本文為劉海霞女士在2025觀點(diǎn)產(chǎn)業(yè)科技年會發(fā)表的演講。

劉海霞（蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建有限公司副總經(jīng)理、蘇州工業(yè)園區(qū)低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理）：感謝觀點(diǎn)的邀請，我們有機(jī)會一年一度可以在產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)論壇上跟大家做分享和交流。

“蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建”其實(shí)是一個地方國企，是一級國資，相對來說，我們的產(chǎn)業(yè)版圖、產(chǎn)業(yè)體量和在產(chǎn)業(yè)布局中的時間，跟在座的各位比，我們還是一個初學(xué)者。

今天我?guī)淼姆窒碇黝}是《從“空間出租”到“價值共創(chuàng)”——以低空與跨境電商為例，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)4.0時代的虹吸聚能場》。

其實(shí)在前面幾位專家的交流中，我有很多的觀點(diǎn)是非常相似的。因此我盡量用20分鐘的時間，更多地從小切口、從我們的產(chǎn)業(yè)案例來給大家一些一線信息。

從綜合實(shí)力來看，蘇州排名2024年大陸最具幸福感城市第一位，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值第二，科創(chuàng)板上市企業(yè)數(shù)第三，外貿(mào)進(jìn)出口總額第四，地方財(cái)政收入第六，地區(qū)生產(chǎn)總值第六。蘇州給大家的印象是產(chǎn)業(yè)很硬核的一個城市。

我們所在的蘇州工業(yè)園區(qū)已經(jīng)跟新加坡合作了31年，是中新兩國政府合作的一個典范項(xiàng)目。蘇州工業(yè)園區(qū)在1994年由國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，連續(xù)九年為全國經(jīng)開區(qū)排名第一，今年正在緊鑼密鼓爭創(chuàng)十連冠，在國家高新區(qū)里排名全國第四、全省第一。

2025年，蘇州工業(yè)園區(qū)成立31周年之際，畝均GDP產(chǎn)值已經(jīng)達(dá)到了120萬到150萬。蘇州是一個工業(yè)強(qiáng)市，它的畝均產(chǎn)值在50萬到70萬，江蘇省是25萬到35萬，基本上是翻倍的差距。

為什么前面提到這兩個數(shù)據(jù)？當(dāng) “城市重建”作為專注城市開發(fā)20年的一級國資向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的時候，我們大大小小二十個產(chǎn)業(yè)園做產(chǎn)業(yè)定位的時候，基于的是這個時代、這個長三角區(qū)域、這個城市和它的城市能級和產(chǎn)業(yè)能級等一些原始的積累和要素，而不是憑空、憑著自己個人的意愿和理解來做定位和轉(zhuǎn)型。

在過去20年時間里，“城市重建”參與了整個蘇州工業(yè)園區(qū)農(nóng)村的消滅，我們蘇州園區(qū)應(yīng)該是為數(shù)不多的、在一個城市里沒有農(nóng)村的區(qū)域。蘇州園區(qū)的城市更新達(dá)到了21平方公里，盤活的土地、總量在區(qū)域當(dāng)中應(yīng)該是首屈一指，我們成了城市更新的主力軍。

產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目代建方面，我們建設(shè)了整個城市所有要素，包括看得到的城市橋梁、隧道、醫(yī)院、學(xué)校、基礎(chǔ)設(shè)施，還有公益的建筑功能。在十年前，我們已經(jīng)開始逐步布局從城市建設(shè)到產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的轉(zhuǎn)型。累計(jì)將近十年時間，我們產(chǎn)業(yè)更新3800畝，載體總面積是300萬方。

我們是白手起家，本來是重裝的開發(fā)公司，是輕資產(chǎn)，在轉(zhuǎn)型期只有兩層樓面，而且每一塊土地幾乎都是從原有的業(yè)主方那里收購回來的。累計(jì)到現(xiàn)在，我們已有的產(chǎn)業(yè)園將近20個。

城市重建轉(zhuǎn)型方面，從城市開發(fā)建設(shè)到產(chǎn)業(yè)生態(tài)的運(yùn)營轉(zhuǎn)型之路，是我后面分享的內(nèi)容。時代之問：產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何不被這個時代所拋棄？我們怎樣從空間的出租到價值共創(chuàng)？

