務(wù)對象。另一方面，員工也不必都趕到市中心，通勤花很長時間，可以就近辦公，所以于公于私都是具有巨大的好處。

這個轉(zhuǎn)變非常明顯，現(xiàn)在科技發(fā)展使得我們能夠不必面對面的、物理的團隊協(xié)作，可以通過電腦、通訊工具、AR的一些輔助功能，都可以進(jìn)行遠(yuǎn)程的互相協(xié)作、共同完成一項任務(wù)。所以科技使得辦公分布情況越來越分散化，也是因為成本的壓力，公司逐步采用分布式辦公。

這樣的一種辦公趨勢，也為我們靈活辦公的運營商提供了很大的機遇。因為在全球現(xiàn)在IWG是這個賽道上最大的運營商。我們在全球120多個國家運營大概將近有5000家的這樣中心，在中國目前覆蓋45個城市和 150多家靈活辦公中心。

因為是多點式布局，所以能夠承接這些公司對于辦公空間布局的分布式需求，就不需要自己去找一個單獨的辦公室，跟我們進(jìn)行合作，把不同的部門放在我們的靈活辦公空間，不同的點位，不同的城市，甚至不同的國家。

這是科技的使然，也是公司的辦公布局不斷發(fā)生變化的一個原因，促使了我們行業(yè)在這個階段有比較大的發(fā)展的機會。

另外一方面，今天與會的人都是來自于產(chǎn)業(yè)、運營的專家。其實客戶的需求，漸漸除了純粹的商業(yè)性、比較高端的服務(wù)業(yè)的需求之外，更多的是跟著產(chǎn)業(yè)走。

在很多地方，也是需要到一些產(chǎn)業(yè)聚集的地方去辦公。但對于這些公司，可能不是這個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主力租戶，可能是上下游的關(guān)聯(lián)性的企業(yè)、做配套性服務(wù)的公司。它到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也需要辦公空間，但是又不愿意在整個辦公樓里面租一個很大的面積，自己還要投入裝修，雇傭管理人員和行政人員去打理空間。

如果在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的寫字樓里面有一個靈活辦公的空間，已經(jīng)是精裝修的、全服務(wù)式的。對于這個上下游產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的這些公司來說，就非常便利的拎包入駐，第二天就可以開展配套的新的工作，跟產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面很多上下游的合作伙伴開展商務(wù)活動。

所以在產(chǎn)業(yè)園區(qū)對于靈活辦公的需求也越來越旺盛。我們在全國、在全球的擴張，也加快了除了市中心之外的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的布局。

2024年， IWG集團在全球總共新簽約的靈活辦公的委托管理協(xié)議就達(dá)到899家，將近900個項目。今年又加快了這個步伐，目前三個季度加起來將近900。預(yù)計到今年年底，全球新簽項目有1200到1300多家。

就中國來講，我們簽約的速度也非常快。今年三個季度就在全國大概新簽的項目有60多家，其中就包括了一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

舉個例子，今年年初簽約的西安的軟件園，現(xiàn)在出租率已經(jīng)達(dá)到80%了。還有最近在上海青浦移動智地，也是一個非常大的電子類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，最近業(yè)主跟我們進(jìn)行合作，要打造一個將近3000多平方米的靈活辦公空間。

上周我們也去了武漢鄂州比較小的城市，這次去看到鄂州的商業(yè)也非常發(fā)達(dá)，當(dāng)?shù)氐胤秸蚕ＭM(jìn)像IWG這樣的靈活辦公品牌，為城市提高服務(wù)配套水平。

最近我們還跟福建寧德簽了靈活辦公開業(yè)的協(xié)議。寧德產(chǎn)業(yè)是非常發(fā)達(dá)的，但是它配套服務(wù)還是有所欠缺的。寧德市政府也是非常急切希望引進(jìn)IWG這樣的品牌，不管是國內(nèi)國外的配套供應(yīng)商，還是國內(nèi)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入寧德，都可以利用IWG的靈活辦公的空間快速展開工作。

在這個趨勢下，從客戶一端的需求反應(yīng)得出，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、運營商或者當(dāng)?shù)卣畬τ陟`活辦公的需求是越來越大。

