編者按：2024年，面對經(jīng)濟(jì)與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過風(fēng)暴，在周期考驗(yàn)和市場競爭中贏得生存與發(fā)展，是每一個企業(yè)掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體策劃并推出“穿過風(fēng)暴”年度系列報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時，我們將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 美國總統(tǒng)特朗普2月1日簽署行政令，對進(jìn)口自中國的商品加征10%的關(guān)稅。

特朗普再度上臺可能引發(fā)的關(guān)稅和地緣政治變化，似乎已成為懸在多國頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。野村證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺對此認(rèn)為，需要考慮這一風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期，估算或?qū)?dǎo)致2025年GDP增長減少一個百分點(diǎn)。和陸挺已連續(xù)進(jìn)行多年交流，這次采訪定得很快，采取了視頻對話的形式。

在不久前對一名經(jīng)濟(jì)學(xué)家的專訪中，受訪者認(rèn)為2025年經(jīng)濟(jì)將比去年樂觀。而陸挺似乎更擅長扮演敲鐘人的角色，不太認(rèn)同這位多年好友的看法，認(rèn)為不應(yīng)盲目樂觀，因2025年充滿未知和不確定性，不能輕易作出判斷。

在他看來，2025將是挑戰(zhàn)與希望并存的一年：“2025年，有些方面會比2024年好，有些方面仍存在挑戰(zhàn)。”

解決問題

要想解決“它”，首先要承認(rèn)“它”。

面對經(jīng)濟(jì)所遇到的問題，2024年中央政府陸續(xù)推出一系列政策，尤其在九月下旬政治局會議上明確，加大財(cái)政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，藉此促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)止跌回穩(wěn)。

具體措施迅速落地，9月24日開始，降息、降準(zhǔn)、降首付比例、降存量房貸利率、降房產(chǎn)交易契稅以及設(shè)置總額為8000億的支持股市的貨幣政策工具等寬松刺激政策迅速推出。股市一度暴漲，之前一路下行的長期國債收益率也開始反彈，大城市房地產(chǎn)市場開始企穩(wěn)。

在陸挺看來，政府希望通過樓市、股市等關(guān)鍵領(lǐng)域振奮大家信心，繼而像杠桿一樣把中國經(jīng)濟(jì)撬動起來，“這是2025年經(jīng)濟(jì)能夠看到亮點(diǎn)的一個主要原因。”

但與此同時，2025年仍面臨眾多挑戰(zhàn)，不能過于樂觀。

首先是特朗普2.0所帶來的不確定性：“美國的一舉一動，對整個中國經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)市場造成較大不確定性。” 

這是外部存在的挑戰(zhàn)，聚焦于國內(nèi)的情況，陸挺提及到，2024年出臺的很多政策，有了一定效果，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)近期開始反彈。但一些政策的力度、廣度、深度，或許仍有所不足。

比如，“以舊換新”帶來的短期耐用品需求效果如何持續(xù)？2025年是否會有所衰減？

2024年7月，國家發(fā)展改革委和財(cái)政部統(tǒng)籌安排1500億元超長期特別國債資金，支持汽車、家電、家裝等消費(fèi)品以舊換新工作。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2024年，全國汽車以舊換新超過了680萬輛，超3600萬名消費(fèi)者購買八大類家電以舊換新產(chǎn)品超過5600萬臺，家裝廚衛(wèi)“煥新”補(bǔ)貼產(chǎn)品約6000萬件，電動自行車以舊換新超過138萬輛，總共帶動相關(guān)產(chǎn)品銷售額超過1.3萬億元。

在他看來，與2024年相比，2025年整體財(cái)政政策毫無疑問是更為寬松的，“短期內(nèi)確實(shí)需要擴(kuò)大需求，但我認(rèn)為最核心的一點(diǎn)是應(yīng)該通過財(cái)政擴(kuò)張積極解決中國經(jīng)濟(jì)中所出現(xiàn)的實(shí)際問題，而不只是擴(kuò)大需求。”

經(jīng)濟(jì)學(xué)家往往更多從全局的視角關(guān)注經(jīng)濟(jì)的整體表現(xiàn)。他直言，很多人問刺激力度應(yīng)該有多大？赤字有多高？中央政府支出應(yīng)該增加多少才能夠讓經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定下來？降息降多少能夠穩(wěn)定下來？

在他看來，這些問題是重要的，但也許更為重要的是：“哪些政策能夠直接讓中國經(jīng)濟(jì)所面臨的實(shí)際問題得到緩解？”

實(shí)際問題

采訪過程中，陸挺數(shù)次提及“實(shí)際問題”，我們問他：“這指的是什么？”

據(jù)他分析，中國經(jīng)濟(jì)目前面臨的問題，不能僅僅放在傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)周期框架中分析。