我簡單介紹一下現(xiàn)在推出的4.0版產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

從內(nèi)容和要素上看，1.0版是蘇州工業(yè)園區(qū)建區(qū)以來最強(qiáng)的外資招商。到現(xiàn)在為止，我們絕大部分的GDP貢獻(xiàn)、產(chǎn)業(yè)人才和機(jī)構(gòu)的底層邏輯，都是源于過去將近30年持續(xù)的海外招商。目前有一百多家五百強(qiáng)企業(yè)，兩百多個項(xiàng)目齊聚園區(qū)，這成了蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)很硬核的底層邏輯，到現(xiàn)在依然是。

第一期的招商是土地招商——來了外資企業(yè)，就劃一塊地。我們的總體規(guī)劃里，跟新加坡共同合作了一個基底，在外部政策上給國際企業(yè)的穩(wěn)定性、安全性，同時還有人才洼地、稅收政策等大環(huán)境因素。但是從現(xiàn)有的能力要素上來講，當(dāng)時就是給塊地就行。

到第二階段是2.0版本，是我們跟新加坡的第一個產(chǎn)業(yè)園，也是蘇州園區(qū)第一根樁——騰飛產(chǎn)業(yè)園。這個時候可以為外來的企業(yè)提供廠房，你不用在這里先把廠房建好才能轉(zhuǎn)移，你也可以有現(xiàn)成廠房可以用。

到2000年也就是我畢業(yè)那會兒，第一份工作就是國際科技園。那時候第三代產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成，除了空間，我們有了一些留學(xué)生政策，一些集成電路的政策，還有一些三免兩減半的免租政策。2000年開始，我們跟比較頭部的北京、上海同類型產(chǎn)業(yè)園比肩，比較早布局了第三代產(chǎn)業(yè)園，這個階段的要素相對來說更豐富了。

到第四代產(chǎn)業(yè)園，這個時候的要素已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不再是土地。我們看到的熟悉的廠房空間和建筑，或者是其他的基礎(chǔ)設(shè)施配置，也不再是簡單的給點(diǎn)政策、給點(diǎn)減免租，它的能力要素變得非常的多元。

也就是說，隨著新質(zhì)生產(chǎn)力、新產(chǎn)業(yè)能級的升級，我們相應(yīng)的第四代產(chǎn)業(yè)園應(yīng)運(yùn)而生。過程當(dāng)中，一代、二代、三代、四代是混雜的一個過程，不是一個完全替代和消滅。

我們在打造第四代產(chǎn)業(yè)園的時候，精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位、硬核的空間載體、柔性的服務(wù)生態(tài)、活躍的社群網(wǎng)絡(luò)，是我們的幾個維度。

2024年， “城市重建”經(jīng)過多年的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入了深水期，在這個過程當(dāng)中，我們陸續(xù)推出了不同主題的一些產(chǎn)業(yè)園，包括醫(yī)療器械、檢驗(yàn)檢測、半導(dǎo)體、智能制造等等，前期的一些成就逐漸地被市場和市長所看到。

被市場看到方面，我們越來越多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，包括跨國的公司總部、瞪羚、獨(dú)角獸企業(yè)，還有替代進(jìn)口的卡脖子的專業(yè)技術(shù)的核心產(chǎn)業(yè)已上市總部，陸續(xù)進(jìn)駐到我們各個產(chǎn)業(yè)園當(dāng)中，形成了一定的集聚效應(yīng)和品牌度。

同時，被市長看到了——跨境電商和低空經(jīng)濟(jì)作為國家戰(zhàn)略以及蘇州市重點(diǎn)部署的兩大戰(zhàn)略，在2024年第一季度重裝布局的時候，我們兩個產(chǎn)業(yè)園同期被市級層面的領(lǐng)導(dǎo)所部署，這也是給 “城市重建”進(jìn)入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型深水區(qū)一個很好的機(jī)會。

我分享兩個項(xiàng)目，第一個是陽澄數(shù)谷·南岸新地跨境電商產(chǎn)業(yè)園。它是數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，生態(tài)不僅是跨境電商，而是聚焦集成電路、數(shù)字貿(mào)易、數(shù)字金融、數(shù)字文化，是以數(shù)字能力構(gòu)建和生態(tài)構(gòu)建打造的數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，對標(biāo)的是新加坡榜鵝數(shù)碼園區(qū)。

