觀點(diǎn)指數(shù) 2025年，在REITs擴(kuò)募常態(tài)化、新質(zhì)生產(chǎn)力政策落地與區(qū)域招商競(jìng)爭(zhēng)加劇的行業(yè)背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)邏輯已從“規(guī)模比拼”轉(zhuǎn)向“價(jià)值鏈深耕”，借助科技打通“投融建管退”全周期鏈路，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)賦能-資產(chǎn)增值-資本變現(xiàn)”的良性循環(huán)，為行業(yè)提供了差異化競(jìng)爭(zhēng)與可持續(xù)發(fā)展的標(biāo)桿范式。

能否平衡“產(chǎn)業(yè)生態(tài)培育”與“資產(chǎn)價(jià)值提升”的關(guān)系，構(gòu)建可持續(xù)的盈利模式，成為檢驗(yàn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。頭部企業(yè)已率先通過(guò)基金投資、輕資產(chǎn)輸出、REITs運(yùn)作等創(chuàng)新手段，將科技融入運(yùn)營(yíng)全流程，實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)的效能躍升。

基于此，觀點(diǎn)指數(shù)研究院通過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)趨勢(shì)的長(zhǎng)期跟蹤、企業(yè)動(dòng)態(tài)的深度研究及多維度數(shù)據(jù)的系統(tǒng)分析，綜合園區(qū)個(gè)數(shù)與面積、城市布局、經(jīng)營(yíng)收入、平均入住率等核心指標(biāo)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的表現(xiàn)進(jìn)行量化并評(píng)估。旨在為行業(yè)提供具有參考價(jià)值的樣本，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)效率與專業(yè)度的系統(tǒng)性提升。

最終，招商蛇口、張江高科、大悅城控股、聯(lián)東集團(tuán)、星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)以及中電光谷等30家標(biāo)桿入選2025產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)卓越表現(xiàn)30，這些企業(yè)以資產(chǎn)管理精細(xì)化、運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新化、服務(wù)生態(tài)多元化為核心優(yōu)勢(shì)，為行業(yè)提供了全周期資管閉環(huán)、差異化競(jìng)爭(zhēng)策略與可持續(xù)發(fā)展路徑的標(biāo)桿范式。

招商蛇口2025年上半年整體營(yíng)收達(dá)514.85億元，同比增長(zhǎng)0.41%，其中資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入36.6億元，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)板塊持續(xù)釋放增長(zhǎng)動(dòng)能。招商蛇口以REITs運(yùn)作為核心，打通產(chǎn)業(yè)園全周期運(yùn)營(yíng)鏈路，2025年4月啟動(dòng)國(guó)內(nèi)首個(gè)公募REITs二次擴(kuò)募，將深圳前海易港中心、光明科技園等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT，底層資產(chǎn)出租率達(dá)88%，年內(nèi)累計(jì)可供分配金額顯著增長(zhǎng)；同時(shí)升級(jí)“基礎(chǔ)+產(chǎn)業(yè)”雙層服務(wù)體系。

2025年，張江高科以“載體建設(shè)+企業(yè)孵化”雙輪驅(qū)動(dòng)，在科創(chuàng)生態(tài)構(gòu)建與長(zhǎng)三角布局上同步發(fā)力，打造跨區(qū)域創(chuàng)新共同體。在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域，公司以“直投+基金”模式精準(zhǔn)布局，投資收益同比增長(zhǎng)337%，并充分發(fā)揮自身在產(chǎn)業(yè)資源、政策對(duì)接等方面的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展投資及股權(quán)管理工作。通過(guò)“創(chuàng)新基地+創(chuàng)業(yè)營(yíng)+孵化基金”的立體化模式，已成功培育5家上市企業(yè)，成為前沿產(chǎn)業(yè)培育的重要陣地。當(dāng)前，孵化器重點(diǎn)聚焦集成電路、衛(wèi)星互聯(lián)網(wǎng)等核心賽道，同時(shí)前瞻性布局硅光、量子科技等未來(lái)產(chǎn)業(yè)，與新質(zhì)生產(chǎn)力培育方向高度契合。張江高科正通過(guò)資源聯(lián)動(dòng)與模式輸出，推動(dòng)創(chuàng)新要素跨區(qū)域流動(dòng)，構(gòu)建“研發(fā)在核心、轉(zhuǎn)化在周邊、輻射全區(qū)域”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。