“已經(jīng)不是簡單的周期性宏觀經(jīng)濟(jì)下行問題，即需求不足的問題。而是中國經(jīng)濟(jì)最重要的一個板塊--房地產(chǎn)面臨轉(zhuǎn)型，由此產(chǎn)生很多問題。”

也就是說，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定與否將是2025年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。

這個行業(yè)的重要性不言而喻，不僅在高峰期貢獻(xiàn)了GDP、財(cái)政收入和居民財(cái)富，還在于涉及多類上游的原材料行業(yè)和下游的消費(fèi)品行業(yè)。

宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家當(dāng)中，陸挺一直是對房地產(chǎn)市場關(guān)注較多的一位，但他笑笑稱：“我都不想再多提這個行業(yè)了。”

現(xiàn)實(shí)的情況是，房地產(chǎn)行業(yè)正在對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生多方面影響，也直接和間接的沖擊了居民消費(fèi)：“到最后還是發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)很重要，這個行業(yè)的問題需要解決。”

他指出，中國經(jīng)濟(jì)若要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)復(fù)蘇，不僅僅是中央政府加大刺激力度，關(guān)鍵還是要讓出現(xiàn)問題的板塊真正出清，讓債務(wù)真正得到清理，尤其是清欠房地產(chǎn)債務(wù)鏈條，重建市場信心。

“我們應(yīng)該想方設(shè)法讓這個行業(yè)穩(wěn)定下來，要讓它出清。” 

我們希望能夠聽到陸挺關(guān)于房地產(chǎn)出清的建議。

在他看來，出清需要很多資金，錢從哪里來？“銀行白名單制度夠不夠？我認(rèn)為是不夠的，可能需要動用中央財(cái)政。”

政府收儲也是其中一種方式。政府“收儲”存量房，是指由政府收購已建成的存量商品房，將其用作保障性住房。

早在2024年5月，國務(wù)院副總理何立峰就曾表示，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。央行亦表示設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，以支持地方國企以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，預(yù)計(jì)帶動銀行貸款5000億元。

但在陸挺看來，收儲是不夠的，而且可能低效。原因在于房地產(chǎn)的預(yù)售制，致使房地產(chǎn)企業(yè)并不會有太多成棟的已建成住宅。

 “保交樓”被陸挺認(rèn)為是另一個實(shí)際的抓手，更是整個房地產(chǎn)行業(yè)出清非常關(guān)鍵的一步：“保交樓就是想方設(shè)法通過政府資金的籌集，通過一個一個項(xiàng)目進(jìn)行梳理，注入資金幫助企業(yè)完成這些項(xiàng)目。”

而在保交樓過程中，一部分沒有銷售出去的房子可以成為保障房的來源，也就是政府主要的收儲對象，他認(rèn)為這是出清的最好辦法。

并且，保開發(fā)商主體和保交樓并不完全矛盾，保交房本身有助于房企生存。邏輯在于，保交房實(shí)際是以保項(xiàng)目公司為主，房企通過底下項(xiàng)目公司跟政府簽約，獲得現(xiàn)金流往前推進(jìn)項(xiàng)目，項(xiàng)目交付后也能夠恢復(fù)企業(yè)信譽(yù)。

另一方面則是保企業(yè)，對于一些經(jīng)營不算太差、主要面臨現(xiàn)金流問題的標(biāo)志性企業(yè)，他認(rèn)為通過政府一定的注資，讓它們生存下來，也能夠給市場注入信心，這樣或許能夠加快房地產(chǎn)行業(yè)的出清速度。

一個標(biāo)志性事件是，春節(jié)前深圳國資委全資持股的深鐵集團(tuán)全面接管萬科，并對該公司提供28億元低息借款，更有進(jìn)一步消息指政府部門或?qū)槿f科資金缺口提供幫助。

止跌回穩(wěn)

對絕大多數(shù)房企而言，過往低迷的市場令資金壓力始終未能緩解。

不過，在一系列政策刺激后，房地產(chǎn)銷售市場開始有了起色。

2024年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

隨著“924”政策實(shí)施，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個月同比、環(huán)比雙增長。

貫穿一年的房地產(chǎn)刺激政策，推動著樓市回暖，部分大城市房價(jià)止跌反彈。年末北上廣深4個一線城市全部取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，多地樓市成交回暖。尤其是上海和北京，部分改善型樓盤供不應(yīng)求，房產(chǎn)中介也重新變得忙碌。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份以來房地產(chǎn)市場交易總體回升，11月份新建商品房銷售情況進(jìn)一步改善。1-11月，新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分別比1-10月收窄1.5和1.7個百分點(diǎn)。其中，11月份當(dāng)月銷售面積和銷售額都實(shí)現(xiàn)正增長。

