觀點網 被招商蛇口從恒大手中接盤三年后，深圳餅干廠舊改再一次迎來進展。

2月28日，深圳市南山區(qū)原聯(lián)合餅干廠城市更新項目完成單一來源談判工作，中標成交人為深圳招商蛇口華灣地產開發(fā)有限公司。

經查工商信息顯示，深圳招商房地產與招平淳華將共同投資成立合資公司作為項目的操盤開發(fā)公司，項目公司注冊資本金暫定為1億元，深圳招商房地產持股51%，招平淳華持股49%。

招平淳華的大股東為深圳市招商平安資產管理有限責任公司，背后是招商金控和平安人壽。

深圳招商房地產與招平淳華按照“同股同權、共同投資、共擔風險、共享收益”的原則進行合作，項目實施主體資格確認為項目公司后，深圳招商房地產主責項目開發(fā)建設，招平淳華予以配合。

至于談判委托人，即村集體背后的深圳市蛇口海灣實業(yè)股份有限公司，應分得可售物業(yè)建筑面積32133平方米、可售物業(yè)中商品住宅建筑面積30033平方米、可售物業(yè)中商品商業(yè)建筑面積為2100平方米。

至此，這塊南山鬧市里的“餅干”被切分干凈，與恒大再無瓜葛。

餅干廠舊改是原“恒大海灣灣廈城市更新項目”的一期部分，整個灣廈村城更項目占地面積24.95萬平方米，擬規(guī)劃建筑面積131萬平方米，項目估值高達75億元，曾經是恒大在深圳最有價值的舊改項目之一，也被視為恒大進軍深圳舊改的標志。

和改革開放后特區(qū)涌現(xiàn)的千千萬萬座工廠一樣，餅干廠有過輝煌，也有過落寞。

灣廈和海灣村，始于明朝萬歷年間，世代以種田、捕魚、養(yǎng)蠔為生，直到上世紀八十年代，小漁村開始了工業(yè)化浪潮。

1988年6月，由當?shù)卮寮w建立的深圳市海灣企業(yè)公司與英國聯(lián)合餅干投資有限公司、香港先進化工有限公司簽訂協(xié)議，合資1000萬美元興辦一座聯(lián)合餅干廠，其中英國聯(lián)合餅干負責提供設備、技術和配方，海灣村提供土地。

于是，和聯(lián)合餅干旗下英國皇室御用茶點品牌“麥維他”同款的餅干，從這座漁村銷往世界各地。在1992年，國家領導人楊尚昆還曾經視察過這座餅干廠。

2014年，英國聯(lián)合餅干被Pladis集團收歸麾下，由于集團業(yè)務規(guī)劃，英國聯(lián)合餅干開始撤出中國內地投資。

雖然餅干廠再無餅干，但所有人都已經意識到這塊土地本身的價值。兩年后的2016年，恒大出現(xiàn)了。

當時恒大正在謀劃將總部從廣州搬到深圳，屯下一批舊改項目，無疑會成為立足新大本營的根基；另一層背景是，當時恒大試圖借殼深圳國資控股深深房A，達成回A計劃，而這同樣需要注入優(yōu)質資產。

雙方談判進展迅速，在2016年12月26日，恒大地產集團（深圳）有限公司與深圳市蛇口灣廈實業(yè)股份有限公司簽約了《城市更新項目框架協(xié)議》。

當時代表恒大簽約的正是前恒大地產執(zhí)行總裁柯鵬，出席的還有前恒大地產副總裁兼恒大深圳公司董事長王忠明。

到了2019年初，聯(lián)合餅干廠已完成拆除，同年7月正式立項，被納入了《2019年深圳市南山區(qū)城市更新單元計劃第二批計劃》。

當時項目遲遲未能落地，其中最大的阻力來源于規(guī)劃內容，確切說是容積率。

根據2020年官方公布的規(guī)劃草案，開發(fā)建設用地面積1.5萬平方米，計容建面13.47萬平方米，容積率高達8.9，其中9.07萬平方米為住宅，3.74萬平方米為商業(yè)、辦公、旅館業(yè)用地，此外還有0.66萬方的公共配套設施，住宅中還含有2.9萬平方米的保障性住房，占總住宅體量32%。

一方面，周邊以招商·雍景灣為主的小區(qū)業(yè)主認為，在這里新建遮天蔽日的高樓會影響他們的采光率甚至整體居住環(huán)境；另一方面，較高的保障房、商業(yè)和辦公配套比例，開發(fā)商也未必能夠欣然接受。

直到2021年恒大暴雷，這份草案引發(fā)的討論都未平息。2022年10月，招商蛇口接盤后，拐點也隨之而來。

2023年3月14日，深圳南山區(qū)發(fā)布《招商街道原聯(lián)合餅干廠城市更新單元規(guī)劃（草案）》，其中規(guī)劃容積率由8.9調整至6.5，換算成規(guī)劃容積減少了3.59萬平方米，降幅26.69%。但與此同時，項目去掉了約2.9萬平方米人才住房和保障性住房以及部分商業(yè)和辦公旅館建筑。

此消彼長，可售住宅面積增加了約2.68萬平方米，增加幅度為43.39%。此外，調規(guī)后的住宅高度不僅有所降低，還相對遠離了招商·雍景灣項目。

當時觀點新媒體以雍景灣二手房10.79萬元/平方米的時令價格測算，新增2.67萬平方米可售住宅可為項目增加28.9億元貨值。目前，安居客給出的參考單價仍為10.8萬元，該片區(qū)價格穩(wěn)定。

去年12月28日，據“招商蛇口城市更新”消息，招商街道原聯(lián)合餅干廠城市更新單元舉行了啟動儀式。

在2021年暴雷前，恒大深圳舊改項目接近60個，僅在南山區(qū)就有5個，就目前整體進度來看，餅干廠是少數(shù)的幸運者。

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