再舉個例子，我們今年另外一個IWG中心是在杭州聚光中心。聚光中心是主要是新能源汽車產(chǎn)業(yè)方的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，已經(jīng)跟我們接觸了大概一有將近兩年時間。這個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出租率非常高，因為都是一些新能源汽車產(chǎn)業(yè)，寫字樓可能只有一層是空的。它當(dāng)時就非常糾結(jié)，說要不要跟IWC合作，就一層是空的，隨便租給誰都行，不愁租。

最后今年年初還是跟我們進(jìn)行簽約，它覺得有必要把寫字樓業(yè)態(tài)和產(chǎn)品多樣化。對于業(yè)主，是一個毛坯房，要大面積長期租賃。對于我們，提供的辦公空間的產(chǎn)品是小面積，租期非常靈活，面積又非常靈活。

聚光中心跟我們簽了約之后，不到三個月的時間，我們出租率已經(jīng)達(dá)到了80%，引進(jìn)了一些跟新能源汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)的非常有名的汽車制造商。包括法國的雷諾汽車制造公司，跟園區(qū)之內(nèi)的領(lǐng)跑、吉利這些公司進(jìn)行配套工作，所以業(yè)主就非常高興，覺得引進(jìn)我們是非常有用的。

因為可以利用我們的服務(wù)能力，利用全球網(wǎng)絡(luò)，利用全球客戶資源，能夠引進(jìn)一些以前可能把握不到的這些客戶資源。

所以對于靈活辦公的發(fā)展，我們現(xiàn)在不但在城市的中心，還需要到各個不同的地點，不同物業(yè)的形態(tài)去積極布局，承接這方面的需求增長。

黃文禮：好的，幾個關(guān)鍵詞就是靈活辦公第一化整為零，總部可能不需要那么大的面積，在二線甚至三四線的城市，再去增配這樣的一些空間。第二，科技可以突破物理空間。謝謝胡總給我們的分享。

接下來我們切換到運營的話題，對于產(chǎn)業(yè)，其實投資完建好了物業(yè)、把客戶都招過來了，但是最重要還是怎么樣去服務(wù)好這些客戶，只有服務(wù)好了才不會流失，整個品牌才能夠上來。

所以產(chǎn)業(yè)里面最核心、最靈魂的就是運營，但運營其實也是難度最高的環(huán)節(jié)，也是短期性價比較低的，這個事情要做好是很困難的。

接下來就邀請肖琴總，肖琴總在園區(qū)運營是非常厲害的領(lǐng)軍人物。當(dāng)年在華潤置地的時候，就是華潤置地產(chǎn)業(yè)園運營標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)頭人。

現(xiàn)在肖總也在從事產(chǎn)業(yè)園第三方服務(wù)，產(chǎn)業(yè)園的運營等等的一線經(jīng)驗，讓她來分享產(chǎn)業(yè)園運營方面的一些內(nèi)容是最合適的。

肖琴：好的，謝謝主持人。相信在座的各位確實也感受到，就這兩年其實像人工智能、新能源、儲能、商業(yè)航天這些技術(shù)快速發(fā)展。

事實上對于產(chǎn)業(yè)園的運營方，角色也需要發(fā)生一些轉(zhuǎn)變。過往產(chǎn)業(yè)園更多的是扮演房東和空間運營商的角色。但是現(xiàn)在隨著這些新興科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)運營也在往三個新的角色來發(fā)生變化。

第一重角色，叫做產(chǎn)業(yè)運營的主理人。 “主理人”可能大家聽的比較多，現(xiàn)在有很多咖啡的主理人、餐廳的主理人、服裝品牌的主理人。

主理人，相比于一般的管理者有什么不同呢？

第一，很多主理人一般是品牌的創(chuàng)始人；第二會關(guān)注整個品牌的長期價值；第三個跟用戶、就是客戶，是有深度的鏈接和粘性的。

所以對于產(chǎn)業(yè)園運營方，怎么樣去做好主理人的角色呢？其實是要從產(chǎn)業(yè)的策劃定位，包括產(chǎn)品的規(guī)劃以及運營服務(wù)去做一些工作。

第一是從產(chǎn)業(yè)策劃的角度，剛剛提到，其實就是現(xiàn)在發(fā)展的新質(zhì)生產(chǎn)力，比如現(xiàn)在各地也都在打造一些人工智能園區(qū)，但是其實這種泛的人工智能園區(qū)其實是不太聚焦的。