在這個過程當(dāng)中，數(shù)字貿(mào)易這一端我們本身也做了一定的產(chǎn)業(yè)集聚，當(dāng)蘇州市的跨境電商產(chǎn)業(yè)要重裝部署的時候，我們被選中成為了一個重要基地，占地是140畝，建筑總體量是45萬方，配套了八百多間人才公寓。

五年前定位的時候，我們想做蘇州范圍乃至長三角地區(qū)，可以跟上海、北京、深圳以及大灣區(qū)的優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)比肩的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新綜合體。蘇州制造有很強(qiáng)的基礎(chǔ)，我們希望通過南岸新地跨境電商產(chǎn)業(yè)園把生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)做一個強(qiáng)勢的集聚，打造為從產(chǎn)業(yè)能級到生態(tài)打造、要素配置上的多元化的高能級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

為了服務(wù)好企業(yè)，我們從工作、生活各方面做了很多時尚運(yùn)動以及藝術(shù)生活相關(guān)的配套。

從建筑空間上，我們是從城市開發(fā)轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的，那我們有什么優(yōu)勢？熟悉蘇州工業(yè)園區(qū)的都知道，它有三大產(chǎn)業(yè)公司：生物、納米，國際科技園。

在發(fā)展了20年以后，我們要重新轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)的時候，已經(jīng)沒有了從零開始孵化的時機(jī)和機(jī)會。我們就利用自己城市開發(fā)在建筑上、在舊改上、在空間打造上的優(yōu)勢，結(jié)合產(chǎn)城融合的主導(dǎo)觀念和空間打造，依托核心的產(chǎn)業(yè)定位，然后把我們的空間做到極致。所以在這個項(xiàng)目上，我們打破了很多空間的邊界，融合產(chǎn)業(yè)、文化、商業(yè)、多元業(yè)態(tài)，形成了一個高度自由、開放的生態(tài)空間。

當(dāng)我們在做4.0產(chǎn)業(yè)園區(qū)的時候，包括設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、合作方拿出來的案例，好多都是超級寫字樓模型，我們從眾多的傳統(tǒng)優(yōu)秀寫字樓模型當(dāng)中，做了很多的努力，做成了一個產(chǎn)業(yè)群落的形式，這是我們的第一波的努力。

第二波的努力是，我們對標(biāo)日本八重洲的項(xiàng)目，在內(nèi)部業(yè)態(tài)當(dāng)中做了一些設(shè)置，比如說原來的一期商業(yè)公寓和活動空間還都是相對分隔的，在二期的空間上我們也做了進(jìn)一步的努力，希望做成高混的空間，這也是在需要生態(tài)融入的打造過程中，希望得到空間的支持，希望更多的要素企業(yè)來到這個空間，他們更容易進(jìn)入交流。我們大量的跨境電商活動、路演以及相關(guān)的選品已經(jīng)在南岸新地跨境電商產(chǎn)業(yè)園里陸續(xù)展開了。

從無到有做一個產(chǎn)業(yè)園，我們有一整套的方法論。去年一季度接到跨境電商和低空經(jīng)濟(jì)任務(wù)的時候，不瞞大家講，我們是純純一個小白，是從查百度開始的。

但是好在蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)展產(chǎn)業(yè)有一整套的方法論，從跨境電商來講，市級層面上第一個推進(jìn)大會，我們就已經(jīng)明確了跨境電商“八個一”工程：成立一個研究院，一個創(chuàng)新發(fā)展中心，一個專班、一個跨境電商專項(xiàng)政策、一個產(chǎn)業(yè)基金、一個市級層面的跨境電商產(chǎn)業(yè)公司、一個跨境電商出海系列的主題活動，還有一個重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)。

在“八個一”當(dāng)中，到目前為止，除了蘇州市跨境電商研究院目前還沒有正式落成，其他七個“一”全部在我們南岸新地落地，也是第一次作為區(qū)屬的國際產(chǎn)業(yè)園，承接蘇州市級層面上的產(chǎn)業(yè)布局。

一年多的時間里，我們在這個空間快速布局，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)跟各大專業(yè)機(jī)構(gòu)做了大量的活動。去年在重組生態(tài)的時候，更多是我們搭臺唱樣板戲，一年以后的現(xiàn)在，亞馬遜、TK，還有日本樂天、阿里國際等等大的生態(tài)平臺陸續(xù)進(jìn)駐。今年以來，已經(jīng)輪不到我們上臺表演了，更多的是排期就可以了，像亞馬遜一年就有十幾場的大型活動和交流會。

