本文為李瑞華先生在2025觀點(diǎn)產(chǎn)業(yè)科技年會(huì)發(fā)表的演講。

李瑞華（京東產(chǎn)發(fā)產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)部總經(jīng)理）：大家好，今天我和大家分享的主題是“數(shù)智驅(qū)動(dòng)、生態(tài)聚能，京東產(chǎn)發(fā)物流園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新實(shí)踐”。

在座各位對(duì)京東想必并不陌生，在大家的支持下，我們2024年達(dá)成1.15萬(wàn)億元的交易規(guī)模，已連續(xù)八年躋身世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，今年位居第 44 位，在民營(yíng)企業(yè)中收入規(guī)模位居第一。

目前，京東C端用戶規(guī)模已超7億，企業(yè)端用戶突破900萬(wàn)＋。京東集團(tuán)旗下圍繞供應(yīng)鏈為核心的能力，重點(diǎn)布局了八大業(yè)務(wù)板塊。

我所在的板塊是京東產(chǎn)發(fā)，京東集團(tuán)旗下專注于資產(chǎn)管理的板塊。

2023年京東20周年慶的時(shí)候，我們發(fā)布了“35711”夢(mèng)想規(guī)劃：未來(lái)力爭(zhēng)培育三家收入達(dá)萬(wàn)億規(guī)模、凈利潤(rùn)超700億元的企業(yè)，五家躋身世界500強(qiáng)的公司，七家市值不低于千億的企業(yè)（目前已有3-4家達(dá)成這一目標(biāo)）；同時(shí)實(shí)現(xiàn)每年納稅額超1000億元人民幣，就業(yè)崗位超100萬(wàn)人次。正如剛才提到的，京東集團(tuán)當(dāng)前員工總數(shù)已達(dá)90萬(wàn)人。

京東產(chǎn)發(fā)的業(yè)務(wù)始于2007年京東自建物流。2003年至2007年期間，京東電商業(yè)務(wù)初期依托速匯物流提供服務(wù)，但在運(yùn)營(yíng)服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)很多問題。為保障用戶體驗(yàn)，從2007年開始建成第一個(gè)物流站點(diǎn)；2012年京東產(chǎn)發(fā)正式成立，開啟資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)布局，并在上海打造了首個(gè) “亞洲一號(hào)” 智能物流中心，該項(xiàng)目于2015年投入運(yùn)營(yíng)。

2014年，我們獨(dú)創(chuàng) “亞洲一號(hào)” 品牌，打造了大型智能倉(cāng)儲(chǔ)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。2018年，京東產(chǎn)發(fā)開始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，快速地進(jìn)行商業(yè)化轉(zhuǎn)型。在此之前，我們更多是聚焦于內(nèi)部服務(wù)，為京東物流提供運(yùn)營(yíng)載體支撐。

同期，我們?nèi)鎲?dòng)了光伏新能源業(yè)務(wù)，像江蘇宿遷與西安園區(qū)是最早申報(bào)的兩個(gè)零碳園區(qū)。2019年，我們成立了第一支核心基金，簽約寶馬等眾多外部客戶，同時(shí)啟動(dòng)數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)布局。2020年，我們開始做產(chǎn)業(yè)升級(jí)，涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，圍繞京東生態(tài)資源開展產(chǎn)業(yè)園投資也同時(shí)設(shè)立首支開發(fā)基金，正式開始國(guó)際化。

2021年，京東產(chǎn)發(fā)完成A輪融資；2022年，順利推進(jìn)B輪融資。2023 年，我們成功發(fā)行國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)首支倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REITs，發(fā)行首支人民幣核心基金，海外資產(chǎn)拓展也開始布局。

截止2025年11月底，擁有全球現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)數(shù)量超過270個(gè)，園區(qū)管理建筑面積規(guī)模超過2600萬(wàn)平米，資產(chǎn)管理總規(guī)模超1100億元。我們目前已成長(zhǎng)為中國(guó)和亞洲領(lǐng)先、增長(zhǎng)最快的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)及管理平臺(tái)。在國(guó)內(nèi)，京東產(chǎn)發(fā)的資產(chǎn)集中布局于一線、1.5線及強(qiáng)二線核心城市，業(yè)務(wù)覆蓋國(guó)內(nèi)主要省份，其中90%以上都是位于一線及核心城市。除核心的物流資產(chǎn)外，京東產(chǎn)發(fā)依托集團(tuán)自身資源持續(xù)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)多元化布局，業(yè)務(wù)已延伸至產(chǎn)業(yè)園區(qū)、IDC（互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心）等。

