觀點(diǎn)指數(shù) 12月3日，觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布《卓越指數(shù) • 2025 物流倉儲(chǔ)暨基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)展報(bào)告》，報(bào)告指出，物流行業(yè)資本運(yùn)作呈現(xiàn)多元融資工具的廣泛應(yīng)用與倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)、股權(quán)大宗交易的集中落地，形成協(xié)同效應(yīng)，既為企業(yè)業(yè)務(wù)拓展提供穩(wěn)定資金保障，也推動(dòng)行業(yè)資源配置優(yōu)化與全球化布局進(jìn)程，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展注入持續(xù)動(dòng)力。

2025年1-10月，物流行業(yè)投融資市場維持活躍狀態(tài)，資本對行業(yè)發(fā)展的支持力度持續(xù)穩(wěn)定。期間累計(jì)發(fā)生投融資事件33起，融資總額達(dá)748億元，整體規(guī)模處于較高水平，反映了資本市場對物流行業(yè)發(fā)展前景的認(rèn)可。

從時(shí)間維度來看，融資節(jié)奏呈現(xiàn)“下半年穩(wěn)增”的特點(diǎn)，6月單月融資額突破100億元，成為年內(nèi)融資小高峰；7-10月，受頭部企業(yè)融資動(dòng)作與政策支持雙重影響，月均融資額超80億元，穩(wěn)定的資金供給為物流企業(yè)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張、技術(shù)升級及網(wǎng)絡(luò)建設(shè)提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2025年1-10月，倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)及股權(quán)領(lǐng)域的大宗交易頻繁落地，成為推動(dòng)行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要力量，形成“國內(nèi)資產(chǎn)整合”與“全球資本布局”兩大發(fā)展主線，行業(yè)資源配置效率與全球化水平同步提升。

在國內(nèi)市場，資本聚焦核心區(qū)域高標(biāo)倉與優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。平安保險(xiǎn)斥資45億元收購第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)華南地區(qū)三個(gè)物流資產(chǎn)項(xiàng)目，強(qiáng)化珠三角核心區(qū)域倉儲(chǔ)布局；申通快遞以3.62億元收購菜鳥集團(tuán)旗下丹鳥物流100%股權(quán)，補(bǔ)全電商大件物流能力短板并整合末端配送資源。

高瓴集團(tuán)出資7億元收購上海、北京兩地優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)資產(chǎn)，布局一線城市倉儲(chǔ)資源的長期價(jià)值。此類交易體現(xiàn)了資本對核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的關(guān)注，推動(dòng)國內(nèi)物流資產(chǎn)向頭部企業(yè)集中，促進(jìn)行業(yè)資源配置效率的提升。

在全球市場，跨境物流資產(chǎn)收購成為資本布局的重要方向，全球化資本流動(dòng)態(tài)勢愈發(fā)清晰。豐樹集團(tuán)完成對英國首個(gè)物流中心及西班牙物流資產(chǎn)組合的收購，交易規(guī)模3.15億歐元；華平投資以2.4億美元收購日本大東京地區(qū)兩處物流資產(chǎn)；黑石集團(tuán)出資2.38億美元收購華平投資旗下韓國倉庫項(xiàng)目；凱德騰飛房地產(chǎn)信托以2億英鎊收購英國物流開發(fā)項(xiàng)目永久產(chǎn)權(quán)土地；京東產(chǎn)發(fā)斥資17億元收購新加坡4處物流資產(chǎn)。

一系列跨境交易展現(xiàn)了物流資本全球化布局的趨勢。一方面，中國物流企業(yè)跟隨外貿(mào)企業(yè)的“出海”步伐，在海外布局倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)，為跨境供應(yīng)鏈的穩(wěn)定提供保障；另一方面，國際資本看好亞太地區(qū)及中國物流市場的長期增長潛力，通過收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)參與行業(yè)發(fā)展。這種雙向資本流動(dòng)，推動(dòng)了全球物流資源的整合優(yōu)化，加速了行業(yè)全球化進(jìn)程。

隨著物流行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、全球貿(mào)易的綁定日益緊密，具備資本運(yùn)作能力、全球化視野與資產(chǎn)整合實(shí)力的頭部企業(yè)，將在行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與全球化競爭中占據(jù)優(yōu)勢，推動(dòng)全球化持續(xù)發(fā)展，為全球供應(yīng)鏈的穩(wěn)定高效運(yùn)轉(zhuǎn)提供支撐。

倉儲(chǔ)物流REITs的底層資產(chǎn)選擇呈現(xiàn)鮮明的優(yōu)質(zhì)化導(dǎo)向，集中布局“一線及強(qiáng)二線城市高標(biāo)倉”。這些資產(chǎn)多分布于京津冀、長三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，依托周邊密集的產(chǎn)業(yè)集群與旺盛的消費(fèi)需求，形成了穩(wěn)定的租賃需求基礎(chǔ)。

從運(yùn)營指標(biāo)看，倉儲(chǔ)物流REITs展現(xiàn)出較強(qiáng)的市場適應(yīng)能力。截至2025年三季度，其底層資產(chǎn)平均出租率達(dá)92%，明顯高于國內(nèi)倉儲(chǔ)物業(yè)85%的平均水平，部分核心城市的高標(biāo)倉項(xiàng)目更是實(shí)現(xiàn)100%滿租，反映出優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)資產(chǎn)受到市場的認(rèn)可。

在收益端，行業(yè)年化分派率穩(wěn)定在4%，不僅高于貨幣基金、國債等低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益，也優(yōu)于部分商業(yè)地產(chǎn)REITs，為投資者提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)。其中，中金普洛斯REIT2024年度年化可供現(xiàn)金分派率達(dá)5.47%，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT達(dá)4.28%，均體現(xiàn)出較高的收益穩(wěn)定性。

從凈利潤率表現(xiàn)看，倉儲(chǔ)物流REITs分化明顯，但頭部表現(xiàn)突出，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT凈利潤率29.6%、嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT28.1%、匯添富九州通醫(yī)藥REIT26.5%，這類產(chǎn)品憑借優(yōu)化的租戶結(jié)構(gòu)與稀缺的應(yīng)用場景，實(shí)現(xiàn)了較高的盈利水平。

從二級市場表現(xiàn)看，近三個(gè)月市場調(diào)整周期中倉儲(chǔ)物流REITs展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)韌性。期間倉儲(chǔ)物流REITs平均跌幅僅0.26%，顯著低于中證REITs指數(shù)3.4%的跌幅，同時(shí)低于商業(yè)地產(chǎn)REITs 0.6%、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs 4.41%的平均跌幅，在波動(dòng)市場中表現(xiàn)穩(wěn)健。

部分優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物流REITs甚至在調(diào)整期實(shí)現(xiàn)正收益，例如紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)REITs、華夏深國際倉儲(chǔ)REITs，近三個(gè)月區(qū)間漲幅分別逆勢上漲3.6%和3.2%，成為投資者在市場波動(dòng)中的“避險(xiǎn)選擇”。

本文節(jié)選自《卓越指數(shù) • 2025 物流倉儲(chǔ)暨基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)展報(bào)告》
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