作為主理人，是需要深度的去研究當(dāng)?shù)氐囊恍┊a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，包括資源稟賦，去打造垂直類的人工智能的園區(qū)的。

比如說我們在打造人工智能園區(qū)時，當(dāng)?shù)仄嚵悴考幕A(chǔ)是比較好的，后來我們的項目就定位做自動駕駛的、軟硬件協(xié)同的產(chǎn)業(yè)園，然后圍繞著垂直領(lǐng)域的定位去做產(chǎn)業(yè)招引。

第二，在產(chǎn)品規(guī)劃上，其實是運營去指導(dǎo)規(guī)劃。作為產(chǎn)業(yè)運營者比較了解我們的企業(yè)客戶，包括員工，對于這些功能的需求。

在企業(yè)端、產(chǎn)業(yè)端，比如產(chǎn)業(yè)有很多的貨運、公共倉儲，包括危廢拉運的需求，我們可能在產(chǎn)品規(guī)劃上要考慮。

對于企業(yè)員工，可能需要一些運動中心、托幼中心，甚至可能健身房，包括一些其他的這種商業(yè)配套的需求和公寓的需求。這些都是我們作為運營者要去深度去思考，在產(chǎn)品規(guī)劃上去考慮的。

第三，在運營服務(wù)上，我們服務(wù)的企業(yè)有小的企業(yè)，最開始是一些簡單的工商注冊、財稅的需求，等到慢慢成長起來以后，需要有一些融資對接、市場對接、政策對接的服務(wù)需求。

我們作為園區(qū)運營者，能不能長期去服務(wù)一些企業(yè)，把它從小培育到大，全過程的、陪伴式的運營服務(wù)。其實是做產(chǎn)業(yè)的主理人需要具備的這樣的能力，甚至企業(yè)從園區(qū)成長起來以后，離開園區(qū)到另外地方自己去拿地了，我們運營人員還是在持續(xù)的關(guān)注和陪伴他的成長。

第二個角色，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)運營，開始往創(chuàng)新要素的組織者的角色去變遷。

原來我們服務(wù)的都是一些傳統(tǒng)制造企業(yè)，更多的是企業(yè)在物理空間上的聚合，但現(xiàn)在我們服務(wù)新的科技產(chǎn)業(yè)，其實是需要我們運營者深度地去參與到產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的鏈條里面的。

比如說現(xiàn)在很多人工智能企業(yè)，都會有算力中心、數(shù)據(jù)中心的需求。另外包括我們最近在打造的智能傳感產(chǎn)業(yè)園。我們在跟這些企業(yè)交流的過程中，發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)對于很多的中試平臺，包括檢驗檢測平臺，都是剛需的需求。

比如，有些企業(yè)現(xiàn)在想做一些MEMS 中試，去打造這樣的平臺投資都是幾十個億。對于很多中小企業(yè)根本投不起。

我們作為園區(qū)，怎么去聯(lián)動政府和一些龍頭企業(yè)，利用這些大企業(yè)建造這些平臺，給這些中小企業(yè)賦能；包括引入一些第三方檢測平臺，給這些企業(yè)檢測服務(wù)。這都是作為產(chǎn)業(yè)運營需要考慮的。

未來在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面，我們是要把很多科技企業(yè)、技術(shù)轉(zhuǎn)移平臺、檢測平臺、第三方服務(wù)機構(gòu)，各種各樣的創(chuàng)新要素都聚合在一起，還有產(chǎn)業(yè)基金，去賦能企業(yè)的長期發(fā)展。作為運營者，是要把所有的創(chuàng)新要素在園區(qū)里面真正實現(xiàn)聚合。

第三個角色的轉(zhuǎn)變，用現(xiàn)在時髦的話講叫做應(yīng)用場景的架構(gòu)師。說實話現(xiàn)在的科技企業(yè)，技術(shù)都很牛。但缺什么呢？缺應(yīng)用場景。

這是很多的科技企業(yè)的需求，可能都不缺資金，但缺應(yīng)用場景。比如最近在對接的無人駕駛的卡車項目，那個技術(shù)也是源于滴滴非常好的項目?，F(xiàn)在就需要有一些干線，包括可能希望有地方政府可以給他提供一些這種自動無人駕駛的L4的牌照。

