觀點指數(shù) 12月3日，觀點指數(shù)研究院發(fā)布《卓越指數(shù) • 2025 產(chǎn)業(yè)園區(qū)暨基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)展報告》，報告指出，四大一線城市作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心戰(zhàn)場，當(dāng)前正面臨供需的平衡挑戰(zhàn)，但科技及關(guān)聯(lián)行業(yè)憑借強勁的租賃需求，形成差異化發(fā)展路徑。

當(dāng)前，北京、上海、廣州、深圳四大重點一線城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場呈現(xiàn)供求失衡加劇、整體調(diào)整的特征，各城市依托自身產(chǎn)業(yè)基因，形成差異化發(fā)展格局。

從市場供求基本面觀察，四城園區(qū)市場的供需失衡加劇，直接加大租金下行與空置率上升的雙重壓力。數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳、廣州的供求比分別達到1.88、2.63、1.45、1.77，供需錯配問題持續(xù)凸顯，租金下行趨勢在短期內(nèi)難以實現(xiàn)有效逆轉(zhuǎn)。

展望下半年，園區(qū)市場供應(yīng)壓力仍將進一步釋放。其中，上海預(yù)計新增供應(yīng)約83萬平方米，深圳新增供應(yīng)達84萬平方米，廣州將有80萬平方米新載體入市，北京也將有40.3萬平方米的新載體推出。持續(xù)增長的市場供應(yīng)，或?qū)⑦M一步加劇區(qū)域的供需矛盾。

租金表現(xiàn)方面，四城園區(qū)平均租金均出現(xiàn)同比下滑，其中北京為138.5元/㎡/月，同比下降3.7%；上海為133.8元/㎡/月，同比下降2.2%；深圳為84.1元/㎡/月，同比下降4.0%；廣州為68.6元/㎡/月，同比下降1.4%?？罩寐释匠尸F(xiàn)上升態(tài)勢，上海、廣州、北京、深圳分別同比上漲1.2%、0.9%、0.5%、0.3%，市場去化壓力持續(xù)加大。

從需求結(jié)構(gòu)來看，科技及關(guān)聯(lián)行業(yè)已成為園區(qū)租賃市場的核心驅(qū)動力，且其對不同城市的需求拉動作用呈現(xiàn)出鮮明的產(chǎn)業(yè)特色。

北京園區(qū)市場受益于新型制造園區(qū)的集中交付，以及芯片、半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，租賃需求呈現(xiàn)明顯的集聚效應(yīng)。其中，醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)需求占比達49%，工業(yè)品制造業(yè)占比28%，成為支撐區(qū)域市場的核心力量；與此同時，以汽車及配件為代表的消費品制造業(yè)也展現(xiàn)出較強的發(fā)展活力，進一步豐富了區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

上海園區(qū)市場的需求動力高度集中在TMT行業(yè)。一方面，AI技術(shù)與半導(dǎo)體行業(yè)的深度融合推動智能制造加速發(fā)展，帶動上下游企業(yè)加速擴張；另一方面，AI與BI的協(xié)同應(yīng)用吸引大量軟件開發(fā)企業(yè)搬遷布局，為市場注入增量需求。同時，新能源汽車企業(yè)積極拓址，傳統(tǒng)制造企業(yè)也在加大研發(fā)投入以推動產(chǎn)業(yè)升級，共同構(gòu)成需求增長的重要支撐。

深圳上半年的園區(qū)租賃需求呈現(xiàn)多領(lǐng)域協(xié)同發(fā)展特征，跨境零售、互聯(lián)網(wǎng)科技、制造業(yè)占比位居需求前列。依托電子產(chǎn)品與元器件交易、日用消費品以及跨境服務(wù)形成的完整產(chǎn)業(yè)生態(tài)，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體提供了強勁的需求動能，構(gòu)建起獨具特色的產(chǎn)業(yè)集聚格局。

廣州園區(qū)市場的需求則集中在互聯(lián)網(wǎng)科技、消費品制造等領(lǐng)域。依托大灣區(qū)制造業(yè)根基與商貿(mào)流通優(yōu)勢，廣州在消費科技、專業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域形成產(chǎn)業(yè)集群，為園區(qū)租賃需求提供了穩(wěn)定支撐，同時跨境零售等行業(yè)也貢獻了一定比例的租賃需求，形成多元化的需求結(jié)構(gòu)。

值得關(guān)注的是，不同片區(qū)獨特的產(chǎn)業(yè)基因?qū)⒊掷m(xù)催化結(jié)構(gòu)性機會，成為產(chǎn)業(yè)園穿越市場周期的關(guān)鍵支點。依托核心產(chǎn)業(yè)形成的差異化競爭力，將在供需失衡的大環(huán)境中為優(yōu)質(zhì)園區(qū)開辟增長空間，推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場向“結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)聚焦”的方向持續(xù)演進。

隨著“十五五”規(guī)劃的全面實施，其明確提出“搶占科技發(fā)展制高點，不斷催生新質(zhì)生產(chǎn)力，強化科技自立自強，加強原始創(chuàng)新和關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)”的發(fā)展方向，為科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入強勁政策動力。

從發(fā)展脈絡(luò)來看，“十五五”規(guī)劃的核心任務(wù)之一是推動經(jīng)濟完成第二次轉(zhuǎn)型。“十四五”期間已實現(xiàn)從房地產(chǎn)向制造業(yè)的第一次轉(zhuǎn)型，未來五年則將聚焦于從一般制造業(yè)向科技產(chǎn)業(yè)的跨越，這一轉(zhuǎn)型方向精準契合當(dāng)前科技產(chǎn)業(yè)的增長態(tài)勢。

從地方實踐來看，各地將依托自身資源稟賦與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在“十五五”規(guī)劃框架下形成差異化產(chǎn)業(yè)布局，避免同質(zhì)化競爭，例如中西部城市聚焦特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，東部沿海城市主攻高端創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，通過精準定位構(gòu)建各具特色的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

在集成電路、人工智能、量子科技等“卡脖子”領(lǐng)域，政策支持與資本投入持續(xù)加大，技術(shù)突破周期有望縮短，國產(chǎn)替代進程將加速推進；數(shù)字經(jīng)濟與實體經(jīng)濟的融合將從“表層應(yīng)用”走向“深度滲透”，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智能制造將成為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級的標配，催生大量新業(yè)態(tài)、新模式。

同時，產(chǎn)業(yè)綠色化改造將從“可選動作”變?yōu)?ldquo;必選動作”，新能源、節(jié)能環(huán)保等產(chǎn)業(yè)將迎來爆發(fā)式增長，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型也將釋放巨大的市場空間。

本文節(jié)選自《卓越指數(shù) • 2025 產(chǎn)業(yè)園區(qū)暨基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)展報告》
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