編者按：2024年，面對經(jīng)濟與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競爭中贏得生存與發(fā)展，是每一個企業(yè)掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃并推出“穿過風暴”年度系列報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時，我們將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學識的經(jīng)濟學者與行業(yè)領袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來發(fā)展。

觀點網(wǎng) 自從王曉松上任后，新城控股仿佛過上了“歸隱”生活。

根據(jù)新城控股發(fā)布的2024年12月未經(jīng)審核營運統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年累計合約銷售額為401.7億元，同比減少47.1%；累計銷售面積約為538.82萬平方米，同比減少44.4%。

盡管銷售業(yè)績縮水，但仍保持凈利潤為正，這一點在如今的民營房企中十分難得。

根據(jù)已公布數(shù)據(jù)中，新城控股前三季度歸屬于上市公司股東凈利潤為14.54億元，同比下降41.31%。

正如新城控股在2023年報中描述的，房地產(chǎn)市場仍是機會與挑戰(zhàn)并存，只有熬過冬天，才能“柳暗花明”。

收縮保盈利

為了等到花開，王曉松在接管新城控股帥印后，直接對公司發(fā)展踩了急剎車，處置資產(chǎn)、縮減團隊規(guī)模、投資停滯、拿地動作全面收縮。

縮減團隊規(guī)模方面，2023年新城控股啟動了大裁員，當年累計裁員7379人，在職員工減到19302人。據(jù)了解，從2019年至2022年，新城控股在職員工人數(shù)從28058人下降至21917人，即2023年裁員規(guī)模達到了前幾年總和。

2024年上半年，新城控股再減少2675人，在職員工剩余16627人。

在一系列降本增效舉措下，新城控股管理費用大幅下滑，2024年上半年為13.25億元，而2021年同期高達23.04億元，縮減規(guī)模接近10億元。

作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，新城控股在踩剎車過程中，力度最大的是在拿地方面。

2020年，該公司新增土地儲備共120幅，總拿地金額超過1250億，其中權(quán)益拿地金額約為940億；2021年新增土地儲備77幅，總金額767億元；2022年新增土地數(shù)量僅僅只有2幅，拿地金額為27.7億元；2023年和2024年更是沒有一宗新增土地。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、觀點指數(shù)整理

2020年至2022年，房地產(chǎn)行業(yè)土地價格仍在上漲，拿地成本普遍要高于2019年。因此，新城控股從2021年下半年開始收縮投資戰(zhàn)略，避免了高價拿地造成大額虧損計提，以及大量項目降價銷售，將企業(yè)從“懸崖邊”拉了回來。

盡管戰(zhàn)略收縮以及暫停拿地，但新城控股的存量也是一個巨大數(shù)字，如何去庫存是擺在面前的一大難題。

從目前情況來看，庫存去化情況是比較可觀的，2020年存貨規(guī)模多達2706億元，經(jīng)過多年努力，截至2024年6月30日存貨規(guī)模僅為1334億元，下降超50%。

新城控股的銷售均價也在持續(xù)下調(diào)，2023年為7914.72元/平方米，2024年降至7518.45元/平方米，且在2024年10月下降到了7363元/平方米的歷史低位。

至于未來銷售均價是否還將繼續(xù)下跌？從新城控股土儲布局以及最新政策來看，應該已經(jīng)接近最低點，下降空間并不大。

土儲布局方面，據(jù)統(tǒng)計，新城控股僅40%土地儲備位于一二線城市，剩余60%左右土地儲備位于三四線城市。一般認為，相較于一二線城市，三四線城市整體銷售情況相對較低。

從更細節(jié)的數(shù)據(jù)看，雖然新城控股土地儲備中三四線城市占比超過一半，但長三角區(qū)域三四線城市約占總土地儲備的19%。

這也意味著，新城控股超過半數(shù)土地儲備位于經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)或城市，購買力方面并不至于被城市等級拖累太嚴重。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、觀點指數(shù)整理