其實很多現(xiàn)在的這些企業(yè)，它都是需要有應(yīng)用場景的。那對于園區(qū)來講，怎么利用園區(qū)的載體，把園區(qū)變成應(yīng)用場景的聚合地。

比如園區(qū)內(nèi)部其實存在諸多能源儲能設(shè)施，是可以對企業(yè)開放，打造智慧能源中心，幫助園區(qū)企業(yè)節(jié)能。另外，在園區(qū)內(nèi)，目前也嘗試引入一些運營中可能需要的服務(wù)機器人。

比如自動巡檢、清潔，以及快遞配送等類型的機器人，做一些試點。這類場景需要不斷開發(fā)與發(fā)掘，給企業(yè)在園區(qū)一些賦能。

確實也是基于當(dāng)前科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)運營也需發(fā)生相應(yīng)變化，要成為應(yīng)用場景的架構(gòu)師，園區(qū)的主理人，同時是創(chuàng)新要素的組織者。

包括我現(xiàn)在自己創(chuàng)辦中園產(chǎn)業(yè)運營公司，定位就是圍繞未來的產(chǎn)業(yè)方向，即未來智能、未來能源、未來空間和未來材料四個方向，去做深度的、垂直的產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

以上是我的分享，謝謝。

黃文禮：謝謝肖總，我覺得“主理人”這個詞用得非常好。要做主理人，就需要把整個園區(qū)當(dāng)作自己的品牌，傾注精力下去，事情才能做好。

現(xiàn)在所有的東西變化也很快，人工智能也好，各項科技也好。最難操作的，我反而覺得是肖總最后提到的那個場景，也就是應(yīng)用場景這一塊，確實需要對產(chǎn)業(yè)非常熟悉才能做到。謝謝肖總。

接下來有請龍總，德思勤集團的董事長。龍總是城市綜合體投資運營管理方面的資深專家。德思勤在都市綜合體開發(fā)以及第三方服務(wù)，擁有眾多成功案例和相當(dāng)豐富的經(jīng)驗。

想請教龍總，在新時代、現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢下，我們的城市綜合區(qū)或都市綜合體會發(fā)生哪些變化，或者說在提供相應(yīng)服務(wù)時，會有哪些不同的變化。請您分享一下，謝謝。

龍固新：感謝主持人，也感謝觀點陳總的邀請。我覺得機會很好，想分享一下我們最近兩個月對未來市場機遇的判斷，也許能給大家?guī)硪恍﹩l(fā)，看看是不是機會點。

我說的機會點，會針對剛剛上臺演講的包括張江的葛老師，以及蘇州劉海霞老師。我會結(jié)合你們所講的內(nèi)容，談?wù)勎业目捶ㄊ欠窨赡艹蔀槭袌龅耐黄泣c。

剛才主持人介紹，德思勤集團在長沙打造了一個60萬平方米的城市綜合體，除了超過25萬平米的大型商業(yè)部分以外，還擁有1100家公司，一年人流量大概3000萬。但是這個綜合體并非純商業(yè)綜合體，它還包含了1100家公司。

我們也受邀在大灣區(qū)獲取了一平方公里、1600畝的土地，未來會打造中央創(chuàng)新區(qū)。但我還是把自己真實的思考與大家交流一下，想分享一下，看看是否符合市場需要的突破點。

第一，我想談?wù)勌K州新加坡工業(yè)園，看看它有哪些特別值得學(xué)習(xí)的地方，同時又有哪些是我們可以實現(xiàn)突破的方向。

我受邀去蘇州新加坡工業(yè)園，他們找我的其中一個原因，是想開設(shè)一家24小時書店。實際上，蘇州新加坡園區(qū)自己有書店，并且還引進(jìn)了誠品書店，為什么還要和我談書店的問題？

因為園區(qū)里有一個特別好的片區(qū)，叫作獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)，引進(jìn)了近30所世界級的研發(fā)型大學(xué)，包括800年來未曾走出海外的牛津大學(xué)。但是在獨墅區(qū)這樣優(yōu)秀的平臺里，晚上九點就沒人了。

但是開一家書店是否就能吸引人流，其實是次要問題。他們面臨的最大問題是：盡管引進(jìn)了這么多核心高科技人才，希望他們留在蘇州新加坡工業(yè)園，但實際只有不到40%的人最終留下。剩下的六到七成人才去哪兒了？我拿什么來留住這些高端人才？

