觀點(diǎn)指數(shù) 12月3日，觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布《卓越指數(shù) • 2025 物流倉(cāng)儲(chǔ)暨基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)展報(bào)告》，報(bào)告指出，2025年國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)在租金與空置率的博弈中，呈現(xiàn)出鮮明的區(qū)域分化特征，五大區(qū)域冷暖不均，行業(yè)正處于供需關(guān)系重構(gòu)的關(guān)鍵調(diào)整期。

2025年二季度整體高標(biāo)倉(cāng)空置率環(huán)比上季度上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至17.8%，根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，平均租金比2024年一季度微降3.6%至29.7元/㎡·月。

從區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，受傳統(tǒng)電商節(jié)、跨境電商持續(xù)擴(kuò)張刺激及疊加促消費(fèi)政策效應(yīng)影響，部分城市及區(qū)域高標(biāo)倉(cāng)租賃需求實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)刈饨鹦》蠞q、空置率下降。

與此同時(shí)，在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的區(qū)域，新增需求不足的問(wèn)題仍較突出，市場(chǎng)出租率及租金面臨顯著下行的壓力，區(qū)域分化特征進(jìn)一步凸顯。

2025年二季度，華南區(qū)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)保持低空置率與高租金的雙優(yōu)格局，高標(biāo)倉(cāng)空置率僅10.6%，租金水平高達(dá)37.7元/㎡·月，雖同比2025年一季度降低3.6%，但仍處全國(guó)高位。

該區(qū)域內(nèi)電子信息、高端制造等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，尤其是深圳、廣州等核心城市具備扎實(shí)的制造業(yè)基礎(chǔ)與跨境物流需求，有利于高標(biāo)倉(cāng)的集約化布局發(fā)展。部分高標(biāo)倉(cāng)的出租率長(zhǎng)期維持在95%以上，租金溢價(jià)超過(guò)區(qū)域平均水平15%，為市場(chǎng)提供了扎實(shí)的支撐。

華中區(qū)、西南區(qū)呈現(xiàn)“空置率下降、租金低位分化”的特征，期內(nèi)華中區(qū)環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至11.6%；西南區(qū)環(huán)比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)至12.7%。租金方面，華中區(qū)平均租金達(dá)25.4元/㎡·月，持平；西南區(qū)平均租金大幅下降5.2%，至21.7元/㎡·月。

得益于區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與消費(fèi)升級(jí)，華中區(qū)依托鄭州、武漢等物流樞紐城市，承接?xùn)|部電子、汽車(chē)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，直接帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)需求增長(zhǎng)；西南區(qū)則通過(guò)低租金水平吸引需求，同時(shí)疊加電商與生鮮冷鏈物流需求擴(kuò)張的影響，高標(biāo)倉(cāng)利用率得到有效提升。

華北區(qū)、華東區(qū)面臨“供給集中入市、空置率承壓”的挑戰(zhàn)，期內(nèi)華北區(qū)空置率升至21.4%，華東區(qū)升至21.6%，均為五大區(qū)域最高。租金方面，華北區(qū)降至22.8元/㎡·月，華東區(qū)降至35.2元/㎡·月，環(huán)比2025年一季度分別下降3.4%和4.6%。

華北區(qū)北京周邊及天津等地近年高標(biāo)倉(cāng)集中建設(shè)，而區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)制造業(yè)物流需求增長(zhǎng)放緩，供需錯(cuò)配導(dǎo)致部分園區(qū)空置率超過(guò)25%；華東區(qū)上海、蘇州等城市正推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)需求向高端化轉(zhuǎn)型，部分老舊高標(biāo)倉(cāng)難以適配新需求，面臨去化壓力，進(jìn)一步加劇了“核心區(qū)域-外圍區(qū)域”的市場(chǎng)分化。

當(dāng)前，不同區(qū)域因產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、需求結(jié)構(gòu)、供給節(jié)奏的差異，呈現(xiàn)出截然不同的市場(chǎng)表現(xiàn)。隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移深化、需求結(jié)構(gòu)優(yōu)化及供給端的動(dòng)態(tài)調(diào)整，各區(qū)域城市格局有望在差異化發(fā)展中逐步找到新的平衡。

2025年，物流業(yè)“反內(nèi)卷”政策從頂層設(shè)計(jì)到基層執(zhí)行全面鋪開(kāi)，形成宏觀引導(dǎo)、微觀監(jiān)管與行業(yè)自律相結(jié)合的多層次治理體系，推動(dòng)行業(yè)從“價(jià)格戰(zhàn)”向“價(jià)值戰(zhàn)”轉(zhuǎn)型。

3月，中央政治局與政府工作報(bào)告將“防止內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)”升級(jí)為“綜合整治‘內(nèi)卷式’競(jìng)爭(zhēng)”，明確把破除低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)、推動(dòng)落后產(chǎn)能有序退出列為重點(diǎn)任務(wù)。政策導(dǎo)向的強(qiáng)化，為行業(yè)治理提供了頂層設(shè)計(jì)支持。

8月起，廣東、浙江等22個(gè)省份陸續(xù)調(diào)整快遞價(jià)格，調(diào)價(jià)幅度在0.3元至0.7元之間，如廣東設(shè)定1.4元/單的底線價(jià)，通過(guò)價(jià)格機(jī)制改革遏制低價(jià)傾銷(xiāo)行為；10月，中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)聯(lián)合多家倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)發(fā)起反內(nèi)卷倡議，提出依法自主定價(jià)、杜絕低于成本的招投標(biāo)、建立行業(yè)自律機(jī)制、開(kāi)展定期質(zhì)量抽檢與價(jià)格監(jiān)測(cè)等措施，多家快遞企業(yè)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，將競(jìng)爭(zhēng)重心從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向服務(wù)品質(zhì)提升。

根據(jù)行業(yè)規(guī)劃，到2027年社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP比率需降至13.5%左右，今年前三季度該比率已降至14.0%，較上年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于節(jié)約社會(huì)物流成本約1000億元。未來(lái)“十五五”期間，物流業(yè)將進(jìn)一步深化與產(chǎn)業(yè)融合，聚焦先進(jìn)制造業(yè)、冷鏈等領(lǐng)域發(fā)展專(zhuān)業(yè)物流，持續(xù)提升服務(wù)精準(zhǔn)度與效率。

本文節(jié)選自《卓越指數(shù) • 2025 物流倉(cāng)儲(chǔ)暨基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)展報(bào)告》
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