同時，全省重點(diǎn)打造的國際數(shù)據(jù)港也在我們的區(qū)域里，跨境電商作為可以跨境數(shù)據(jù)流通的比較好的載體形式，我們也成為國際數(shù)據(jù)港很重要的產(chǎn)業(yè)支撐。

空間開放方面，我們每個產(chǎn)業(yè)鏈都有一個“重建光合里”，打造24小時運(yùn)轉(zhuǎn)、充滿活力的生態(tài)系統(tǒng)。

同時我們每個產(chǎn)業(yè)園區(qū)都有一個重建城市會客廳，這里可以讓更多的資源要素、產(chǎn)業(yè)生態(tài)的企業(yè)、有供給需求的企業(yè)可以高頻次、快節(jié)奏、高質(zhì)量地在這里進(jìn)行交互，每年有一兩百場活動在這個項(xiàng)目當(dāng)中發(fā)生。

同時，我們在生活社群打造上，對標(biāo)阿那亞、麓湖。

在完整產(chǎn)業(yè)生態(tài)的布局上，年初我們就布局了整個跨境電商生態(tài)，今年除了幾個大平臺在這里布局，好多的合作方跟京東物流是重疊的。我們在支付系統(tǒng)、金融保障合規(guī)、海外的品牌營銷上，跟谷歌有戰(zhàn)略合作，易海創(chuàng)騰等項(xiàng)目也已經(jīng)落在平臺上。

大運(yùn)營是其次，我們今年重點(diǎn)的是供應(yīng)鏈和物流，同時也在完善數(shù)字新基建。當(dāng)我們習(xí)慣了眼見為實(shí)的熟悉的基建項(xiàng)目后，數(shù)谷最重要的是打造一些數(shù)字新基建，還有智算中心、星火鏈網(wǎng)骨干節(jié)點(diǎn)，以及光纖到桌的排布。

我們是怎么樣進(jìn)行AI賦能和場景帶動的？“蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建”可能更側(cè)重在推動落地成果上，我們所有目標(biāo)都是基于經(jīng)濟(jì)走勢，基于對產(chǎn)業(yè)的理解，同時落腳于市場的需求，我們所有的工作節(jié)點(diǎn)在于市場、企業(yè)需求什么，我們的目標(biāo)客戶需求什么，我就給他排布什么。

比如企業(yè)出海方面，最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)鏈在蘇州，但是蘇州制造企業(yè)有個很大的特點(diǎn)，就是只會自己做好東西，但是不會賣，所以很多貿(mào)易出口都轉(zhuǎn)移到了廣州、深圳。

劉小濤現(xiàn)在是江蘇省省長，從大灣區(qū)轉(zhuǎn)到蘇州，給我們最大的貢獻(xiàn)就是，雖然蘇州依然是一個制造強(qiáng)市，但是我們要學(xué)會從跨境電商的角度出發(fā)，把蘇州優(yōu)秀的制造業(yè)出海到全球，也就是品質(zhì)出海、品牌出海。這是跨境電商的戰(zhàn)略，定的目標(biāo)是三年翻12倍。

所以從這個角度上講，怎么樣賦能跨境電商企業(yè)？就是從需求量最大，能力相對薄弱的方面，從AI的能力上入手。當(dāng)然，蘇州園區(qū)也有很優(yōu)秀的AI企業(yè)，我們也招募全國優(yōu)秀的AI企業(yè)到南岸新地來賦能跨境電商。所以在南岸新地提出了“AI賦能跨境電商”的十大場景，包括語言、AI互動、翻譯數(shù)字模型、虛擬演播以及后臺數(shù)據(jù)曝光等等。

生態(tài)活動當(dāng)中，南岸新地每年有一百多場活動。作為一個平臺的搭建者，園區(qū)就像一個劇場，我們把劇場所有的燈光、音效、舞臺搭建好，一方面歡迎我們的演員、導(dǎo)演上來唱戲，一方面我們召集觀眾、需求側(cè)來觀演。

在前期啟動之時，我們第一年需要發(fā)力，鏈接各種官方資源、政府平臺資源、專業(yè)機(jī)構(gòu)資源，大量推活動，告訴人家我們在做這些。但是不到一年的時間里，我們快速搭建了產(chǎn)業(yè)生態(tài)和服務(wù)生態(tài)，并且形成一定的聲勢，活動只要排期、共同參與協(xié)助一下。