當(dāng)時在管委會開會時我提了兩點建議，在此也供大家參考。

劉老師，不好意思，因為是第一次與您見面，還是在這樣的場合；第二之前也沒有和您商量。但我想說的都是非常真實的。

第一個問題就是我們靠什么留住人才。在與管委會開了四輪會議后，我跟對面的幾位主任提出來，他們基本上都在蘇州新加坡工業(yè)園工作超過15年，另外他們畢業(yè)于三所學(xué)校——上海的同濟、復(fù)旦和交大，學(xué)歷背景好，長期穩(wěn)定。

我說我來來往往與你們接觸四五次，大家對我很熱情，但吃完飯八點半就回家，十點鐘就睡覺了。

也就是說，蘇州工業(yè)園這么高素養(yǎng)的領(lǐng)導(dǎo)，晚上十點半就睡覺，而你們正是園區(qū)的核心。但你們休息了，那些年輕人晚上為什么要出來呢？非常穩(wěn)定，也是他們文化的一部分。我說你們就代表了蘇州的文化，你們這些人要怎么帶動年輕人有創(chuàng)新精神呢？今天還是可以供大家思考。

第二個問題，是關(guān)于整合整個獨墅區(qū)和蘇州新加坡工業(yè)園，園區(qū)擁有數(shù)千億資產(chǎn)，分布在二十多家公司中。當(dāng)然，經(jīng)過兩年的整合（我不知道現(xiàn)在合并以后怎么樣了），但合并之前資源各自分散、各自為政，要想全方位留住人才，需要系統(tǒng)性的規(guī)劃。

但是這些資產(chǎn)分別在不同的主體里面，這些主體能否步調(diào)一致就是個大問題。因此園區(qū)做合并花了很長時間，因為牽扯到很多權(quán)利與資源的分布。實際上今天我們到場其他部門的應(yīng)該也類似——整體力量有限。

蘇州新加坡工業(yè)園就是獨墅區(qū)的一個廣場，也都存在這樣的問題。因為它的資產(chǎn)回報率大概只有百分之一點幾，那靠什么去做整合？當(dāng)然，蘇州這樣的回報率相比我們很多園區(qū)還算高的。

以上這兩個問題，也是我們自己做項目時常面臨的：我們拿什么去整合？

我們廣東，比如越秀，我估計他們也要管理很多。比如越秀現(xiàn)在可能在做像核心區(qū)跑馬場的項目，這個項目在定位上除了SKP（當(dāng)然SKP現(xiàn)在不一定能來），我們在產(chǎn)業(yè)與城市的規(guī)劃中，做了什么沒有？

還有丁建峰老師是做芯片的。廣東現(xiàn)在整個核心產(chǎn)業(yè)中，芯片是重點，很大的產(chǎn)業(yè)集群，號稱中國第三大芯片中心。但這個中心放在哪兒了呢？放在了增城。今天增城的老總也來了。

我想問個問題，芯片產(chǎn)業(yè)的高端人才他們愿不愿意放在增城？你拿什么吸引高端人才？

所以這時候，我又要把問題從蘇州放到上海，正好葛老師在場。

張江在中國產(chǎn)業(yè)園中地位顯著，剛才葛老師講得非常全面，租金是個開胃菜，保持現(xiàn)金流的平衡，到股權(quán)投資帶來的后期溢價，形成了非常強大的動力。

但我跟葛老師說，我也曾受邀參加張江。我也問了一個問題問張江，我說，上海的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)會不會住在張江？第二個，上海的核心科學(xué)家們會不會也住在張江？回答的是只是中層和普通的工程師、科學(xué)家。

所以我又接著提個問題——沒來得及和葛老師商量，請葛老師見諒。

葛老師今天講得非常到位，兩個月前習(xí)主席也去了上海“模速空間”，全球最大的人工智能孵化器。我也問個問題，因為當(dāng)時在江邊，政府招商時我去了，最后一塊地，我說這塊地應(yīng)該吸引全球科學(xué)家，但最終上海政府還是把那塊地給了做豪宅的。

我們看張江這個地方，如果要吸引全球核心科學(xué)家，地段其實稍偏了一些。而“模?？臻g”位置非常好，適合吸引全球青年科學(xué)家卻賣給了豪宅，在最該做創(chuàng)意的地方建了豪宅。后來對方還跟我說：“龍總，你看我們還做了全球三大購物中心之一。”我說，不光是有購物中心和城市公寓，我們靠什么功能去吸引全球核心科學(xué)家呢？