2024年半年報披露的銷售數(shù)據(jù)顯示，新城控股一二線城市銷售占比43%，長三角三四線城市銷售占比29%，其他三四線城市銷售占比28%。

政策方面也有針對三四線城市的利好，2024年11月15日，住建部與財政部聯(lián)合印發(fā)通知，明確城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到近300個地級及以上城市，并且明確貨幣化安置為主要補償方法。

作為少數(shù)布局三四線城市的房企，新城控股住宅項目未來有望獲得三四線城市貨幣化安置利好，加快三四線城市去化。

當然，盡管新城控股前三季度保持了盈利，但還沒有發(fā)布2024年全年計提資產(chǎn)減值準備的公告。

2024年4月30日，新城控股發(fā)布第一季度計提資產(chǎn)減值準備公告，計提無形資產(chǎn)減值2.1億元。

然而，新城一般在年末才將計提減值拉高，例如2023年前三季度計提存貨減值18億元，而最終該年度公司計提存貨跌價金額55.6億。

商業(yè)緩沖墊

新城控股能夠在此前行業(yè)下行時期存活下來，與商業(yè)版圖的拓展密不可分。

2023年，新城控股歸屬于上市公司股東凈利潤較上年同期下降47.12%的情況下，商業(yè)運營總收入即含稅租金收入同比增長13.17%，達到113.24億元，實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入106.31億元，占營業(yè)收入的8.92%；物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利74.31億元，占總毛利由上年同期的28.95%提升至32.73%；物業(yè)出租及管理毛利率更是高達69.90%。

新城控股在停止拿地動作前已經(jīng)開始向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，以吾悅廣場帶動住宅的銷售。

2020年，新城控股新增土地儲備120幅，其中商業(yè)綜合體項目占比很高，大約60%是吾悅廣場地塊，平均樓面地價僅3031.11元/平方米，整體來看拿地成本并不高，算是為未來儲備了彈藥。

并且，2020年新開業(yè)吾悅廣場達到了38家，為近幾年之最，也為公司現(xiàn)金流打下一個較為堅實的基礎。

同時，這些早期拿下的吾悅廣場項目也為新城控股提供了擔保支撐，避免了企業(yè)債務情況的進一步惡化。

2022年底，新城控股有息負債超710億元。截至2024年6月30日，有息負債下降至560億元，其中到期時間6個月以內(nèi)的金額為84.86億元。2024年三季報披露，期末有息負債余額約573億元，較6月末有息負債余額有所增加。

在2024年股東大會上，新城控股董事長王曉松曾表示，公司當下主要任務就是還債。此外，目前公司還有30余座吾悅廣場尚處于未抵押狀態(tài)，可用于融資，估值超過300億元。算上2024年新開業(yè)項目，處于未抵押狀態(tài)的吾悅廣場應已達到40余座。

截至2024年12月30日，新城控股持有輕資產(chǎn)吾悅廣場43座，占比為21%，持有重資產(chǎn)吾悅廣場158座，占比達到79%；已開業(yè)輕資產(chǎn)吾悅廣場25座，占比為14.5%，已開業(yè)重資產(chǎn)吾悅廣場148座，占比達到85.5%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、觀點指數(shù)整理

但從2024年開業(yè)情況來看，在行業(yè)環(huán)境沒有明顯好轉(zhuǎn)的前提下，新城控股也只能提高持有輕資產(chǎn)吾悅廣場的比例。

2024年開業(yè)的15家吾悅廣場中有9家是重資產(chǎn)項目，6家是輕資產(chǎn)項目，輕資產(chǎn)比例達到40%。通過提高輕資產(chǎn)項目開業(yè)比例，爭取為重資產(chǎn)項目的完成贏得時間與空間。

租金緩增長

近幾年來，隨著地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，新城吾悅廣場開業(yè)進度也按下了減速鍵：2023年還有22座開業(yè)，到2024年僅有15座開業(yè)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、觀點指數(shù)整理