第二部分的內(nèi)容是新盛里低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，去年一季度，整個項(xiàng)目還是舊改更新項(xiàng)目，還是長三角規(guī)模最大的 “工改工”項(xiàng)目，占地622畝，建筑總體量65萬方，光屋頂就將近10萬方。

在低空經(jīng)濟(jì)之前，我們已經(jīng)有了很清晰的定位——航空航天，聚攏航空航天，聚焦精密制造、半導(dǎo)體、新材料、新能源。當(dāng)?shù)涂諄淼臅r候，我們這個項(xiàng)目就脫穎而出，成為了蘇州市低空經(jīng)濟(jì)的首批先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園。

這個項(xiàng)目很大，從南到北有一公里。項(xiàng)目改造交付的時候，要求開發(fā)同事除了交付現(xiàn)房，還要交一套閉幕系統(tǒng)，就是為未來的數(shù)字化能力建設(shè)做好底座。

發(fā)展方向上的一些方法論，跟數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園是相呼應(yīng)的。我們側(cè)重于整區(qū)制造、系統(tǒng)的集群以及關(guān)鍵技術(shù)能力的構(gòu)建，因?yàn)椴牧霞夹g(shù)、核心零部件等在我們蘇州園區(qū)本身就有優(yōu)勢。同時這里也有“十個一”工程，是我們從無到有做這件事情的時候，一年半前做了設(shè)想，一年多后，也都在陸續(xù)實(shí)現(xiàn)。

（PPT）這是一張藍(lán)圖，同時是我們正在導(dǎo)引的一部分，包括50億的基金，同步進(jìn)行平臺引入，包括適航服務(wù)中心、低空標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新中心等。當(dāng)然，蘇州低空立法也是比較靠前的，還有聯(lián)合技術(shù)轉(zhuǎn)化中心的人才引育，這方面做得也比較活躍。

然后比較重裝的，有蘇州市的低空展示與服務(wù)中心。未來，蘇州低空經(jīng)濟(jì)的發(fā)展布局、階段性成果、資源要素對接可以在新盛里低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園一覽無余。場景牽引覆蓋了全球展售中心、研發(fā)中心、服務(wù)中心和選品中心、人才培育中心、孵化中心等很多不同層級的實(shí)訓(xùn)基地。

同時我們低空也有十五大場景，十大場景已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，其余五大場景我們會推動政府采購的相關(guān)部門共同發(fā)起，在未來的一年時間內(nèi)，另外的大場景也會陸續(xù)呈現(xiàn)。

同樣的手法，新盛里低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園的生態(tài)布局比南岸新地稍晚一年，所以今年新盛里還在主推自導(dǎo)自演，還在打樣一些活動、一些生態(tài)、一些資源鏈接的方式。我們剛剛結(jié)束的低空文化月的一些活動，快速吸附一些關(guān)注、快速吸附一些生態(tài)服務(wù)商、快速吸附一些技術(shù)要素環(huán)節(jié)的需求對接平臺。

我相信到明年，大家再看到新盛里的時候，已經(jīng)是繁華遍地。

沒有什么好辦法，就靠一場一場推、路演活動、重載無人機(jī)的核心技術(shù)交流、電視能力的分享等。我們也是一個初學(xué)者，但是只要躬身入局，持續(xù)學(xué)習(xí)，我相信道阻且長，未來一定會如我們所預(yù)期。

過去20年，“蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建”以城市開發(fā)者的身份，完成了五百多個項(xiàng)目的建設(shè)，包括道路、橋梁、隧道、學(xué)校、醫(yī)院、公園。未來的20年，我們將以城市運(yùn)營者的視角，用數(shù)字與智慧構(gòu)建一座產(chǎn)業(yè)新城，包括服貿(mào)通、AI場景、智算中心、低空智聯(lián)、數(shù)據(jù)跨境、服務(wù)生態(tài)。

蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建作為一個城投公司，轉(zhuǎn)型不是脫離原有的根基重新創(chuàng)業(yè)，而是尊重市場規(guī)律換一個活法，立足城市服務(wù)的本質(zhì)，向“產(chǎn)業(yè)合伙人、生態(tài)構(gòu)建者和戰(zhàn)略踐行者”功能升級躍遷。

謝謝大家！

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。