所以我把這個問題拋給今天的越秀，越秀現(xiàn)在初步確定了跑馬場的項目，華潤也在爭，最后應(yīng)該是越秀，但越秀有沒有做高端產(chǎn)業(yè)的計劃？我們廣州輸給重慶成為第五大城市，很重要一個原因就是汽車的問題。

我們可以怪廣汽沒有和華為合作，但又?jǐn)[出了問題：這么好的地塊，為什么不用來做創(chuàng)新中心？所以我才問丁建峰老師，如果華南作為中國第三大芯片中心的人才高地，放在增城還是有點偏了。

深圳曾有過慘痛教訓(xùn)，一批芯片創(chuàng)新公司——三十多家——后來被上海吸引走了。我問過其中三家公司，他們說，“龍總，不是別的，因為坪山像個農(nóng)村。”就這些三十多歲的年輕人不愿意在像農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)園里服務(wù)，想進(jìn)入大都市，享受最好的學(xué)校、最好的醫(yī)院。

廣州擁有這么好的地段，一拆就拆了，政府也給你平臺。所以剛才聽小胡總講的內(nèi)容我非常有感觸。你有這么好的資源，為什么不為關(guān)鍵性核心產(chǎn)業(yè)提供這樣的平臺？

實際上，葛老師講的時候我特別興奮，為什么呢？葛老師，張江其實也給我們留出了空檔，廣東也有這樣的機會，要抓住、要把握這些能吸引全球人才的地方。

所以我對葛老師也提了第二件事，也供大家參考。我們做產(chǎn)業(yè)園很重要的一點，就像廣東科學(xué)城那樣，一大堆都是本科院校。因為研究生院七七八八都在廣州市區(qū)，你拿個本科生搞什么創(chuàng)新集群吶？要吸引的是全球高端人才，才搞產(chǎn)業(yè)園。如果沒有這種能力，靠什么去做呢？

所以剛才在車上我斗膽跟葛老師說，當(dāng)初臨港由浦發(fā)集團主導(dǎo)，把全球生物科技百強企業(yè)的科學(xué)家吸引到上海。我說應(yīng)該加強一下，不光要讓他們自己來，真的把全球相關(guān)賽道上的科學(xué)家形成“科學(xué)家部落”，才能真正形成集群。廣州有這樣的可能性，但我們沒有做，這難道不是大的機會嗎？

再順便說一件事，這也是我去年去蘇州新加坡園區(qū)時的觀察，因為當(dāng)時吳市長在，正逢蘇州與新加坡合作三十年，我聽了一點，同樣也是上海張江實際上應(yīng)該做的：這么多科技企業(yè)，卻沒人為他們造全球品牌，沒有這樣的中心，外灘年人流5400萬，我說你并沒有幫助這些科技企業(yè)成為全球品牌中心。

蘇州如此，張江如此，我們廣州敢不敢做？所以上次廣州高新區(qū)組織考察時我就說了：你可以提出一兩個方向，因為系統(tǒng)性上我們可能暫時與張江、蘇州有差距。但我們知道他們?nèi)鄙偈裁?，我們能不能做?/p>

一個拿什么吸引全球科學(xué)家？沒有科學(xué)家集群，產(chǎn)業(yè)園就只是臨時招商，第二個，你拿什么為他們做全球品牌推廣，打通市場通道。這兩點太重要了，我們能不能做？我們完全可以做。所以說這是極大的市場空間。

因此觀點邀請我來，我說一定要把這兩點分享給大家。前面正好有葛老師、劉總做了介紹，我想正好把這兩個方向拿出來分享，因為他們代表了中國最優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)園，講的系統(tǒng)性在我覺得全世界是最好的，但還是有某些短板，而廣東是有條件做的。

鄭貴輝：龍總，你說的這個挑戰(zhàn)了整個時代。為什么呢？產(chǎn)業(yè)的需要跟有效市場、跟有為政府剛好全部錯位，你要把你的問題回答完了，產(chǎn)業(yè)誰優(yōu)先、誰主導(dǎo)、誰有為、誰有效？

