觀點網(wǎng) 近年來，房地產(chǎn)行業(yè)步入存量提質關鍵期，城市更新也進入深水區(qū)。

當多數(shù)企業(yè)仍困于“城市更新同質化”與“輕資產(chǎn)運營失焦”的僵局時，瑞安房地產(chǎn)如何實現(xiàn)新天地從商業(yè)品牌向社區(qū)品牌躍遷？又能為行業(yè)提供怎樣的商業(yè)范本？

今年11月底，觀點機構與瑞安新天地行政總裁張斌進行了一場深入交流，他詳細拆解了瑞安在城市更新與商業(yè)運營中的方法論。

“品牌煥新的核心是把我們過去多年在城市更新、社區(qū)營造賽道里的綜合解決方案，與所有客戶、合作機構做深層次互動，讓大家重新認識新天地。”

談及2025年新天地升級為社區(qū)品牌，張斌指出，這一過程面臨著內外雙重挑戰(zhàn)。難題在于，新天地并非新事物，多年來已經(jīng)在市場中形成根深蒂固的認知，“要把新的定位用更準確、更到位的方式與客戶溝通，達成共同理解，需要時間。”

這是轉型面臨的外部挑戰(zhàn)。

內部挑戰(zhàn)則聚焦于團隊認知與行動的統(tǒng)一——品牌戰(zhàn)略升級本質上是“自我革命與新征程的決心信號”，尤其是一線的同事，他們對新天地的傳統(tǒng)認知需要轉變，“要讓他們完全學透新品牌的內涵，在與客戶溝通、日常工作中體現(xiàn)出品牌承諾，尚需時間。”

張斌強調，內外兩大挑戰(zhàn)，共同構成了品牌煥新后需要長期聚焦的核心方向。

為應對挑戰(zhàn)，瑞安制定了系統(tǒng)方案。在項目層面，張斌介紹，新天地旗下所有社區(qū)項目已明確了具體的落地措施，“包括與租戶的溝通方法、項目內的活動策劃、標志系統(tǒng)的調整，以及員工培養(yǎng)體系的優(yōu)化，這些措施都已在推進中，不是停留在紙面上的規(guī)劃。”

在策略上，品牌煥新對產(chǎn)品的空間、內容、服務提出了更高要求，瑞安的應對思路是“系統(tǒng)性提升場所精神，打造創(chuàng)新且有旗艦屬性的內容，同時升級服務體系”。

以新天地東臺里項目為例，作為上海新天地“東擴”的核心，一直是市場關注的焦點。

“這里和新天地石庫門街區(qū)一樣，是開放的、歡迎所有人來，大家進來會覺得親切”。

張斌介紹，東臺里的設計首要原則是“保留城市肌理”，有百年歷史的東臺路被完整保留、地下“東臺食集”的設計融入了原東臺路的歷史元素、十六組消防門邀請藝術家設計創(chuàng)作，以還原“過去東臺路的點點滴滴”；原東臺路旁邊的老建筑喇格納小學，也被保留下來。

“只保護不夠，還要創(chuàng)新。”張斌口中的創(chuàng)新，是東臺里最引人注目的“上海最大全景天幕”——讓東臺路變成了“城市舞臺”。

更重要的是，東臺里讓“古董一條街”實現(xiàn)了煥新升級：“原來大家去東臺路淘文物，是為了讓生活更美好?，F(xiàn)在我們把這種‘美好’擴展到全域，讓東臺路從平面的古董街變成立體的主題街區(qū)。”

張斌進一步介紹，東臺里T2樓有近4000平“東臺藝術中心”，未來還會策劃一年幾次的古董文物集市，既保留東臺路的歷史記憶，又加入新的藝術內容，形成沉浸式氛圍。

東臺里的打造正是體現(xiàn)了瑞安“產(chǎn)品優(yōu)先”理念的落地，張斌在接受觀點新媒體采訪時也強調了這一原則，表示“資本端可以‘輕’，但產(chǎn)品打造和運營不能‘輕’——把每個項目都當自己的孩子一樣，很慎重地對待”。

截至2025年，瑞安輕資產(chǎn)規(guī)?？焖僭鲩L，但始終堅持“非擅長領域不做”。

張斌表示，瑞安挑選輕資產(chǎn)項目的核心標準是“能成為成功的城市發(fā)展解決方案”。

“如果一個項目，我們沒信心為城市帶來長期價值、為區(qū)域人群帶來美好生活動力、為產(chǎn)業(yè)提供好載體，就堅決不做。”

資本合作層面，張斌表示，瑞安優(yōu)先選擇“有長期視角、理念一致”的合作伙伴，他進一步拆解“合適伙伴”的三個維度：一是戰(zhàn)略互補，瑞安擅長產(chǎn)品打造與運營，所以找的是有資本實力的伙伴；二是文化契合，認可項目不止看經(jīng)濟收益，更要看長期價值與城市貢獻的理念；三是機制一致，在合作中，雙方要信任彼此的擅長領域，要讓各自的優(yōu)勢都發(fā)揮到極致。

科技也是瑞安近年重點布局的領域，張斌表示：“在我們行業(yè)，科技創(chuàng)新不是追求‘造火箭、登月’式的高科技，而是能讓產(chǎn)品更好、管理效率更高、客戶服務更優(yōu)，真正有價值的科技應用。”

目前，瑞安在科技領域的發(fā)力主要分為三大板塊：一是前沿生態(tài)構建，通過兩支自有VC基金鏈接創(chuàng)新資源，與香港科技大學成立未來城市聯(lián)合實驗室，并開展針對性課題研究，如“用數(shù)字系統(tǒng)精準衡量企業(yè)碳排放、針對夏季降溫需求為東臺里天幕研發(fā)更高效且顯著降低整體成本的降溫涂層”。

二是在業(yè)務上，smart building領域，瑞安研究通過AIoT技術采集并控制建筑末端設備；在客戶端，瑞安即將落地的全新CRM平臺，可實現(xiàn)跨城市、跨項目、跨人群的一站式服務；在內部管理上，AI技術正被植入決策環(huán)節(jié)，“讓部分崗位能基于數(shù)據(jù)快速做決定，提升效率”。

三是生態(tài)協(xié)同創(chuàng)新，比如與合作伙伴探索“機器人解決充電樁短缺”的方案——“上海每年EV銷量已超過傳統(tǒng)燃油車，但地庫充電樁比例不到5%，裝充電樁成本又高，所以我們在研究移動充電樁的解決方案，針對性解決行業(yè)痛點。”

瑞安深耕的方向——“未來城市”不是一個口號，而是要通過一個個具體的技術應用，讓社區(qū)更有韌性、更可持續(xù)。這與瑞安“打造可持續(xù)、自生長社區(qū)”的理念，本質上是相通的。

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