12月份70個大中城市里，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有23個，比上月增加6個，二手住宅環(huán)比上漲城市有9個，比上月減少1個。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲0.2%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲0.3%。

“從全國角度來講，我們看到一些關(guān)鍵指標(biāo)尤其是同比角度的企穩(wěn)，二手房市場也看到明顯復(fù)蘇。” 在肯定部分政策效應(yīng)的同時，陸挺也警醒稱不能盲目樂觀。

他進(jìn)一步解釋，一方面，過去幾個月看到的一些基本復(fù)蘇跡象，可能是在一輪較為重要的寬松刺激后的報(bào)復(fù)性反彈，就是積壓需求的反彈。

另一方面，他認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)是在較為低位的穩(wěn)定，而不是真正的復(fù)蘇。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷從2021下半年后接近四年萎縮后的企穩(wěn)，實(shí)際和應(yīng)有水平和高點(diǎn)相差甚遠(yuǎn)。

陸挺亦提及，需要關(guān)注到這是一種區(qū)域之間高度不均衡的穩(wěn)定：“從房價(jià)和新房銷售這些關(guān)鍵數(shù)據(jù)來看，可能只在十幾二十個城市企穩(wěn)，另外幾百個城市并沒有真正企穩(wěn)，可能還在小幅下跌。”

“一方面可以松一口氣，沒有持續(xù)萎縮，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到能夠真正松一口氣的時候，絕對不能掉以輕心。”

在他看來，2025年需要關(guān)注幾個方面，第一是銷售明顯企穩(wěn)復(fù)蘇，新開工明顯上升，在建數(shù)據(jù)上升，挑戰(zhàn)還是比較大的。

但與此同時，未來經(jīng)濟(jì)的“新貴”也逐漸顯現(xiàn)，科技成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的希望所在，并切實(shí)改變著我們的工作和生活。

AI浪潮下，2025年初大洋彼岸的英偉達(dá)市值成功超越蘋果和微軟，成為全球第一；純中國血統(tǒng)的人工智能大模型DeepSeek亦橫空出世。

這是新浪潮的雷聲。

采訪不久后便是蛇年春節(jié)，我們互道新年快樂，陸挺說：“對很多人來說，這是一個很有挑戰(zhàn)的時代，但也有很多機(jī)會和出路，所以我們每個人都各自努力！”

以下為觀點(diǎn)新媒體對野村證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：中國2024年GDP按年增長5%，您認(rèn)為2025年經(jīng)濟(jì)會比2024年好嗎？面臨哪些新問題和新機(jī)遇？

陸挺：我覺得有些方面肯定比2024年好。

2024年政府積極出臺政策，希望通過股市、樓市等關(guān)鍵領(lǐng)域振奮大家信心，像杠桿一樣把整個中國經(jīng)濟(jì)撬動起來，這是經(jīng)濟(jì)看到一些亮點(diǎn)的主要原因。

同時，我認(rèn)為2025年也充滿未知數(shù)。第一，我們有特朗普2.0這個新的風(fēng)險(xiǎn)，美國那邊的一舉一動對整個中國經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)市場會形成很大影響。

第二，過去幾個月政策刺激下的經(jīng)濟(jì)或資產(chǎn)市場方面的一些表現(xiàn)，在持續(xù)性方面如何保持？比方說過去兩三個月經(jīng)濟(jì)方面最大的亮點(diǎn)是什么？是汽車銷售、家電銷售增速明顯上升。去年四季度家電銷售34%同比增長，汽車雙位數(shù)增長，新能源汽車銷售是40%多的同比增長。

這些數(shù)據(jù)很亮麗，應(yīng)該為此而高興。但另外一方面，從以往經(jīng)驗(yàn)來看，因?yàn)槟陀闷繁旧淼奶卣鳎恳耘f換新帶來的銷售增長很難持續(xù)，在第一波刺激之后，后續(xù)效應(yīng)會快速衰減。

第三，從去年四五月份開始，尤其9月份開始出臺的很多政策，有一定效果，但這些政策的力度、廣度、深度，尚不足以讓整個經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇。

觀點(diǎn)新媒體：您如何看待房地產(chǎn)？

陸挺：疫情結(jié)束之后，中國政府在保交樓方面作出了努力，但仍未得到妥善解決。這幾年每年解決兩三百萬套，但保交樓本身非常復(fù)雜。

我在2023年九月份估算當(dāng)時保交樓大概涉及2000萬套。如果在2023年和2024年都解決了300萬套的話，估計(jì)還在1000萬套以上，所以這個問題并沒有得到完全解決。