在具體業(yè)務(wù)布局上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與IDC 主要聚焦一線及強(qiáng)二線城市，輻射京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等一些城市群。其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊目前已布局13個(gè)項(xiàng)目，主要聚焦科創(chuàng)與智能制造，資產(chǎn)規(guī)模超過100萬(wàn)平方米，當(dāng)然可能相比物流資產(chǎn)賽道會(huì)小一點(diǎn)；IDC 板塊主要服務(wù)于京東零售、京東科技的內(nèi)部業(yè)務(wù)需求，目前已在 4 個(gè)城市落地相關(guān)資產(chǎn)。

在園區(qū)招商端，我們的物流園區(qū)聚焦七大行業(yè)線，其中超過50%為外部客戶。

汽車行業(yè)是我們近兩年增長(zhǎng)非?？斓念I(lǐng)域，大量新能源汽車企業(yè)通過定制化合作，將售前倉(cāng)、售后倉(cāng)及備件倉(cāng)布局在我們倉(cāng)庫(kù)，合作客戶包括寶馬、理想、吉利、比亞迪等等。

快遞快運(yùn)行業(yè)是整個(gè)資產(chǎn)租賃占比最高的部分，除內(nèi)部京東物流外，還有順豐、通達(dá)系、安能等。

電商主要是出海電商，前兩年支撐了整個(gè)業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)，尤其在華南片區(qū)，希音、TT、拼多多、美團(tuán)及阿里系旗下菜鳥等均是我們的客戶。

零售板塊主要是針對(duì)新零售，包括好想來(lái)、蜜雪冰城等，其中蜜雪冰城已在海外租賃我們的倉(cāng)庫(kù)；另外，安德、郵政旗下合同物流企業(yè)、外運(yùn)、日日順等均為我們的核心KA客戶。

冷鏈醫(yī)藥板塊則專注于控溫倉(cāng)、冷庫(kù)服務(wù)，我們?yōu)槭窈９?yīng)鏈等企業(yè)提供定制化改造，同時(shí)服務(wù)于塔斯汀等食品企業(yè)，以及普仁醫(yī)藥、上藥集團(tuán)、華潤(rùn)醫(yī)藥等醫(yī)藥行業(yè)客戶。

近兩年光伏新能源行業(yè)快速發(fā)展，有大量的光伏配件的租賃需求。這里為大家分享我們與寶馬的合作案例：從2021年起，四年間我們一起做了幾個(gè)合作項(xiàng)目。首個(gè)項(xiàng)目是為寶馬在合肥定制的BTS（量身定制建造）綠色零配中心，當(dāng)時(shí)產(chǎn)發(fā)協(xié)助完成選址、對(duì)接政府相關(guān)事宜，同時(shí)所有的設(shè)計(jì)、產(chǎn)品都與寶馬進(jìn)行了深度的SOP流程對(duì)接，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后獲得了寶馬的高度認(rèn)可。

隨后，我們又陸續(xù)啟動(dòng)廊坊、成都等項(xiàng)目，整體合作規(guī)模超20萬(wàn)平方米，目前仍有多個(gè)潛在合作項(xiàng)目在溝通推進(jìn)中。其中，廊坊和合肥的兩個(gè)ITC（綜合物流中心）項(xiàng)目分別獲得了LEED金級(jí)和LEED銀級(jí)認(rèn)證。

在與安得的合作方面，我們已在全國(guó)范圍內(nèi)達(dá)成超25萬(wàn)平方米的規(guī)模，覆蓋南昌、昆明、成都、武漢、合肥等15個(gè)以上城市。安得將我們視為重要合作伙伴，來(lái)滿足其在全國(guó)范圍內(nèi)的區(qū)域配送中心（RDC）及配送中心布局需求。

盡管我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域的項(xiàng)目數(shù)量不多，但還是充分整合京東自身資源，導(dǎo)入集團(tuán)To B端企業(yè)資源及合作伙伴資源，致力于打造一些精品園區(qū)。例如，位于北京海淀中關(guān)村的京東科技大廈項(xiàng)目，在中關(guān)村最新的25座核心樓宇中排名第一，目前出租率已達(dá)98%。園區(qū)內(nèi)聚集了包括 AI 四小龍、即將上市的Moonshot（月之暗面）、老牌企業(yè)愛國(guó)者等公司；同時(shí)還有4家“小巨人” 企業(yè)、14家專精特新企業(yè)及27家高新技術(shù)企業(yè)。

蘇州昆山花橋產(chǎn)業(yè)園是我們收購(gòu)的首個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目剛接手時(shí)出租率僅60%，經(jīng)過我們對(duì)園區(qū)企業(yè)進(jìn)行重新梳理、調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略并導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)資源后，目前整體出租率已提升至96%，其中二期項(xiàng)目出租率更是達(dá)到98%。這個(gè)曾經(jīng)經(jīng)營(yíng)陷入困境的二手園區(qū)，如今已成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)桿型項(xiàng)目。

第三個(gè)是蘇州太湖項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)是和政府拿的一手地塊，同時(shí)也是一個(gè)分割銷售類項(xiàng)目。目前，該園區(qū)已聚集13家高新技術(shù)企業(yè)，其中60%的物業(yè)已完成銷售。

