觀點網(wǎng) 12月15日，廣州又一輪土拍落下帷幕。

當(dāng)日推出天河金融城、黃埔長洲島及南沙靈山島尖共4宗涉宅用地，最終全部以底價出讓，總成交金額67.27億元，總出讓面積約24.7萬平方米。

作為本次土拍樓面價最高的地塊，天河金融城東區(qū)AT091410地塊由珠江實業(yè)以22.12億元底價競得，成交樓面價40800元/平方米，可建設(shè)用地面積為1.49萬平方米，容積率為3.65，規(guī)劃以住宅為主。

若將地塊需承擔(dān)的土壤污染修復(fù)費用及公建配套納入考量，項目實際樓面成本約為47200元/平方米，已接近同板塊部分二手房的掛牌價格，

該地塊并非首次進(jìn)入市場，據(jù)觀點新媒體查閱過往掛牌記錄，曾于2024年3月首次公告出讓。

彼時，地塊規(guī)劃指標(biāo)設(shè)定為容積率6.94，商業(yè)建筑面積占比高達(dá)30%，起拍總價約37億元。報名截止前，沒有任何房企提交競買申請，最終終止出讓。

據(jù)市場資料分析，該地塊去年終止出讓的主要原因在于規(guī)劃指標(biāo)與市場需求錯配。在2024年的市場環(huán)境下，高達(dá)6.94的容積率意味著項目將呈現(xiàn)高密度塔樓形態(tài)，且30%的商業(yè)配比在商辦庫存高企的金融城板塊構(gòu)成了較大的沉淀成本與去化壓力。

時隔一年半，地塊重新上架，各項關(guān)鍵指標(biāo)均進(jìn)行了調(diào)整：容積率由6.94下調(diào)至3.65，降幅接近50%；商業(yè)建筑面積占比從30%大幅壓縮至5.5%；起拍總價相應(yīng)下調(diào)至22億元區(qū)間。同時，部分公建配套任務(wù)被轉(zhuǎn)移至相鄰地塊。

對于競得人珠江實業(yè)而言，本次拿地是深耕天河的重要戰(zhàn)略延續(xù)。

2024年10月，珠江實業(yè)聯(lián)合體以16.1億元底價競得相鄰的AT091415地塊，成交樓面價19672元/平方米。此次再度補(bǔ)倉，使得珠實得以在金融城東區(qū)形成連片開發(fā)格局。

周邊市場方面，天河金融城板塊目前一手住宅供應(yīng)相對分化，均價普遍維持在5萬-10萬元/平方米區(qū)間，在售項目如珠江天酈等均主打改善型產(chǎn)品。

珠實新項目入市后，憑借調(diào)整后的適中容積率與地鐵上蓋優(yōu)勢，預(yù)計將與上述項目形成差異化競爭。

相較于天河地塊的規(guī)劃調(diào)整，黃埔區(qū)長洲島深井金洲大道以南HPG-CZ-02地塊則以“資源稀缺性”為成交特征。

該地塊由中交城市投資發(fā)展（廣東）有限公司與廣州峻森投資有限公司（科學(xué)城投資）聯(lián)合體以底價28.44億元競得，成交樓面價18227元/平方米。

核心指標(biāo)顯示，容積率僅為1.01，且受長洲島歷史風(fēng)貌及相關(guān)限高管控影響，建筑高度被嚴(yán)格限制在30米以內(nèi)。

交通方面，地塊直線距離地鐵7號線、琶蓮城際深井站約1000米；周邊配套方面，地塊臨近廣東省工人醫(yī)院、深井小學(xué)等。周邊5公里范圍內(nèi)近三年無涉宅地成交，與該地塊一江之隔的番禺恒基學(xué)苑壹號項目，容積率3.01，此前售價約2.7萬元/平方米起。

作為地塊競得方之一的中交城投，近年來在廣州土地市場布局動作頻繁，尤其聚焦黃埔、南沙等重點發(fā)展區(qū)域。

此前，中交城投已參與黃埔夏園、金坑村等城中村改造項目，還在南沙推進(jìn)了國際郵輪母港配套設(shè)施、明珠灣片區(qū)基建等多個重點工程。

剩余兩宗南沙區(qū)靈山島尖地塊（2025NJY-4、2025NJY-5），均由本土國企南沙開建底價包攬，合計成交額16.71億元。

從市場供應(yīng)節(jié)奏來看，靈山島尖上一次有涉宅地成交需追溯至2019年，板塊內(nèi)新房供應(yīng)已斷檔多時。

盡管成交過程波瀾不驚，但出讓文件中關(guān)于規(guī)劃條件的表述值得注意。

文件明確提及，兩宗地塊均鼓勵采用“公建化立面”設(shè)計，并支持“立體綠化”及“大陽臺”建設(shè)。具體條款包括：住宅戶型滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進(jìn)深；半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)建筑面積的25%，按其水平投影面積一半計算容積率。

上述技術(shù)指標(biāo)實際上指向了廣州推行的“第四代住宅”標(biāo)準(zhǔn)。

目前，靈山島尖及周邊的橫瀝島板塊，在售新房多為傳統(tǒng)的改善型高層，同質(zhì)化競爭較為嚴(yán)重，價格普遍在2萬-3萬元/平方米區(qū)間。出讓條件通過放寬陽臺進(jìn)深和計容規(guī)則，有助于通過提高得房率和產(chǎn)品創(chuàng)新來激活市場需求。

縱觀本次成交，無論是珠實連片深耕天河，還是中交與南沙開建的補(bǔ)倉動作，均延續(xù)了當(dāng)前市場“央國企主導(dǎo)、理性擇址”的投資邏輯。

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