觀點(diǎn)網(wǎng) 在黃埔、番禺走了一圈，“最懂南沙”的星河又回到了南沙。

近日，廣州南沙鳳凰大道西側(cè)、大山乸東側(cè)的地塊以協(xié)議出讓方式，由廣州星月灣實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司拿下，出讓價(jià)格為1.8056億元人民幣。

根據(jù)相關(guān)文件，該地塊為東灣村舊改融資地塊，經(jīng)南沙區(qū)人民政府審議同意，協(xié)議供給東灣村更新改造項(xiàng)目合作公司。

這宗地塊實(shí)際上也是星河于2019年拿下的東灣村更新改造項(xiàng)目中一部分。

六年前拿下的舊改項(xiàng)目如今早已蝶變，大量住宅樓宇拔地而起，更有媒體稱星河?xùn)|悅灣為“南沙最能打的盤”。

六年后再次加碼該項(xiàng)目，星河準(zhǔn)備為這個(gè)銷冠大盤補(bǔ)貨。

東灣村舊事

2019年3月5日，雖是灰蒙的陰雨天，但對于東灣村來說，更新改造開工儀式意味著翻開新篇章。

一切的開始要細(xì)數(shù)到2018年10月，南沙區(qū)國規(guī)局公布東灣村城市更新項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，東灣村成為金洲、沖尾自然村后，南沙第二個(gè)公布基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的城市更新項(xiàng)目。

資料顯示，東灣村位于南沙蕉門河中心區(qū)核心地段，緊鄰自貿(mào)區(qū)蕉門河中心區(qū)塊、南沙區(qū)政務(wù)服務(wù)中心、地鐵4號線蕉門站。

根據(jù)改造基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，東灣村改造范圍分為上四傾和吸水腳兩個(gè)片區(qū)，占地共計(jì)32.07萬平方米，戶籍人口約3082人，改造總建筑面積約21.17萬平方米。

11月19日，南沙區(qū)政府發(fā)布東灣村控規(guī)調(diào)整公示，擬增加20.83萬平方米建設(shè)總量，其中吸水腳片區(qū)建設(shè)量增加19.23萬平方米，留用地片區(qū)增加1.6萬平方米的建設(shè)量。

東灣村舊改數(shù)據(jù)公布后，引來不少關(guān)注，一眾房企虎視眈眈，星河也頗為積極。

2019年2月1日，東灣村發(fā)布引入合作企業(yè)公告，有媒體了解稱星河已表露合作意向，是奪得項(xiàng)目的熱門候選。

就在2月末，星河地產(chǎn)正式以66.78億元成功拿下東灣村舊改項(xiàng)目，折合樓面價(jià)10291元/平方米。

東灣村舊改交到星河手上，初期推進(jìn)相對順利，簽約率在2021年達(dá)到了99%，住宅首期開工建設(shè)，規(guī)劃11棟高層住宅。

不過，簽約率中剩余的1%，為東灣村舊改進(jìn)度按下了暫停鍵。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，東灣村于2019年12月啟動(dòng)簽約程序，但有一戶村民因3平方米房產(chǎn)證面積置換7平方米回遷房不滿，雙方就該問題癥結(jié)協(xié)商多次，無法達(dá)成一致意見。

雙方協(xié)商未有成效，一拖再拖之下，約有2000名村民無法按時(shí)回遷安置。

最終，東灣村民居委會(huì)經(jīng)商議表決，于2022年4月將村內(nèi)最后一家“釘子戶”強(qiáng)制拆除，東灣村舊改這才得以繼續(xù)推進(jìn)。

舊改拆遷是城市更新路程中無法繞過的大山，但前進(jìn)腳步無法停下。星河入局三年后，東灣村舊改一期住宅陸續(xù)交付，樓盤名稱為星河·東悅灣，正式進(jìn)入南沙樓市。

東悅灣得失

按星河當(dāng)時(shí)規(guī)劃，東灣村將改造為集南沙政務(wù)中心、商業(yè)中心、企業(yè)總部中心、人文藝術(shù)中心四大中心于一身的綜合配套大城。

這邊住宅開工，星河也同步開啟了配套建設(shè)，先行打造約2萬平方米社區(qū)商業(yè)“東悅匯”，引入便利店、生鮮超市、健身中心等基礎(chǔ)配套，在2022年與住宅部分同步交付。

但星河?xùn)|悅灣的核心賣點(diǎn)之一，其實(shí)是星河COCO Park。

觀點(diǎn)新媒體了解到，星河COCO Park商業(yè)體量約9.7萬平方米，核心業(yè)態(tài)為高端零售與首店經(jīng)濟(jì)，客群定位中產(chǎn)及投資客。

在星河COCO Park建成前，東悅灣所在板塊基礎(chǔ)商業(yè)配套相對完善，但高端消費(fèi)場景并不富裕。

距離東悅灣最近的大型商業(yè)綜合體是1.5公里外的萬達(dá)廣場，2公里外是奧園中環(huán)廣場，主要定位是社區(qū)型商業(yè)體。而國際美妝、輕奢品牌、主題餐飲等高端消費(fèi)，需要前往天河商圈。

為了支撐起星河COCO Park建設(shè)，星河采取“住宅先行、商業(yè)跟進(jìn)”策略，在2019年-2022年集中推售住宅，回籠資金用于COCO Park建設(shè)。

目前，星河COCO Park已完成品牌簽約，零售區(qū)域?qū)⒂诮衲昴甑自囘\(yùn)營，餐飲娛樂區(qū)預(yù)計(jì)于2026年全面開放。

站在南沙正中心，背靠成熟交通、商業(yè)、教育與醫(yī)療等綜合配套，東悅灣成為了南沙“銷冠”。

首次推盤是在2020年4月，主要推售86-140平方米三至四房洋房，帶裝修均價(jià)28000元/平方米起；2022年8月，推售二期11棟單位，帶裝修價(jià)在31000-34000元/平方米之間；三個(gè)月后，東悅灣三期入市，均價(jià)約在32000元/平方米。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，東悅灣目前累計(jì)已獲得14張預(yù)售證，共推出3904套住宅，其中已售住宅套數(shù)為2788套，整體去化率為71%，2022-2024年連續(xù)三年在南沙銷售榜單上位列第一。

不過，“南沙銷冠”也有煩惱。樓市震蕩前行，處在市場周期之中，東悅灣新推樓棟去化壓力不小。

根據(jù)預(yù)售證信息，東悅灣于2024年共推出566套住宅，其中已售套數(shù)197套，去化率僅為34.8%。

不過，2025年1月廣州新房網(wǎng)簽面積同比增長37%，中心城區(qū)成交量同比增幅達(dá)106%，二手房日均網(wǎng)簽面積繼續(xù)保持高位。

成交量逐步回暖，房價(jià)跌幅收窄的情況下，星河再入東灣村舊改、補(bǔ)貨東悅灣也算時(shí)機(jī)正好。

后續(xù)還有星河COCO Park正式開放運(yùn)營，這批1.8億元的“新貨”建成能否延續(xù)“銷冠”，還有待觀察。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。