在運(yùn)營(yíng)端，我們核心優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在幾個(gè)方面：第一是充分從客戶視角去幫他們解決問題。無(wú)論是運(yùn)營(yíng)類客戶的開倉(cāng)籌備、日常運(yùn)營(yíng)保障，還是大促期間的專項(xiàng)支持，我們都會(huì)提供全方位配套服務(wù)。同時(shí)，京東產(chǎn)發(fā)依托自主研發(fā)的IMC智能系統(tǒng)，為客戶提供專業(yè)的安全物業(yè)管理服務(wù)。

其次，在綠色能源布局上，我們?cè)缙谝宰越Ｊ酵七M(jìn)屋頂光伏項(xiàng)目，現(xiàn)在通過合作外包的模式，已經(jīng)與多家光伏頭部企業(yè)合作，部分項(xiàng)目還通過資源置換的方式實(shí)現(xiàn)互利共贏。

此外，增值服務(wù)方面我們聚焦客戶個(gè)性化需求，不僅完善園區(qū)綜合配套設(shè)施，還會(huì)協(xié)助客戶對(duì)接京東生態(tài)體系內(nèi)的各類資源等等。

在服務(wù)方面，舉一個(gè)京東科技大廈的例子：我們園區(qū)內(nèi)聚集了月之暗面（Moonshot）、銀河水滴、聯(lián)合飛機(jī)等優(yōu)質(zhì)企業(yè)——其中聯(lián)合飛機(jī)是低空經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的知名企業(yè)，目前正計(jì)劃赴港上市。我們積極聯(lián)動(dòng)這些入駐企業(yè)與海淀區(qū)中關(guān)村街道，推動(dòng)政企協(xié)同發(fā)展，協(xié)助企業(yè)申請(qǐng)各類資源、指標(biāo)及獎(jiǎng)補(bǔ)政策，助力其業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張。

這些企業(yè)從最初入駐時(shí)可能僅租賃幾百平方米，經(jīng)過兩三年發(fā)展，如今租賃面積已擴(kuò)大至四五千平方米。

第二，我們與中關(guān)村街道深度合作，把京東科技大廈二層打造了一個(gè)公共會(huì)議空間，經(jīng)常承接海淀區(qū)及中關(guān)村街道的各類大型活動(dòng)。通過搭建產(chǎn)業(yè)基金合作平臺(tái)，我們與中關(guān)村展開全方位協(xié)同，助力園區(qū)企業(yè)鏈接更多資源。

第三，我們會(huì)引入京東生態(tài)資源，幫助企業(yè)降本增效亦或是打通合作渠道。例如，有一家專注于日式游戲開發(fā)的企業(yè)“萌萌噠”，與京東零售存在業(yè)務(wù)協(xié)同契機(jī) ——京東零售在開展線上流量活動(dòng)、搭建游戲場(chǎng)景時(shí)，我們會(huì)協(xié)助雙方對(duì)接，促成合作落地。

此外，我們還會(huì)定期在樓宇內(nèi)為企業(yè)員工舉辦各類文化活動(dòng)，比如小品、相聲表演及即興演出等，豐富園區(qū)文化氛圍。

在資本化運(yùn)作方面，京東產(chǎn)發(fā)憑借在智能物流領(lǐng)域的自身優(yōu)勢(shì)，以及在京東物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累的專業(yè)資產(chǎn)管理能力，為合作伙伴提供多元化的投資合作機(jī)會(huì)。

目前我們旗下一共有八支基金，七支是物流基礎(chǔ)設(shè)施及一支REIT，整體資管規(guī)模約400億。

其中，京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT于2023年2月8日在上海證券交易所發(fā)行，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)量非常好，整體認(rèn)購(gòu)量是發(fā)行量126倍，總認(rèn)購(gòu)金額超340億元。

在海外，我們已在11個(gè)國(guó)家進(jìn)行了布局，包括日本、印度尼西亞、越南、新加坡、英國(guó)、德國(guó)、荷蘭、阿聯(lián)酋、澳大利亞、墨西哥、沙特。海外，我們最早2021年可能就10萬(wàn)平方米，2022年增至20萬(wàn)平方米，2023年突破50萬(wàn)平方米，2024年達(dá)到100萬(wàn)平方米，2025年再至170萬(wàn)平方米。

我們也希望能攜手各位合作伙伴共同出海，為中資企業(yè)在海外的供應(yīng)鏈需求提供服務(wù)支持，像目前已有吉利等汽車企業(yè)的海外備件倉(cāng)業(yè)務(wù)，通過與京東物流聯(lián)合合作的模式，由我們提供相應(yīng)的倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)。

以上是京東產(chǎn)發(fā)的情況介紹，再次感謝大家對(duì)京東的信賴與支持，謝謝大家！

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