我們要在2025年看到幾個方面數(shù)據(jù)上升，才算企穩(wěn)復(fù)蘇。比如看到銷售明顯企穩(wěn)復(fù)蘇上升、新開工明顯上升、在建上升，要看到這一組數(shù)據(jù)上升。

觀點(diǎn)新媒體：去年我國出臺一系列樓市方面的政策，一些核心城市出現(xiàn)回暖，您認(rèn)為2025年房地產(chǎn)會止跌回穩(wěn)嗎？

陸挺：經(jīng)過這幾年的幾輪放松，從全國角度來講，確實(shí)看到一些關(guān)鍵指標(biāo)尤其同比角度的企穩(wěn)，包括新房銷售和二手房市場復(fù)蘇。

但不能盲目樂觀，過去幾個月看到的復(fù)蘇跡象，可能是在一輪比較重要的寬松刺激后的報(bào)復(fù)性反彈，往往過兩三個月后會重新下來。

第二個方面，經(jīng)歷2021年下半年之后差不多四年萎縮后的企穩(wěn)，實(shí)際跟應(yīng)有的水平和高點(diǎn)還相差甚遠(yuǎn)。

第三個方面，區(qū)域之間可以說是不均衡的一種穩(wěn)定。

最后說一個結(jié)論，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了讓我們松一口氣的跡象，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到能夠真正松一口氣的時候，不能掉以輕心。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在房企以保交樓和債務(wù)清償作為主要工作，您對房地產(chǎn)出清有哪些建議？

陸挺：從出清角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的最重要債主不是資本市場，也不是銀行，而是買房人。所以我一直強(qiáng)調(diào)，保交房是出清最重要的一個環(huán)節(jié)。

從保交房的角度，不是一定得蓋房，可以把錢退給購房者，也可以進(jìn)行一定置換。總之，就是一個出清的過程。

保交房應(yīng)該想方設(shè)法通過政府資金的籌集，梳理一個個項(xiàng)目，通過注入資金的辦法，幫助這些地產(chǎn)企業(yè)完成項(xiàng)目。

我認(rèn)為，在保交房過程中間，有一部分沒有賣掉的房子可以成為保障房的來源，這就是出清的最好辦法。

觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為現(xiàn)在重點(diǎn)在保交樓還是保開發(fā)商主體？

陸挺：兩者之間并沒有矛盾。

保交房實(shí)際是以項(xiàng)目公司為主，梳理銷售率高的項(xiàng)目，資金缺口有多少，跟項(xiàng)目公司進(jìn)行簽約，做好保交房的工作。這些工作往前推進(jìn)的時候，也是有助于房企生存的。

因?yàn)榉科笸ㄟ^底下項(xiàng)目公司跟政府簽約獲得了一些現(xiàn)金流，能夠讓他們的項(xiàng)目往前推進(jìn)，能夠恢復(fù)他們的信譽(yù)。因?yàn)槿绻霈F(xiàn)爛尾樓的情況，在當(dāng)?shù)厥遣豢赡苡袕?fù)蘇機(jī)會的。

所以，從保交房跟保房地產(chǎn)企業(yè)角度來講的話，保交房有助于房地產(chǎn)企業(yè)的生存。

另一方面，能夠看到有些企業(yè)經(jīng)營其實(shí)不算太差，主要是面臨現(xiàn)金流的問題。從保企業(yè)的角度，通過政府的注資讓他們生存下來，哪怕是替換管理層，相信也能夠給市場注入一定信心。

應(yīng)該以保項(xiàng)目公司、保交房、保樓盤為主，同時讓一些標(biāo)桿性的企業(yè)生存下來，能夠加快房地產(chǎn)行業(yè)的出清速度。

觀點(diǎn)新媒體：結(jié)合最新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，您認(rèn)為財(cái)政刺激或者貨幣政策在哪些方面投入更為有效？

陸挺：總的來講，我認(rèn)為2025年整體財(cái)政政策相對2024年毫無疑問是更為寬松的，但未必一定能夠達(dá)到市場預(yù)期。

從財(cái)政政策角度來看，應(yīng)該積極應(yīng)對房地產(chǎn)的問題，撥出一定資金清理房地產(chǎn)債務(wù)鏈條。

另外，我認(rèn)為應(yīng)該補(bǔ)助弱勢群體、低收入階層。

我過去一年反復(fù)呼吁要補(bǔ)助低收入階層，要在收入分配有所作為，尤其是養(yǎng)老金和醫(yī)保。

觀點(diǎn)新媒體：2025年，您對企業(yè)家有哪些建議？

陸挺：沒什么特別的建議，各行各業(yè)其實(shí)都很不一樣。對我們很多人而言，這是一個很有挑戰(zhàn)的時代，但也有很多機(jī)會和出路，所以我們都各自努力。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。