大悅城控股2025年以“央地合作+特色產(chǎn)業(yè)聚焦”為核心路徑，全國(guó)布局7個(gè)省級(jí)行政單位10座城市，總運(yùn)營(yíng)管理面積253萬(wàn)平方米，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)差異化發(fā)展。企業(yè)從華南、北京核心區(qū)域向全國(guó)多點(diǎn)輻射，緊跟新質(zhì)生產(chǎn)力政策導(dǎo)向，打造了中關(guān)村（大興）細(xì)胞與基因治療產(chǎn)業(yè)園、中糧（福安）機(jī)器人科技園、中糧創(chuàng)芯研發(fā)中心等一批標(biāo)桿項(xiàng)目，精準(zhǔn)對(duì)接區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃需求，重點(diǎn)聚焦生物醫(yī)藥、機(jī)器人、人工智能、清潔能源等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，為入駐企業(yè)提供從研發(fā)到產(chǎn)業(yè)化的全周期支撐。

聯(lián)東集團(tuán)憑借多年規(guī)?；瘓@區(qū)運(yùn)營(yíng)積累的經(jīng)驗(yàn)，2025年完成從重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向全域產(chǎn)業(yè)服務(wù)商的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型，5月發(fā)布的輕資產(chǎn)服務(wù)方案，標(biāo)志著其服務(wù)模式的全面升級(jí)。該方案為政府及企業(yè)提供產(chǎn)投招引、委托運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等定制化解決方案，目前已賦能全國(guó)170個(gè)園區(qū)，形成廣泛的產(chǎn)業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。其核心競(jìng)爭(zhēng)力源于“資源+數(shù)字化”的深度融合，將自營(yíng)園區(qū)積累的2.1萬(wàn)家企業(yè)資源池與“鏈上U谷”供應(yīng)鏈平臺(tái)等數(shù)字化工具相結(jié)合，構(gòu)建起跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)需求與資源的精準(zhǔn)匹配。

星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)以“產(chǎn)城融投”創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式為核心競(jìng)爭(zhēng)力，目前已在全國(guó)近20座高能級(jí)城市完成布局，運(yùn)營(yíng)及在建面積超200萬(wàn)㎡，搭建起涵蓋產(chǎn)融新城、雙創(chuàng)社區(qū)、總部綜合體的多元產(chǎn)品矩陣，實(shí)現(xiàn)對(duì)不同產(chǎn)業(yè)階段企業(yè)需求的全覆蓋。在資本運(yùn)作層面，集團(tuán)擁有超200億元配套產(chǎn)業(yè)基金，通過(guò)股權(quán)投資深度參與產(chǎn)業(yè)鏈培育，“空間載體+產(chǎn)業(yè)投資+數(shù)字服務(wù)”的三維模式，使星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)生態(tài)培育與資產(chǎn)價(jià)值提升之間找到了精準(zhǔn)平衡。

西安高新區(qū)配套公司目前運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)12個(gè)，憑借 “12586” 戰(zhàn)略與 3TCOM 產(chǎn)業(yè)社區(qū)理念躋身行業(yè)標(biāo)桿。其核心優(yōu)勢(shì)在于 “產(chǎn)城人融合” 運(yùn)營(yíng)，聯(lián)動(dòng)阿里、施耐德打造智慧與零碳園區(qū)，通過(guò)全周期企業(yè)服務(wù)與 3TBox 孵化體系，集聚 400 余家科技企業(yè)。以 “園區(qū) + 基金 + 數(shù)據(jù)” 創(chuàng)新招商模式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值與產(chǎn)業(yè)賦能的良性循環(huán)，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)從 “空間供給” 向 “生態(tài)共建” 轉(zhuǎn)型提供了優(yōu)質(zhì)樣本。

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