這個話題，越秀可以做，產(chǎn)業(yè)是需要，但市場不會買單。誰來買單這很關(guān)鍵。

龍固新：時間比較緊，待會兒吃飯我們可以認(rèn)真PK一下。今天我主要是介紹市場機會，鄭總說的難度與平衡性，待會兒吃飯我們再繼續(xù)討論。

但我覺得觀點邀請我們來，絕不是簡單地開個會，一定要把這樣重大的機會分享給大家。

現(xiàn)在蘇州也正面臨大的轉(zhuǎn)型，雖然一批企業(yè)非常不錯，去年10月我看了十家企業(yè)都很不錯，但最后，市場是最大問題。內(nèi)卷也好，今天不細(xì)分析了，我把機遇分享給大家。

第二個，也是對“觀點”這里我想提一個建議：面對如此龐大的數(shù)百萬億市場存量，包括地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園，我們該如何轉(zhuǎn)型，有沒有機會？

我想把最近一周觀察到的分享給大家，就是重慶的金科。大家知道這兩天最熱門的萬科，深圳政府平臺公司前后投入了九百多億，目前仍處險境。再加上深圳政府支持的華南城，兩者合計近1200億，但結(jié)果也非常危險。

一方面投入那么多錢卻難見好結(jié)果，但為什么我一定要講這個，是因為我們很多人原來從事地產(chǎn)，觀點也在干，陳總的勇氣我很佩服。但我們也要看到希望——就是金科。

第一，整個金科重組規(guī)模2000億債務(wù)先放一邊，不像融創(chuàng)的重組把海外資產(chǎn)價值貶至約3%，相當(dāng)于97%蒸發(fā)，最后對全球金融市場信譽沒了，不是個好辦法，是無可奈何。

第二，我認(rèn)為金科是可行的，先不捅破資產(chǎn)不足的泡沫，而是將其置于一旁處理。

相比之下，一方面將2000億資產(chǎn)先放在一邊，不至于像深圳那樣先拿幾千億去救。第二個方面，長城資產(chǎn)等機構(gòu)以36億資金進(jìn)入上市公司，帶來了資本增量。

第三，傳統(tǒng)地產(chǎn)不行，上兩周國家發(fā)改委頒布、今天大家也談得非常好的“新質(zhì)生產(chǎn)力應(yīng)用場景”。

如果這個標(biāo)桿能做起來，一方面資產(chǎn)不至于立即破產(chǎn)，可能避免數(shù)千億的損失；第二個是有新的資金增量；第三個是能成為新質(zhì)生產(chǎn)力的場景應(yīng)用。因此，我認(rèn)為重慶在推動的金科這個事非常好。

所以上午我建議億航，你能否成為剛才所說的那種場景應(yīng)用？因為重慶是山地，又剛完成兩江新區(qū)的整合，同時還獲得了重大支持——新疆的新能源電力加算力給重慶使用。做產(chǎn)業(yè)園時，一個重要的應(yīng)用方向就是新能源加算力。包括上海的速?？臻g，它一定會建大型算力中心

我之前提到的一批創(chuàng)新企業(yè)，目前正缺少支撐其發(fā)展的算力資源。你現(xiàn)在做產(chǎn)業(yè)園，這個方向非常清晰。

那我們?yōu)槭裁床粍?chuàng)新？為什么不接招？所以我剛才講的金科、重慶在推動的這個案例，對于在座各位手中握有大量資產(chǎn)的人來說，我認(rèn)為這至少是中國未來十年資產(chǎn)處理與運營的一個重要標(biāo)桿模型，包括在法律案例層面也非常值得學(xué)習(xí)。

我借此機會，借助觀點陳總的平臺，將這樣重大的機遇與大家分享，謝謝。

黃文禮：謝謝龍總。我參與過很多圓桌討論，但這一次確實是非常激烈的思維碰撞。龍總提出的問題很深刻、很尖銳。

因為時間已經(jīng)超了，我不再啰嗦。時代在躍遷，我們產(chǎn)業(yè)人必須走在最前面，也應(yīng)當(dāng)是最有希望的一群人。

困難肯定很多，挑戰(zhàn)也很巨大，但我們?nèi)砸в袌远ǖ男判?。因為所有機遇都從危中誕生，危機危機，危中有機。

還有一句話送給大家：當(dāng)下我們嘗的所有苦，往后吃什么都會覺得甜。

非常感謝各位。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。