開業(yè)速度放緩一方面是企業(yè)端資金壓力導致項目進度放緩，另一方面也反映出現(xiàn)在購物中心并不是開得越多越賺錢。

從新城控股披露的2024年12月未經(jīng)審核營運統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2024年租金收入為128.08億元，與2023年113.24億元基本持平。

造成增長乏力的原因，主要是由于吾悅廣場租賃坪效下滑。

從2024年前11個月數(shù)據(jù)來看，新城控股布局在28個省市、135個大中城市的吾悅廣場平均坪效大部分都出現(xiàn)不同程度的下滑，其中以廣東、湖南、上海以及海南等消費大省下滑最為明顯，廣東省下滑更是超過35元/平米/月，為各省之最。

當然也有山西、甘肅、遼寧等少數(shù)省份的坪效出現(xiàn)上漲情況，以山西為例，該省坪效上漲主要原因應是2024年4月26日開業(yè)的太原吾悅廣場，該項目是吾悅廣場首進太原，有一定首發(fā)驅(qū)動效果，拉高了山西的坪效水平。

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坪效下降換來了空置率下降，吾悅廣場空置率從2022年的高點4.87%降至2024年12月的2.14%，并且相較于前期低點仍有較大下降空間。

聚焦到具體省份層面，吾悅廣場重倉的前三大省份出租率均維持高位，江蘇（98.2%）、浙江（98.6%）、安徽（98.3%）。

坪效下滑也與新城控股的商業(yè)布局戰(zhàn)略有關(guān)，超過半數(shù)吾悅廣場坐落在三四線城市當中。截至2024年上半年，累計布局201座吾悅廣場，已開業(yè)165座，已開業(yè)商業(yè)面積1528萬平方米，共進駐137個城市。其中，長三角三省一市共布局83座吾悅廣場，江蘇占比過半。

因此，吾悅廣場在下沉市場的購物中心競爭中具有一定優(yōu)勢，但這也限制了坪效的增長。

普遍認為消費降級的行業(yè)環(huán)境中，從數(shù)據(jù)來看，2024年上半年，二線城市社會零售增速為3.13%，三四線城市社會零售增速4.76%，只有一線城市社會零售出現(xiàn)了負增長，為-0.67%。

由此看來，三四線城市仍然展現(xiàn)了消費零售潛力以及對購物中心的需求。

但消費需求的增長并不能完全轉(zhuǎn)化為購物中心的租金收入，三四線城市高端消費市場比較狹小，因此難以吸引奢侈品、黃金等可以為購物中心提供高額租金的高端品牌。并且，經(jīng)濟下行時為了保持出租率，只能增加餐飲、衣帽等提供較低租金收入的品牌比例。

以主力門店情況為例，?？谖釔倧V場是吾悅體系內(nèi)最賺錢的MALL。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2024年度累計租金收入為1.69億元。

該廣場在2023年的平均租賃坪效136.5元/平米/月，2024年下降到了126.3元/平米/月，其中餐飲品牌數(shù)量增加是坪效下降的主要原因之一。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前海口吾悅廣場共有270家品牌，餐飲超過1/3，引入了97家。然而餐飲品牌能提供的租金水平很微薄，也反應出當下高端消費市場的冷清。

此外，?？谖釔倧V場大面積的戶外街區(qū)沒有得到很好利用，街區(qū)商業(yè)氛圍尚未成熟。據(jù)當?shù)孛襟w報道，街區(qū)主要為培訓類、生活服務類、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)為主，業(yè)態(tài)布局相對較為混亂，且人氣較冷清，空鋪率較高，與購物中心形成了鮮明對比。

隨著龍湖天街入駐椰海商圈，商圈內(nèi)龍湖、萬達、吾悅?cè)愣α⒕謩荩引埡旖志嚯x海口吾悅廣場僅有3公里，同行競爭壓力也在增加。

穿過風暴 | 你是一船之長，世界沒有比這更美妙的景象。

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